经适房“共有产权”压缩牟利者的利润空间

房天下综合  2010-02-20 14:22

[摘要] 在《住房保障法》的起草中，经济适用房“共有产权”的提法备受关注。“共有产权”，能否确保经济适用房配售和退出的公平公正？能否加快屡屡滞后的经济适用房建设步伐？能否为经济适用房建设催生更多制度创新？连日来引起各方热议。

其设定根源在于通过令地方政府有回报预期的投资模式，来形成一个投资与交易回收的资金循环，从而解决地方政府难于承担大量保障房投入的资金和建造动力难题。在目前地价不断高涨，且诸多地方财政对于土地收入依赖度超过50%的背景下，指望地方政府大量无偿划拨土地建设廉租房的确不太现实；另一方面，原有经济适用房或两限房，将其可上市转让后的空间全部交给了购房人，对于投资者——地方政府，也着实难于接受。

依照共有产权经济适用房的理想化发展途径，一种方式是在经济适用房达到上市期限后出售，政府得以回笼资金并取得，另一种则是在购房人有足够经济实力的时候，购买政府拥有的部分产权。由于经济适用房户型小，其使用者在经济宽裕后必然产生改善性需求，若干年后，每年进入和退出共有产权经济适用房的人群有可能达到一个平衡，而政府在此上的资金流也有望达到平衡，从而形成良性循环。

但美好愿景总要与严酷现实磨合，淮安模式在实施中已遇到了一个问题，由于地方政府限定在5年内可无条件购回政府部分的股份，在房价不断高涨的前提下，购房人即便借钱，也几乎都选择了提前回购，政府的“出让红利”便化为泡影。由此我们可注意到，在申卫星的话中，并未涉及回购之说，但对于购房人，永远不能全权拥有自己的房屋似乎又存在着不公平性，因此，其实施中的细节仍待商榷。

此外，若此模式得以大规模铺张，对于更低收入的廉租房群体是否又存在着不公平待遇？

而申卫星所说的“出资比例主要根据土地使用和建筑及安装费用比例确定”也颇耐人寻味，购房人并未先期投资，如何确定其购买时的投资比例？

因此，这一命题又让中国的住房体系回到了是该设定为二元化还是三元化的架构之争上，对于中低收入者内部的阶层划分和对应供给手段如何设置，依然存在诸多变数。