合肥8月份房地产市场比7月份有明显的降温，这不仅仅因为是传统的销售淡季，更重要的是中央对房地产作出明确遏制房价上涨表态，这种表态使市场预期立刻转向，再一次表明中国房地产是一个典型的政策市。
尽管如此，限购因城施策，每个城市面临的具体情况不同，房价表现也略有不同，不管怎样，房地产市场整体上开始下行的趋势不会发生什么大的改变。下面我将对合肥7-8月份房价做一个分析，为购房者提供建议。
从安居客合肥房价走势来看，除3月份有小幅回调之外，今年一直在缓慢回升，跟年初房价点时相比，涨幅已有1.5%。这个平均涨幅不高，应该跟我们感受到的相差不多，预计年底前还会继续保持这样的趋势。
50个重点城市房价表现
与7月份相比，8月份房价环比下跌城市由6个增加到8个，增加2个。与此同时，我们还可以看到，房价下跌城市数量增加，跌幅普遍扩大；上涨城市数量虽然减少，整体涨幅却略微上浮，出现两极分化。这表明房价将出现一个明显的分水岭。
从各大城市群来看，西部和东北城市表现依旧抢眼，其余几个城市圈基本相差不大，回归常态化。西部和东北城市是房价轮动的终点站，上涨周期尾部特征明显。
长三角城市。上海今年房价表现非常稳定，9月份跟年初房价几乎相差不大，上海是长三角的龙头，房价走势对其它二三线城市有着引领作用。南京房价也在缓慢回暖，今年累计上涨2.4%，每个月涨幅不多，跟合肥很像。
杭州房价7月份登顶，目前来看有继续下滑的趋势。苏州房价在稳步上扬，今年以来涨幅累计已达5.3%，预计未来还会呈缓涨的趋势。宁波同比上涨近25%，8月份涨幅趋缓，目前看来有登顶趋势。
长三角城市群，目前还是二三线非核心城市在唱主角，随着房地产下行周期开启，相信过了今年，这种补涨惯性将戛然而止。
华南珠三角。近一年来，深圳房价一直在上扬，同比涨幅达到6.8%，比较符合常规周期。广州较去年上涨16%，而且还一直在缓慢抬升，是一线城市中最后补涨的城市。
厦门就8月份房价来看，已经稳定了3个月，有见底迹象，作为二线城市，房价超出广州一大截，还是有点不正常。福州较今年点时已经下跌了-4.3%，目前房价连续3个月保持稳定，应该已经筑底。
珠三角的三四线城市，开始出现两极分化，东莞和惠州见顶回调，珠海和佛山依旧呈上涨趋势。不论如何，珠三角城市群各个城市，整体上转入常态化上涨周期。
环渤海湾城市。从过去一年的走势来看，北京房价一直保持稳定，调控措施到位，同比涨幅不超过1%。天津“河海英才”计划，5月份开始实施，房价从5月份即刻见底反弹，3个月以来回升9%，重置到去年同期水平。
石家庄房价在稳定了大半年以后，还是忍不住继续下挫，同比去年已经下跌11%。廊坊跟石家庄情况类似，房价继续回落，同比下跌超过15%。看来环京的二三线城市，水分还未完全挤干。
青岛房价已基本见顶，济南还在稳步上扬。从整个环渤海湾来看，基本上没有表现异常的特例，都进入下一个周期的新常态，稳定是特征。
中西部城市。武汉房价一直在稳步上涨，今年的脚步也未停止，尽管同比涨幅不算很大。郑州6月份房价见底，已经连续上涨2个月。长沙今年以来一直在上涨，但目前看来，已有见顶趋势。
成都房价同比去年涨幅已经达到近40%，限购升级以后，预计上涨趋势将进一步放缓。重庆同比上涨近35%，同样也出现了见顶信号。西安房价同比上涨55%，被约谈之后，房价走势开始趋缓。东北三省会还在贪婪的补涨，抓住最后一波周期的红利。
从范围来看，房地产已进入下个周期的常规状态，西部和东北地区仍然还存在一定程度的补涨，但整体大势已去，房价稳定或者缓慢小幅上扬，将是未来2-3年房地产的新常态。
合肥二手房成交数据分析
从国家统计局公布的7月份房价数据来看，合肥新房涨幅0.6%，二手房涨幅0.2%，都在缓慢上扬。今年以来，二手房涨多跌少，新房整体上也处于一个微涨态势。
今年3月份以来，合肥链家二手房月成交量一直保持在600套左右，是去年同期的近两倍，尽管7月份成交量较6月份小幅下滑，但依旧在高位运行。
合肥链家二手房带看量与新增房源的比值，可以反映合肥二手房市场供需变化，数值越大，供需关系就越紧张，房价上涨冲动就越强烈。我们看到，这个数值自6月份达到点9.8以后，7月份出现较大下滑，表明市场热度在降低。
以下分析基于链家自2017年7月份至2018年7月份的所有成交，共计5142个数据。由于链家的业务范围限制，二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此，房价平均数据应该比全市实际平均值略高。6-7月份数据请参考我公号“小易论楼市”文章《2018年6-7月合肥房价分析及购房建议》。
1、合肥7月份二手房整体成交情况
合肥7月份二手房成交均价为1.634w，比上个月有一定的下滑，但是从过去一年房价变化来看，依然处在一个比较平稳的区间。
7月份平均成交周期为77.6天，从今年3月份以来，一直维持在70-80天之间，比去年同期有所延长。
平均议价空间是2.35%，已是限购以来的值，结合成交周期的延长，说明二手房房主相对强硬，导致市场成交难度加大，但最终还是卖方市场，买家在一定程度上屈从卖家。
与上月相比，成交量环比减少的是政务区，由于政务区是全市平均房价的区域，这从某种程度上导致合肥均价环比出现一定的下滑。我还注意到，议价空间的四个区是经开区、肥西县、滨湖区和政务区，从侧面反映合肥西南区域新房库存不足以及二手房市场的热门程度。
2、和非价格
此处所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鹅湖），46中本部，38中本部，168玫瑰园学校。具体学区划分和分析请参考文章（公号“小易论楼市”《合肥的真假——2018年合肥初中学区排名》）。
成交占比回落是意料中的事，因为7-8月份本来就是成交淡季，再加上政务区成交量大幅下滑，出现这种情况就不奇怪了。
成交均价为1.93w，也出现一个较大的下滑，淡季价格处在一个低谷。
非成交均价为1.577w，较上个月也有一定的下滑，但依旧处于一个平均水平。
从户型占比上来看，基本跟上个月差不多，2房成交跟3房成交基本相差不大。
下一步合肥房价分析及购房建议
据我观察，合肥进入8月份以来，二手房交易热度有所降低，尽管热门区域部分优质房源挂价居高不下，但市场表现略有价无市，购房者观望情绪再次集聚起来。合肥楼市将从初秋迈入深秋，预计明年大概率入冬。
这其实与中央关于房地产“房住不炒”及“坚决遏制房价上涨”定调不无关系，基本上打消了投资投机者短期炒房的最后念想，再加上国家对房地产坚决去杠杆，房企资金链紧张，客观上要求加速周转，加快出货。
尽管合肥实行毛坯和精装修分开备案，变相提高了新房的涨价空间，但这并不意味着合肥完全放开了限价。部分前期备案价格很低的房源，即使经过重新备案，仍然低于市场价，被称作限价盘，目前我们买房的主要策略就是主攻限价盘。
据我小密圈成员透露，部分性价比非常高的限价盘，要求高首付甚至全款，比如即将备案的保利熙悦府，还有万科森林公园观庭，价格预计在1.8w-1.9w左右，明显低于市场价。在我看来，对于有改善置换或者资产优化配置需求的购房者，即使用置换资金全款购买，也是值得的，至少资产得到了无损优化（公号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》）。
目前市场上还有一些限价盘，比如龙川里，贡院，公园里，御景江山（或售罄），公元天下，祥源金港湾，可能对首付或者购房门槛都有不同程度的要求。如果你在资金上有一定的操作空间，都值得去碰碰运气，这些新盘的价格，至少从投资角度来看，是非常安全的。
对于二手房，尤其是合肥西南区域，因为新房库存奇缺，很多优质房源挂价出现一定的虚高，但从实际成交情况来看，市场支撑仍有不足，所谓有价无市。在楼市下行时期，建议暂时观望，主要以淘笋盘为主，不碰到性价比高的房源不要着急下手。
合肥楼市过冬，三县尤其是肥东和长丰远离市区的非热门区域，会首先感到凉意，肥西县城应该也会难受一些，但靠近经开区的地方非常安全，流动性也会非常好。如选择在三县买房，建议主要考虑肥西靠近经开区的区域，下行时期注重流动性，投资要稳健。
在中央大的政策框架不发生改变的前提下，合肥楼市未来2-3年将会一直保持比较稳定的趋势，房价短期大涨是几乎不可能发生的，每年5%-10%的涨幅比较符合预期。因此房产已非投资渠道，但综合比较稳健，家庭理财或者资产优化配置仍可以考虑。
无论任何时候，刚需都应及早上车，因为即使合肥楼市再怎么下行，当前你所能买到房子的机会，都始终高于或者好过未来。有些低价或者性价比高的房源，过了今年，以后可能再也没有机会碰到了。
关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。
2018-09-08 13:02:08
