每年的七八月份都是天气最热的时候，同时也是楼市相对萧条的季节，最近两个月，合肥楼市明显降温。随着合肥限价盘的逐渐出清，一些投资者的热情也开始消退，特别是进入7月下旬以来，合肥楼市的关注度似乎一直在降低。
从安居客房价走势来看，合肥自去年8月份开始下行，到今年1月份跌至点，然后回升，经历了金三银四之后，在6月份再次迎来下跌。本篇我将通过研究50个重点城市房价走势及合肥链家网二手房实际成交数据，为你们做详细解析。
50个重点城市房价表现
与5月份相比，4月份房价环比下跌城市由16个变为12个，减少4个。总的来说，房价涨幅呈现两头缩减、中间膨胀的局面，这意味着楼市发展相对平稳，局部越来越难以出现大起大落的现象。
从各大城市圈来看，长三角的整体表现要稍好过其它区域，珠三角和环渤海湾的表现比较类似。东中部城市群里，二三线非核心城市小鬼当家，核心城市大多退居幕后，各区域房价涨幅大致均衡。
长三角城市。上海在6月份涨幅明显，并再次突破5w大关，但仍未突破历史值，上半年累计涨幅1.74%，还算在一个稳定区间。南京6月份下跌-1.37%，为环比跌幅的城市，并因此终结了连续长达15个月的上涨。
杭州是一个对政策极其敏感的城市，去年6月份限购收紧后，杭州房价应声下跌，一直到今年4月份，跌幅达到-5.48%。不得已，杭州在4月份又进一步放开人才落户，我们看到房价立刻触底反弹，连续上涨两个月，跟南京走势完全相反。
苏州尽管进一步收紧了限购，但似乎并未见实质性的效用，房价依旧我行我素呈直线上升，与去年同期相比，涨幅达到16%，还在延续之前的上涨势能。苏州次收紧限购政策时，我就预感到力度不够，这次再度加码，正印证了之前的判断。
宁波是一个比较妖的城市，今年以来房价一直在上涨，均价已经超过2.1w，半年涨幅达到6%，但似乎从来都未被特别注意过。环沪的二三线城市表现都很不错，距离上海相对较远的南京、合肥和徐州显得落寞了些。
华南珠三角。深圳房价去年12月份达到阶段性低点，今年迎来金三银四，达到了阶段性高点，然后再下跌，一直在5.3w-5.5w之间徘徊，有形的手对房价控制还是很有力的。广州在今年二月份达到一个小高点之后开始下跌，目前在阶段性底部稳定。
厦门去年12月份房价下跌至点，已经连续上涨6个月，涨幅达到3%，上涨势头似乎并未停止。福州之前走势基本跟厦门相同，但6月份出现微跌，7月份表现也不容乐观，福州看来还是没有厦门强势。
佛山依旧是珠三角涨幅的城市，同比涨幅已经超过了15%。我们可以看到，华南珠三角的核心城市广州和深圳，房价表现都相对低迷，倒是非核心的二三线城市，涨幅比较可观。
环渤海湾城市。北京房价在过去一年中一直在6w上下浮动，非常平稳，因城施策应该来讲做得比较到位。天津自今年以来跌到阶段性底点，并一直在2.2w上下浮动。
石家庄房价今年1月份见底之后，一直在缓慢回调，看来1.6w是它的合理价位。廊坊跟石家庄的表现类似，1月份触底反弹，但似乎没有前者的势能大，仅3个月就见顶平稳了。
青岛自2018年4月份限购政策收紧，已连续下跌一年有余，较点时回调达到-16.4%，这种下跌似乎仍然没有刹住的趋势。济南房价去年11月份涨至点，就开始了下跌之旅，看来赶超青岛的梦想，又泡汤了。
环渤海湾跟珠三角的表现很相似，除北京外，其他核心城市比如天津、济南、石家庄、青岛的表现都相对低迷，但非核心二三线城市涨幅都还不错，依旧是补涨行情。
中西部城市。武汉跟济南的房价表现非常相似，都是在去年11月份达到点，然后一路下滑，但武汉可能相对平缓一些，目前似乎仍未见底。郑州已基本在高位企稳，上半年以来一直在温涨，尽管涨幅不大。
长沙的限购措施确实非常严格，房价已从去年点时下跌了-5%有余，目前来看有触底企稳的苗头。成都跟郑州表现有些相像，1月份见底之后缓慢上涨，涨幅达到3.75%，看来也已经筑底成功。重庆房价走势跟成都类似，但反弹动能显然不如前者。
西安房价在2月份达到点之后，基本已经高位企稳，近两月还有上扬趋势。东三省3个省会城市还在补涨，慢慢悠悠的，同比涨幅都在10%左右，在一片稳定的大环境下，表现还算可观。
从50个重点城市房价表现来看，一线和二线核心城市的房价都被得到有效控制。在主要城市房价得到控制的前提下，其他宵小也掀不起大的风浪，说明房地产“房住不炒，因城施策”的政策执行比较到位。
合肥二手房成交数据分析
从国家统计局数据来看，合肥过去一年中，只有一个月的二手房数据环比微跌-0.1%，其余时间新房和二手房都是上涨或持平。进入2019年季度以来，房价出现一个阶段性小高峰，第二季度开始缓慢下行。
合肥链家6月份成交1319套二手房，比5月份微增11套，基本持平。由于今年以来链家系合并了很多中小中介，其挂牌量和成交量猛增，较去年同期提高了2-3倍左右。从成交来看，上半年二手房市场表现良好，成交量大且相对平稳。
以下分析基于链家自2018年6月份至2019年6月份的所有成交，共计9521个数据。由于链家的业务范围限制，二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此，房价平均数据应该比全市实际平均值略高。2019年4-5月数据请参考我文章《2019年4-5月份合肥房价分析及购房建议》，关注微信公众号“小易论楼市”，回复“房价”即可。
1、合肥2019年6月份二手房整体成交情况
6月份合肥二手房成交均价为1.650w，大概是过去的一年中的均值。合肥房价从去年10月份的谷开始反弹，直到金三银四涨至点，随后又开始有回调的趋势，但整体还处于一个非常稳定的区间。
平均成交周期为90.9天。今年以来，平均成交周期一直在90天以上，比去年多了15天左右，尽管房价整体保持平稳，但买家观望情绪却浓厚了许多，说明房地产整体周期还是下行的。
平均议价空间为2.76%。3月份议价空间降至点，3月份同时还是成交量的一个月，随后第二季度销量有所下滑，议价空间也有所扩大，再次证明市场3月份之后合肥楼市逐步下行。
从议价空间上来看，滨湖区、高新区、经开区和肥西县都小于均值，并且6月份均价较5月份有显著上涨，西南新区依然体现出相对优质的板块特征（《合肥房产的优质板块和劣质板块》，微信公众号“小易论楼市”回复“房产”查看）。
长丰县尽管议价空间也不高，但成交均价有一定的下滑。政务区均价，但成交周期相对短一些，还比较热门。瑶海区均价较3月份已经下跌-5.13%。
2、和非价格
此处所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鹅湖），46中本部，38中本部，168玫瑰园学校（西区）。具体学区划分和分析请参考文章《合肥的真假——2019年合肥初中学区排名》（微信公众号“小易论楼市”回复“学区”查看）。
每年合肥中小学入学报名时间在6-7月份，从购买到产证办理下来，一般至少需要2个月以上，因此从4月份开始，购买热度就明显下降了。从过去一年表现来看，成交高峰期在11月份到来年3月份这段时间里。
6月份成交均价为2.244w，较4月份点时有所回落，但与去年同期相比，依然有10.2%的涨幅，而且成交均价呈稳步上扬的趋势。（《合肥学区价值和投资》，微信公众号“小易论楼市”回复“学区”查看）。
非成交均价为1.542w。尽管经历了金三银四的小阳春，非价格达到阶段性高峰，但从过去一年整体表现来看，仍然呈下滑趋势，与走势完全相反，说明优质房产和劣质房产依然存在严重分化（《合肥的优质房产和劣质房产》，微信公众号“小易论楼市”回复“房产”查看）。
3室户型占比超过了50%，2室户型较上个月降低2个百分点，1室户型占比有所增加。随着新房小三房起步的普及，相信2房和公寓占比将会越来越低。
下一步合肥房价分析及购房建议
近期房地产有两个比较典型的事件：一个是开封发文放开限售，随即又撤销了这个决定，无独有偶，衡阳早在去年年底时，也仓促收回撤销限价政策的决定；一个是苏州在限购收紧2个月之后，又进一步升级限购政策，扩大了限购范围，延长了限售时间。
目前国家严格调控房地产的政策没有改变，“房住不炒”的决心没有动摇，主要目的是为了保持房地产市场健康稳定发展。因为每个地方房地产市场都不太一样，房地产调控的主体责任要落实到地方zf身上，那么“一城一策”、“分城施策”就很有必要。
在房地产市场保持相对稳定的情况下，其实各地还是出现了严重分化。一线城市、大城市圈二线核心城市和东中部省会城市，因为产业发展前景良好，人口流入预期大，房价有支撑，即使限购政策执行得比较严格，恐怕也难以抑制房价快速上涨，北京和苏州就是例子。
而在一些欠发达的三四线城市，产业发展迟缓，人口连年流出，当地房地产市场库存大，去化周期长，房价面临下跌的压力较大。于是部分城市开始试探放松限购措施为房地产“托底”，以维持健康稳定发展，但最终又恐怕引起较大的社会影响，开封和衡阳就是例子。
不论是放松限购也好，还是收紧限购也好，都是地方落实房地产调控责任而实行“一城一策”、“分城施策”的具体表现，只要房地产调控的大棒还在高举着，房价就几乎很难有大的上涨空间。
近期国家又收紧了房地产企业的融资政策，中小房企破产或者兼并的例子越来越多，一些大型房企也开始卖地来维序紧张的资金链，这表明房地产调控政策一直在紧绷着，“房住不炒”的方针还在严格执行着。
其实与周边其他热点城市相比，合肥首套房贷利率已然不低，最近却又传出下半年首套房贷利率上调的消息，与此同时，合肥二手房放贷时间一直在延长。我的理解是，因为合肥上半年房价出现一定的上涨，这些限购收紧的苗头，也是落实“一城一策”的具体表现。
今年经济下行，购房者收入预期下降，对房地产表现一定的悲观情绪，再加上七八月份房地产传统淡季共振影响，我判断合肥楼市下半年大概率会很冷，跟去年下半年的情况比较类似。
但我们同时还要注意到一个外部环境，全球已有多个经济体降息，发达国家虽然不多，但欧盟近期已经表达了宽松的意愿，美国也可能在8月初降息。不管中国有没有降息的意愿，恐怕都要被裹挟到这种货币宽松的大环境中来了。
中国经济下半年面临的不确定因素还很多，如果全球货币政策开始转向，我想中国也很难独善其身，降息会是一个大概率事件。但在我看来，即使降息会发生，短期也很难传导到楼市，很可能是一种排除房地产的定向形式，比如普遍降息，房地产加息。
今年10月份就是合肥限购3周年期满，上个周期房地产调控持续了3年零4个月，这个周期恐怕时间会更长一些，我预计到明年年底政策才可能出现松动。所以在未来一年里，合肥楼市可能会经历这个大周期最寒冷的阶段。
楼市越平淡，房产分化就越大，、热门板块的新房和次新房等优质资产，依然是绝大部分购房者追逐的主要目标。卖掉劣质资产和三四线及以下城市房产，置换到合肥优质房产，依然是我对大家优化家庭资产配置的诚恳建议。
关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。
2019-08-12 16:40:58
