主城包河正在进行大规模老旧小区改造，合肥城市功能品质提升进行时...
包河老城路板块实景图
NO. 1｜壹
政策驱动，城市更新发展大命题
首先，“回归主城”的本质是城市功能品质提升。老城区，集聚数十年沉淀的精粹，其对城市优质资源的占有不是发展中区域一朝一夕能够复制的。
再者，从政策端来看，去年的“三大工程”、“四好”建设等政策不难看出城市更新是今年的一个大命题。全国住房城乡建设工作会议上强调，要“以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好”，打造宜居、韧性、智慧的城市，努力为人民群众创造高品质生活空间。
图片来源：中华人民共和国住房和城乡建设部官网
另一方面，在安徽省政府第23次常务会议上，关于《完善城市功能提升城市品质增强城市发展活力和竞争力的意见》中提到，坚持人民城市人民建、人民城市为人民，科学合理确定城市发展定位，围绕城市定位不断完善城市功能，着力提升城市品质，切实增强城市发展活力和竞争力。这里不难看出，对于安徽的房地产业而言，2024年，城市功能品质提升是一个崭新的赛道。
图片来源：安徽省人民政府官网
NO. 2｜贰
包河3大片区城市更新，25个老旧小区改造
根据《合肥市2024年城镇老旧小区改造提升工作实施方案》，合肥今年拟改造提升城镇老旧小区110个，涉及包河的有19个。
具体小区名单为：安徽省水利排灌总队宿舍、紫荆花园、安徽省城乡规划设计院宿舍、安徽省水利水电技术学院宿舍、曙宏新村、芜湖路街道友谊社区绿园38栋、安徽建筑大学北校区教职工住宅楼、江淮化肥厂小区、安徽交通职业技术学院南区、安徽建工技师学院生活区1、2、3号楼华力小区、吴大根小区、望湖街道王卫社区小高层、红枫园、迎春居、松梅村、棕榈林、金寨路276号。计划于5月底前完成居民意愿征询，6月底前施工企业进场施工，12月底前进行项目联合竣工验收。
2024年增补申报的中央财政支持老旧小区改造项目，包河有6个，分别是安徽省基建局宿舍小区、安徽省水文局宿舍小区、宁国路179号楼、景治园、依爱城市花园、造价总站小区，计划于2024年底前开工建设。
图片来源：合肥市住房保障和房产管理局
另外，2024年包河正同步推进卫岗王卫、仰光、周谷堆三个片区城市更新项目实施。
根据计划，包河今年将加快卫岗王卫片区施工进度。据悉，卫岗王卫片区改造任务已完成40%以上，大昌地块安置房项目、徽州大道TOD项目、青年路改造项目、城南影剧院保护保留项目等多个项目正加快建设，今年还将启动片区内小学、幼儿园、街道卫生服务中心、农贸市场等配套公共设施开工建设。
卫岗王卫片区城市更新项目规划示意图
仰光片区城市更新单元地处合肥包河区，东至宁国路、桐城南路，南至南二环路，西至金寨路，北至太湖路，片区约3.7平方公里，涉及常青街道、芜湖路街道、望湖街道。4月10日，合肥城投与包河区城市更新建设有限公司举行仰光片区城市更新项目战略投资合作协议签约仪式。仰光片区城市更新项目是合肥城投作为市级城市更新主体实施的首个城市更新项目，打造市区两级合作推进城市更新的新模式，促进合肥城区高质量发展。本次更新范围内实施内容主要涉及城中村改造、安置房建设、公共配套设施建设、环境整治提升、支路网建设等诸多内容，项目总投资约208亿元，双方将围绕相关实施内容开展全面合作。
仰光片区城市更新项目示意图
周谷堆片区概念规划范围为东至铜陵路高架-南淝河路-至德路，西至马鞍山路南北一号高架，南至望江东路，北至南一环路-南淝河（包含小郭郢、小冲地块）。初步拟规划拆除新建用地面积总计约52.27公顷，总建筑面积约110万平方米，其中计容建筑面积约80万平方米。作为合肥的菜篮子，周谷堆片区城市更新（城中村改造）项目设计内容包含片区城市规划设计、经营性地块、安置地块、公益性地块及基础设施配套项目、社会停车场、老旧小区改造、道路沿线景观提升、公园提升、新建道路（南淝河路，为城市主干道）等，是个系统性的工程。
周谷堆片区城市更新效果图
NO. 3｜叁
城市更新提速，新房改善为主，二手房价格坚挺
从包河老城区近4年土地出让来看，累计成交14宗，其中9宗为城市更新型项目，仅5宗为市场化地块。分年度来看，近2年包河老城区加大了供地频次，土地成交主要集中在2022和2023这两年，近两年累计成交12宗，且大部分为城市更新型项目。从土地端不难看出，包河老城区正在加快城市功能品质提升的步伐，大力发展城市更新。
包河老城区目前在售的新房项目有：
越秀中寰天悦，成交均价2.5万左右，主力在售户型约149/188㎡两个面积段，以四居室为主，整体项目以改善为主。
滨投置地璟玺，成交均价2.4万左右，主力在售户型约142-173㎡，以3居室为主，173㎡户型为四居室，整体项目也是以改善为主。项目于去年11月首开，目前已加推的Y1#、Y#2、G1#三栋楼，可售房源不多了。
从开发商的产品定位逻辑不难看出，老城区集聚大量地缘改善客群，户型起步140㎡。
包河老城区目前的二手房挂牌价在1.6-2.4万/㎡左右，一些房龄较老的二手房挂价在1.4-1.5万/㎡左右，次新房价格与在售的新房价格基本持平。按挂牌价来看，板块基本无倒挂，但是相对坚挺，毕竟配套摆在那里。
NO. 4｜肆
专家&行业代表采访后观点
1、第一房智库观点
回归主城，是追寻城市核心资源、品质生活与文化底蕴的明智选择，政策支持和城市更新更添其投资与发展价值。包河老城区正迎来城市功能品质提升与房地产市场共同发展的黄金时期。新房项目如越秀中寰天悦和滨投置地璟玺，以改善型户型为主打，充分满足了地缘改善客群的需求，同时成交均价也体现了区域的价值潜力。板块二手房市场同样表现稳健，次新房挂牌价格与新房价格基本持平。随着老旧小区改造和城市更新项目的持续推进，包河老城区的城市面貌将焕然一新。
2、某房企投资总观点
回归主城不仅是顺应城市发展趋势的明智选择，更是寻找投资新机遇的关键路径。老城区集聚了城市数十年的精粹资源，无论是配套设施、交通网络还是文化底蕴，都具备不可复制的优势。同时，政策端对城市更新的重视和推动，为房企在老城区的投资提供了有力支持。随着城市功能品质的提升，老城区的价值将进一步凸显，长期来看老城区板块更稳定。
3、安徽信和行地产咨询有限公司总经理王祥观点
包河老城区在合肥的房地产市场发展中可圈可点，合肥的板块炒作中，包河老城区的马鞍山路板块属于早期中关注度最高的板块，在06年前后的新房价格一度超过了政务区。随着城市的发展方向逐渐南移，城市的发展重心偏西南方向，导致近十五年包河老城区的土地供给量相对较少。作为传统的老城区板块，包河老城市场以二手房为主，但二手房房龄原因导致价格上不去，同时也变相影响了新房售价。导致整个板块目前的新房价格和板块配套不适配，价格没有得到很好的体现。对于购房客户而言，板块没有新的项目入市导致客群外流严重，同时对于板块长期发展来讲也是一种损失。近两年，随着老城更新力度逐步加大，未来商品房用地也会有所增加。同时也能预见，老城区未来的商品房入市销售压力会较其他区域更小一些。目前包河老城区缺少一些明星盘，这个也有可能会导致未来老城区的板块热度和关注度不高。因此，也需要引入一些优质的开发商来带动板块的发展。
合肥楼市2024-04-18 08:37:31来自安徽省
