合肥包河区房价分析及近期购房建议

包河区是我分析合肥南部板块的最后一片区域。根据行政区划，包河区实际上是包含了滨湖新区的，但以滨湖目前建成面积，几乎已经跟环城高速以内媲美，所以分开分析。从二手房成交上来看，包河区甚至还赶不上滨湖区。

我统计了合肥链家2018年上半年所有二手房成交数据，共计2874个样本。去年全年合肥二手房成交均价为16389元/平米，今年上半年为16412元/平米，上涨23元/平米，涨幅0.14%，基本持平。

现在已经十月份，尽管本篇文章采用的是上半年的数据，但今年合肥房价整体走势平稳，变化不是特别明显，请不要太在意房价值。我主要研究房价变化规律，希望可以给你们带来一定的参考，使你在房产配置上的思路更加清晰。

鉴于整体样本数偏少，部分小区房价仅作参考，接下来我将分区域对包河区房价做一个分析和点评。以环城河、一环路、望江路、二环路以及绕城高速为界，我将包河区分为三个部分，分别是：

1、48中学区板块。具体范围为：环城河以南，南淝河以西，南一环路以北，金寨路以东。

2、中环路内板块。具体范围为：南一环路以南，南淝河以西，望江东路以北，金寨路以东。

3、中环路外板块。具体范围为：望江东路以南，南淝河以西，金寨路以东。

与这次对比的数据是去年全年的分析，具体可参考我公号“小易论楼市”文章《2017年合肥包河区房价分析及购房建议》），本篇主要关注2018年上半年的成交情况。包河区去年全年共成交449套，今年上半年成交327套，同比增加较多。

包河区上半年成交均价为15826元/平米，比去年全年（15479元/平米）上涨347元/平米，涨幅2.24%。成交周期从77天增加到96天，延长了19天；议价空间从4.29%降至3.55%，收窄0.74个百分点。

关于其他区的分析文章，请关注我公号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“经开”等区域关键词查看即可。

48中学区板块

48中学区板块共成交51套二手房，板块成交均价为16319元/平米，较去年全年（16008元/平米）上涨311元/平米，涨幅1.94%。板块整体议价空间比去年下降1.09个百分点，成交周期延长10.5天。

一般来说，上半年是合肥的成交高峰期，每年年初顺势上涨，大家都习以为常。相比之前我分析的几个区的真来看，48中涨幅不算很高，要知道50中东西区和45中个别小区，涨幅都超过了10%（公号“小易论楼市”《合肥的真假——2018年合肥初中学区排名》）。

我们可以看到，48中并非普遍上涨，而是有涨有跌。我看了一下成交情况，接近80%的成交总价都在150w以内，接近一半的成交在100w以内，因此我有理由相信，绝大部分选择该板块的，基本都是奔着学区去的。

最典型的例子就是万达中心名宅，超过150w总价的成交，大都集中在该小区，而且全部是它的住宅。但我们看到，住宅成交均价是下跌的，而公寓价格反而上涨，公寓户均总价基本不超过100w。48中板块的价值核心就是学票，如果没有学区，板块可能比现在要惨很多。

因此我们在买的时候，一定要对总价表现出足够的敏感，尽量不要买总价超过150w的房子，是100w以内，这样不论是流动性还是保值空间上，都会好很多。总价低，即使学区后期发生某些变化，抵御风险的抗性也会很强，损失也不至于太大。

中环路内板块

中环路内板块共成交134套二手房，板块成交均价为15267元/平米，较去年全年（14979元/平米）上涨288元/平米，涨幅1.92%。板块整体议价空间跟去年持平，成交周期延长28.4天。

其实如果仔细分析过该板块的成交特点之后，这个涨幅还是有很大水分的。去年板块内公寓房成交占比大概为35%，今年降到了27.6%，公寓成交均价比住宅要低不少，也就是说，去年的板块均价被相对拉低了。

公寓成交量急剧降低的小区是金地国际城，去年成交25套，住宅成交10套，而今年上半年，住宅成交13套，而公寓仅成交5套。尽管公寓成交均价有所上涨，但值仍远低于板块平均水平，住宅跌幅更是超过-10%，劣质资产无疑（公号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》）。

板块内成交量比较大的几个盘分别是：万振逍遥苑，世纪阳光花园，金地国际城，绿地海顿公馆，江南新里程，它们的表现各有不同。世纪阳光花园从品质上来讲并没有太大问题，只是房龄相对偏老，性质跟琥珀山庄差不多，不过学区更差，所以并不怎么保值。

万振逍遥苑房龄跟合肥市平均值相差不多，因此我们看到涨幅也基本上与大盘持平或略高一点。绿地海顿公馆尽管各区房价略有涨跌，整体还是保持了高于板块平均值的涨幅，房龄不算很老，品牌小区，依旧保值。

金地国际城尽管房龄相对年轻，奈何小区公寓比重偏大，居住体验不佳，依旧是相对劣质的资产，在熊市下行周期，注定会受到较大影响。江南新里程特色就是公寓，靠近高校，需求较为充足，再一个总价相对低一些，在公寓产品里，还算是不错的。

整体来看，中环路内板块表现依旧缺乏亮点，房龄是制约板块成长的因素，随着时间的推移，预计该区域会老得很快。公寓始终是相对劣质的资产，在楼市上行期，可能会受到追捧，下行期则会首先受到冷落。

中环路外板块

中环路外板块共成交142套二手房，板块成交均价为16194元/平米，较去年全年（15968元/平米）上涨226元/平米，涨幅1.42%。板块整体议价空间较去年收窄1.32个百分点，成交周期延长18.6天。

板块内各小区成交量都不是很大，误差可能会偏大一些。从实际表现来看，相对优质的小区是信达天御，天下锦城和望湖城。这几个楼盘的特征是，都处在高铁板块，目前是包河区比较热门的区域。

信达天御和天下锦城都在地铁4号线站口，房龄非常新，周围环境也不错，天下锦城品质相对好一些。望湖城是省直机关集资房，尽管房龄相对老了些，但容积率低，环境好，居住体验不错，还处于三条地铁交汇处。

二环路内的几个热门小区，尽管房龄相对还算年轻，房价还是出现了一定的回调，据我观察，应该是去年涨幅有一定的透支，正说明区域相对弱势。比如马鞍山路和东二环之间，水阳江路和桐城路交口附近，随着时间推进，会衰老很快。

合肥素有东贫西富南贵北贱之说，在上篇庐阳区的分析里（公号“小易论楼市”《2018年上半年合肥庐阳区和北城房价分析及近期购房建议》），我分析过这个南北分界线是长江路，而东西分界线则是马鞍山路。以马鞍山路为界，以西的包河区跟以东的包河区，大环境截然不同，尤其在二环路以南、环城高速以北区域，表现特别明显。

因此我们看到东部的几个新盘，比如金隅大成郡、万科翡翠天际和庐州云著，高层备案价格高达近2.2w，远超板块平均水平。结合周边乱糟糟的大环境，我认为定价与实际价值极不相符，随着合肥楼市入冬，预计打折降价难以避免。

龙川路上的高铁都市花园和龙川里，靠近政务区，地理位置相对优越，1.6w-1.7w的定价是合适的，值得考虑。龙川路上其它两个新盘，建发雍龙府和融侨观澜，定价都超过2w+，我认为定价偏高，与实际价值相差3000左右，投资性价比较差。

位于包河工业园区的贡院，备案均价只有1.45w，与周边二手房价格倒挂较多，是附近工作刚需的。据我小密圈成员透露，该小区首开小三房基本去化完毕，目前还剩下一些楼层不太好的两房，后期还有加推，购买门槛可能不高，值得关注。

近期房价分析及购房建议

其实我不大喜欢分析包河区，主要是板块实在找不到什么突出的亮点，新房的坑反倒一大堆。目前包河区比较有前景的还是高铁板块，但可以考虑的新房实在有限，而改善性住宅更是屈指可数，自住和投资能较好结合的只有望湖城，其余值得投资的大都以刚需或者刚改盘为主（公号“小易论楼市”《合肥的刚需房和改善房》）。

据我小密圈成员透露，保利熙悦府再次开盘去化并不理想，尽管它要求的是全款，但这种情况在上半年是基本不可能出现的。从侧面也说明，合肥楼市正在急剧下行，即使性价比高的限价盘，全款韭菜似乎也不那么好割了。

近两天楼盘打折促销的新闻接连不断，泰禾院子直降6000-7000甩卖，但要求全款，不过似乎并不十分奏效，又改为可支持贷款。前面文章我分析过，院子并非产品力不够，而是定位尴尬，刚需区域做高端改善产品，即使是绿城或者融创，我觉得都未必能hold得住，更何况一个在合肥并不知名的泰禾呢？

假如院子处在政务区或者滨湖区，哪怕在高新西大蜀山脚下，日子可能都会比现在好过得多，但最终打折黯然离场，其中尽管有市场下行因素，定位战略失误也难辞其咎。这正说明那种闭着眼睛盖房子赚钱的时代已经过去了，未来房地产对开发商操盘能力的要求会越来越高。

泰禾院子降价，刺激了文一豪门金地老业主的神经，据说已经开始维权。一期业主两年前2.2w高价购入，而今价格一降再降，已经到1.8w左右，根据他们打出的条幅来看，平均每套已经损失50w-80w。

泰禾院子和文一豪门金地两个楼盘打折降价，虽说都有文一参与，根本原因是资金链紧张，但还有其它各自的深层原因，前者是入场时机欠佳和产品定位失败，后者则是操盘能力有限和品牌实力不足。

文一豪门金地跟置地双玺，都位于滨湖，同为合肥本土开发商，置地双玺价格在2.4w+，文一豪门金地备案价格2.2w左右，置地价格高反而难买到，文一价格低却还要一降再降。两个小区近期都出现了维权，置地是交房质量未达预期维权，文一则是频频降价维权，不同的是文一维权业主强烈要求退房，而置地维权业主却不舍得退房，反差较大。

高端物业做溢价是需要建立在品牌积累基础上的，其实是品牌溢价，尽管产品未必就比其他开发商好到哪里去。就像万科，同样的产品，万科就能比其它中小开发商溢价高出15%-20%左右，虽说近两年万科品质也在逐渐下降，不过还是有不少人趋之若鹜，这就是品牌的价值。

这两年，合肥一些中小开发商也想试水高端产品，却总不尽如人意，洋房单价卖得甚至不如高层，去化还非常差。高端产品总价较高，市场有限，如果品牌积累不够或者品牌力不足，就贸然做高端产品以追求更高利润，在房价上升期可能还会有买家，一旦遇到市场下行，会鲜有人问津，降价不可避免。因为你本来就不值那个价钱，品牌没有溢价，市场不认可。

随着合肥楼市下行，即使是限价盘，去化都不再像之前那样顺利，我相信会有越来越多的新盘加入打折行列，比如庐阳区诸多2w+，瑶海新站区烈山路板块1.5w+，包河区的2w+等等。这些盘都有一个比较明显的特征，那就是价格跟实际价值明显不匹配，也就是说性价比非常低。

当然还有一个特点，那就是基本都位于合肥的弱势板块，也就是所谓的“东贫”和“北贱”之地，弱势板块定位高价盘，去化困难是不难理解的，更何况目前市场上还有那么多限价盘蜂拥而出呢。

当前合肥市场上值得投资的新盘，大都在1.5w-1.6w左右，一旦价格超过1.8w，基本上就失去了性价比，所以市场有风险，投资需谨慎。限价盘集中出货，再也没有比现在对刚需更有利的机会了，应抓紧上车。

关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。