十年房价暴涨近4倍！从一片荒芜到合肥创新高地

从冲岗之地到商贾辐辏，从阡陌交通到楼宇林立，中国声谷、量子中心、集成电路、人工类脑，各种高新技术产业集聚合肥高新区。在合肥高新区的版图上量子大道横亘东西，先进制造业密集布局，这里正成为合肥乃至安徽的高质量发展示范区，创新引领新高地。正是高新区的产业发展，让蜀西湖板块从一片荒芜到如今合肥价值高地。

NO. 1｜壹

十年二手房暴涨近4倍

从近十多年蜀西湖板块卫星图变化也能看出板块的发展，2012年蜀西湖板块房地产市场迎来转折点，当年新华、海亮、祥源、富绅纷纷在蜀西湖板块拿地，尤其祥源城和海亮九玺两个超级大盘，两个小区体量均较大，从卫星图也可以看出来，当时周边一片荒芜，什么配套都没有，可以说要啥没啥，但主打一个刚需价格洼地。

2013年祥源城首开,首开价格在6000元/㎡左右,优惠后可以降到5800元/㎡，2013年9月份海亮九玺首开，均价不到6000元/㎡，两个项目对于购房者尤其是刚需来说，是非常亲民的价格，所以当时两个项目开盘即热销。历经十年多的时间，祥源城二手房最高成交价超3万/㎡，海亮九玺二手房成交均价两万七八，即便在当下房地产市场下行期，祥源城的二手房挂牌价在2.5万/㎡，成交价在2.2万/㎡左右，与当年不到6000元/㎡价格对比，已经翻了近4倍。

2014年乐富强在蜀西湖旁边拿地，悦湖山院小区由于地段稀缺，又是低密度洋房+小高层，户型建面102-238㎡，主打一个改善，项目首开洋房价格1.1万/㎡，该项目洋房二手房最高挂牌价超4万/㎡，即便如今洋房成交价也将近3.5万/㎡，小区溢价超3倍，是目前蜀西湖板块最贵的小区。

随后，蜀西湖板块陆续入驻了蓝光、文一、高速、中南、金鹏等房企，直到2020年龙湖拿下长江西路与石莲北路交口西南角，打造蜀西湖CBD，6F超级商场+180米超高层+大片住宅，这是继砂之船、高新银泰后，龙湖天街落户蜀西湖板块，使片区商业配套更加完善。龙湖光年项目在这一众楼盘中，能够从开盘就大火、一直延续到售罄，而且在市场经过持续下行后，依然能有明显倒挂的项目。项目限价2.1万/㎡，号称买到即赚百万，虽然历经房地产市场下行，但价格依然有倒挂，从最新的二手房成交来看，除了底复价格低外，其成交价格在2.8-3.0万/㎡。

NO. 2｜贰  

新房项目少 板块进入存量市场

近年来，合肥热门置业区域政滨高，而蜀西湖已成为合肥置业的热门板块，土地供应量少，导致新房项目少，这也是蜀西湖板块近几年的发展的现状。目前蜀西湖板块共有三个项目在售，高速信达时代星河还有少量房源在售，而新华城国际公寓在售的小户型公寓，其实蜀西湖板块重点也就伟星玖峯汇一个项目。

新华城国际公寓作为区域唯一70年产权公寓，建面约43-49㎡小户型，毛坯均价2.2万/㎡，可落户、民用水电，自带商业，通燃气，预计今年年底交付。伟星玖峯汇是蜀西湖板块唯一一个满分竞品质项目，在售高层、小高层、低密度多层，户型面积108㎡、115㎡、121㎡、152㎡，精装修，销售均价约2.7万元/㎡。总体来看，蜀西湖板块内在售项目少，二手房项目可选择性较多，板块已经进入存量市场。

NO. 3｜叁

南岗老街城市更新 长宁大道向西发展

关于蜀西湖板块后续发展，目前长宁大道以东基本没有空地，主要还是沿长宁大道往西发展。前不久，合肥自然资源和规划局公示了合肥高新区长江西路与长宁大道交口西南角GX04-0-02(K02)街坊(调整)控制性详细规划调整公示，该街坊控规正位于蜀西湖板块，东至长宁大道，南至皖水路，西至天堂寨路，北至长江西路，总面积42.87公顷，约643亩。

从规划街坊现状来看，南侧是幸福金色年华和回迁安置房永和北苑，北侧是南岗老街，后期将拆迁，所以这个属于高新区城市更新项目。从规划调整控规来看，后期将有3宗居住用地，2宗科研用地和1宗商业用地，同时规划了一所21班幼儿园和一处城镇社区服务设施。

3宗居住地块分别为：

GX04-0-02-06地块，占地面积113.4亩，容积率≤2.8，建筑密度≤22%，绿地率≥40%

GX04-0-02-07地块，占地面积107.25亩，容积率≤2.2，建筑密度≤22%，绿地≥40%

GX04-0-02-08地块，占地面积16.35亩，容积率≤2.5，建筑密度≤22%，绿地率≥40%

其中，GX04-0-02-08地块仅十多亩，体量较小，从容积率上来看，目前合肥住宅容积率基本在2.2左右，而GX04-0-02-06地块容积率为2.8，后期基本上都是高层房源，GX04-0-02-07地块容积率2.2，后期基本也是小高层+高层搭配。高新区一直供地较少，区域内房源供不应求，后期多层房源更是稀缺。

NO. 4｜肆

专家、房企代表点评蜀西湖板块

蜀西湖片区成为高新区及至合肥，“科技”元素最集聚的区域。这里不仅是高新区“一山两湖”城市核心区中的主要核心，也是合肥创新发展的“策源地”。随着板块内配套不断兑现，商业上西有砂之船，北有即将运营的龙湖天街，东有银泰百货及新华商业，整个板块商业更加丰富。在交通上，地铁2号线及4号线已经运营，地铁7号线沿长宁大道与2号线和4号线实现换乘，医疗方面安医高新院区和妇幼保健院(西院)，在教育资源上，有高新实验小学、高新实验中学等，整体板块内配套比较完善。

蜀西湖片区定位为城市发展重要副中心之一，未来将围绕蜀西湖公园重点打造以居住、科研办公、教育、休闲购物、娱乐为一体的综合性城市副中心，建设成对外展现高新区城市门户形象的“城市会客厅”。

安徽建筑大学教授、安徽省城市与房地产高等研究院专家孙伟对于蜀西湖板块发展持有高度乐观的态度，高新区作为合肥的科技创新核心区域，一直以来都是城市发展的重要引擎。而蜀西湖板块，作为高新区乃至整个合肥的科技元素最集聚之地，不仅集聚了众多高新产业，还承载了合肥“创新高地”的厚望。高质量产业的发展给片区带来更多的人才落户，这种人口红利最终房地产销售方面将兑现。

某房企投资总：蜀西湖板块不仅集聚了大量的高新产业，依托蜀西湖这一得天独厚的自然资源，近年来，蜀西湖板块的商业、交通、医疗和教育等配套设施得到了进一步的提升。蜀西湖板块的房地产市场展现出巨大的潜力，一方面，高新区产业的不断发展，为区域带来了源源不断的人口流入和购房需求；另一方面，板块内土地稀缺，供应量有限，使得房价持续走高，投资前景看好。

第一房智库观点：作为高新产业的聚集地，高新区一直以来都是合肥的发展重心，蜀西湖板块作为合肥九大城市副中心之一，承载了合肥“创新高地”的重要使命。蜀西湖板块的发展迅速，配套不断完善，一跃成为合肥政滨高热门区域的板块，作为高新区较为宜居的板块，板块内土地较为稀缺，后期也将沿长宁大道往西发展，板块已经进入存量市场，市场下行期，二手房价格基本无倒挂，这也对新房市场有一定影响。