2018年上半年合肥泛经开区房价分析和购房建议

我这里讲的泛经开区指的是合肥经开区以及与其接壤的部分肥西县区域。这里的肥西县域并非距离肥西县城最近，而是距离合肥市区最近，尤其是地铁3号线附近，是二手房成交的热门区域。

我统计了合肥链家2018年上半年所有二手房成交数据，共计2874个样本。去年全年合肥二手房成交均价为16389元/平米，今年上半年为16412元/平米，上涨23元/平米，涨幅0.14%，基本持平。

这里我所统计的是链家网公布的1-6月份二手房实际成交数据，由于链家公布的比较晚，我这里没有获得近两个月的数据，所以无法分析。由于很多小区只有2-3个成交记录，部分可能误差会比较大，再一个近两个月房价也有一定的上涨，我这里只分析趋势，不要太在意房价值。

接下来我将分区域对泛经开区房价做一个分析和点评，以繁华大道和金寨路为界，我将泛经开区分为三个部分，分别是：

1、繁华大道北板块。这个区域包括繁华大道以北、合肥绕城高速接高新区以南的经开区，和肥西柏堰科技园区。

2、繁华大道南板块。这个区域包括繁华大道以南的经开区以及部分肥西县域。

3、工业区板块。这个区域包括金寨路以东、绕城高速以南、合安高速以西的经开区以及部分肥西县域。

与这次对比的数据是去年全年的分析，具体可参考我公号“小易论楼市”文章《2017年合肥泛经开区二手房成交分析及购房建议》），本篇主要关注2018年上半年的成交情况。泛经开区去年全年共成交492套，今年上半年成交383套，成交量比去年同期增加不少。

泛经开区上半年平均成交价格为15412元/平米，比去年全年（15093元/平米）上涨了319元/平米，涨幅2.11%，高于全市平均值。成交周期从51.8天增加到64.8天，延长了13天；议价空间从2.72%降低到2.38%，减少0.34个百分点。

其中肥西县产证房价较去年上涨0.9%，市区产证二手房较去年上涨2.9%。肥西县成交周期延长4天，议价空间略有收窄；经开区成交周期延长20天，议价空间基本上跟肥西差不多。

关于滨湖区和政务区的分析请参看文章《2018年上半年合肥滨湖区房价分析和购房建议》、《2018年上半年合肥政务区房价分析和购房建议》。关于之前分析过的其他各区文章，请关注我的公号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词即可查看。

繁华大道北板块

整个繁华大道北共成交194套二手房，板块成交均价为15354元/平米，较去年全年（15112元/平米）上涨242元/平米，涨幅1.6%。板块整体议价空间与去年持平，成交周期有所延长。

我们可以看到，肥西产证的成交均价为15106元/平米，经开产证均价为15123元/平米，相差仅17元/平米，几乎是一样的。由于肥西产证平均房龄还要比经开产证年轻3年半左右，而且不限购，这造成无论是议价空间还是成交周期上，肥西产证都比经开产证更低一些。

这其实从侧面印证了我之前的判断，在与合肥市区交界的县域，地缘优势远大于区划优势，尤其是肥西邻近市区的地方，单从价格上来看，几乎感觉不出两种产证的差距。你可以这么认为，泛经开区的肥西产证，等同于市区产证，由于不限购，而且首付低，刚需房甚至还更有优势。

板块内销冠毫无疑问还是禹州华侨城，成交量再一次超过板块总成交的1/3，同时也是肥西产证二手房成交均价的小区。该小区是距离政务区最近的肥西楼盘，房龄也不算老，价格高有高的道理，我们看到三期涨幅，议价空间。

禹州华侨城成交的户型多为2房，总价控制在100w-150w之间，除了一套总价230w的成交外，成交总价为173w。考虑在这边上车的购房者，基本上都是首付有限，总价承受能力有限的刚需，高总价的大户型在这里并没有太大市场，纯粹是一个刚需小区（公号“小易论楼市”《合肥的刚需房和改善房》）。

成交量仅次于禹州华侨城的是东冠繁华逸城，它均价相比去年已经上涨了550元/平米，涨幅3.85%。该小区刚需性质更为明显，总价范围很窄，在106w-144w之间，70%以上都是2房户型。

融科城应该是板块二手房成交均价的小区，较去年上涨近1100元/平米，融祥园和融和园都有近6.5%的涨幅，如果算上未满两年的增值税，达到1.84w的均价。如此看来，融创城目前开盘1.76w的均价，精装修，还是有一定的性价比的。要不是户型过大，总价过高，我估计去化会更好。

华邦观筑里原来毛坯备案价格在1.4w，目前由毛坯改为装修房，经过重新备案，毛坯备案价格为1.35w，还降低了，装修标准为2000元/平米，综合备案均价为1.55w，比原来提高了1500元/平米。这种装修，如果是出租，应该还可以用用，如果是自住，我估计十有八九不能看。

随着板块的水涨船高，我已经明显感觉到上涨还在往西边的柏堰工业园区蔓延，正在填满区域内的价格洼地。尤其是房龄在5年以内的小区，无论是经开区产证还是肥西县产证，我觉得都可以定为2档或者2-档，仍有一定的涨幅空间，值得持有，短期不必出手置换（房产档次划分请参考我的公号“小易论楼市”文章《合肥的优质房产和劣质房产》）。

繁华大道南板块

繁华大道南共成交106套二手房，板块成交均价为15962元/平米，较去年全年（15500元/平米）上涨462元/平米，涨幅近3%。板块整体议价空间比去年下降1.1个百分点，成交周期有所延长，整体热度有所上升。

肥西产证的成交均价为14137元/平米，经开产证均价为16704元/平米，成交量接近。因为肥西不限购，肥西产证的成交周期要显著低于经开产证，议价空间和平均房龄两者基本相同。这个板块肥西和经开区成交均价拉开的原因是学区。

168玫瑰园学校这几年规模不断扩大，今年毕业生人数已经超过300人，近3年成绩稳定，基本够得上真学区入门评价标准。今年中考成绩出来之后，从168玫瑰园学校喜报来看，成绩考得不错，我将它列为1+档，属于名副其实的真学区，我们也看到了这个学区也出现了溢价（公号“小易论楼市”《合肥的真假——2018年合肥初中学区排名》）。

在叠嶂路和石门路交口建成的一六八玫瑰园学校东校区，今年开始招生。由于不同于45中桐城路校区和六安路校区那种同一生源同一学区分年级办学的模式，而是属于不同学区，生源不混用，预计两所学校学区质量会有所差异，我个人认为东区大概率要比西区差一些。

所以最落寞的要数中环城紫荆公馆，学区从168玫瑰园学校西区划到了东区，预计在房价上会有所体现。尽管我觉得东区不如西区，但预计要比68中要好一些，因此我认为对从68中学区划入168玫瑰园学校东区的翡翠路以东小区，有一定的利好，真是几家欢喜几家愁（公号“小易论楼市”《合肥学区划分变化对部分的影响》）。

学林雅苑成交量，基本都是小三房，在地铁3号线沿线，成交均价算是低的，但是房龄比较老，超过了10年，有补涨成分。绿城玫瑰园依旧是板块内成交均价的小区，由于其面积和总价过大过高，户型也不尽完美，我将其高层列为1-档或者2+档资产。

目前板块内在售新房很少，水安盛世桃源公寓是2004年拿的地，只剩下56年的土地使用权，均价1.18w，主要以40-60平米的小公寓为主，肥西产证。公摊实在太大，39%，套内面积要打8折，因此实际单价接近1.5w，跟周围住宅差不多价格。既无学区地铁优势，而且远离核心商圈，面临金寨路又吵，投资价值不大。

信地华地城可能还剩下两栋高层楼未开盘，备案价格1.04w，二手房成交均价已经达到1.42w，若加上增值税，几乎接近1.5w，价格倒挂4000元/平米，我估计一般人很难买到。如果信地华地城成交均价近1.5w，那么华南城1.01w的备案价格看起来也不贵了，毕竟在三环方兴大道边上。

华地翡翠蓝湾和原树提香二手房均价已经达到1.5w左右，加上增值税，已近1.6w，琥珀御宾府解套在即，这一切还要拜距离地铁口近所赐，但复式房难言有什么投资性价比。翡翠路南板块绝大部分5年房龄以内的小区在2档或者2-档，都可以继续持有。

工业区板块

工业区板块共成交83套二手房，成交均价为14738元/平米，较去年全年（14514元/平米）上涨224元/平米，涨幅1.55%。板块整体议价空间比去年下降0.51个百分点，成交周期有所延长。

肥西产证的成交均价为14669元/平米，经开产证均价为14755元/平米，仅相差86元/平米，非常接近。肥西产证的成交周期要显著低于经开产证，议价空间和平均房龄上两者基本相同。

板块内成交量，成交均价，且涨幅的小区是绿地滨湖国际花都，议价空间也比较低，次新房，品牌房企，我认为可列为2档资产。华地润园也有不错的成交和涨幅，我认为也可列为2档资产，其余小区房龄在5年以内的，多为2-档。

板块内在售新房也不多，价格可能也不便宜。据说皖投万科产融中心备案均价在1.72w，比周边二手房贵了10%左右，这个价格相比万科的品牌来讲，符合市场价，如果超过1.8w，就没有什么性价比了。

清华启迪科技城，原来放风价要2w+，近期据说放低身段备案价可能在1.9w，即使这个价格，在我看来也是没啥投资价值。关于学区的噱头，我压根不看好，所以投资建议就不要考虑了，比周边二手房溢价太多，不值这个价。

泛经开区房价分析及近期购房建议

其实这轮合肥房价上涨的大周期，从整个西南区域来看，经开区房价上涨算是比较迟的。再加上泛经开区范围比较大，热度传导需要时间，即使合肥限购之后，由于县域不限购，在肥西产证持续火热情况下，经开区小区一直存在缓慢补涨。

这种传导主要是以政务区为中心，距离越远，轮动越晚，特征是填平所有房价谷地。也就是说，只要房价比较低的地方，都会补涨到位，尤其是繁华大道西板块，涨幅超出我的预料。从目前来看，政务区房价又出现新一波上涨，泛经开区房价仍会继续补涨。

经开区这些年鲜有地块出让，肥西县出让的地块大都集中在县城周边，距离市区较远，与经开接壤的热门区域，住宅土地出让很少。我们知道经开区和柏堰工业园区产业众多，住房需求旺盛，但新房库存极其紧张，这导致泛经开区近几年一直供小于求。

在中央明确表态“坚决遏制房价上涨”之后，合肥房地产市场不出意外会步入下行通道，目前我注意到一些开发商开始出现抢跑姿态，部分捂了很长时间的限价盘也终于肯出来见人了，还有一些区域新盘去化率较之前有所降低，抢割最后一轮韭菜的意味越来越浓。

人才政策出台之后，会将部分三县购房需求转化为市区需求，这会导致三县非热门区域潜在客户短期相对短缺，热门区域性价比不高的新盘去化周期延长，特别是不靠近市区的县城新盘（公号“小易论楼市”《合肥出台人才引进政策，下一步房价走势会怎样？》）。

泛经开区的肥西产证，同经开区房产已水乳交融，荣辱与共。从以上数据分析可知，无论从价格还是需求上来看，肥西产证二手房都跟市区产证无异，地缘优势大于区划优势。因此，在西南整体新房库存持续紧张的情况下，不必担心人才政策对泛经开区肥西产证会造成冲击，加上不限购，其二手房依然非常优质，非常抢手。

我前面已经提到，因为变相放开了限价，再加上市场趋冷，一些限价盘开始集中出货，这段时间你可能会有更多机会买到限价房。目前新房的投资购买策略依然以限价房为主，二手房策略主要是淘2档及以上笋盘为主，一定要注意性价比，不必急于出手（公号“小易论楼市”《在合肥没有不能买的房子，只有不能买的价格》）。

未来两年合肥房地产市场会进一步分化，优质资产会保持一定的涨幅，劣质资产维持价格甚至还会下跌，跟在优质资产屁股后面追（公号“小易论楼市”《合肥优质房产的等级评价》）。市场稳定时期正是改善置换或者优化资产配置的时期，只要是置换，不必挑时间点，越早越好，因为劣质资产怎么涨都追不上优质资产的（公号“小易论楼市”《合肥房价上涨周期中如何进行房产置换？》）。

目前滨湖、政务等龙头区域房价已高，存在一定的有价无市，即使是我认定的热门区域2档房产，也都有一定程度的上涨，接下来大概率会比较稳定，待市场消化。现在买房是个技术活，稍微操作不好，不是掉进大坑，就是错过低价房的购入机会，应做足功课，下手要稳准狠。

关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。