近日，米宅公布全省地市房价分布图，合肥排名第11，均价20325元/㎡，环比增长0.07%，同比增长17.78%。
单从数据来看，合肥房价早已超过武汉、郑州等周边城市，同比增幅在米宅统计的36个热点城市中，更是排名。
图片来源于米宅
丨壹
合肥各区房价公布
具体来看，合肥是安徽一个均价突破2万/㎡的城市，其中：政务39916元/㎡，滨湖31414元/㎡，经开25020元/㎡，高新29688元/㎡，蜀山25324元/㎡，庐阳24784元/㎡，瑶海15079元/㎡，包河20859元/㎡，新站14133元/㎡。
四县一市当中，肥西房价一骑绝尘，达到16465元/㎡，长丰、肥东分别突破1.1万/㎡，巢湖超过9000元/㎡，庐江均价突破8000元/㎡。
图片来源：米宅
可以看出，合肥很多区域的新房价格，对比之前都有了很大的上浮。个人认为，这主要有两大原因造成，首先是各区的低价盘、限价盘濒临绝境，缺少对冲高价盘的房源，其次是受备案体系调整，各区上市的纯新盘，基本都是以毛坯备案限价+装修+装备室的形式备案，导致房价大幅上浮。
以滨湖为例，金融2.77万/㎡，省府2.94万/㎡，即将入市的纯新盘，如置地、保利、招商，大概率都是2.6-2.8万/㎡。另外，根据合肥刚刚发布的今年首批次供地计划，滨湖毛坯备案限价已突破2.6万/㎡，这也意味着，如果成功出让，后期入市妥妥的3万+。
NO.2丨贰
合肥各区县买房置业全解
那么，在如今的这种楼市格局下，合肥买房置业应该怎么选？
1、滨湖：
滨湖目前有建发美的珺和府和联发正荣滨语听湖两盘在售，建发主要在售前期登记房源，房源数量相对紧缺，非刚需首付6成，均价2.94万/㎡，接下来会启动商业部分销售；同建发一样，滨湖听湖也是在售前期登记房源，以建面约143㎡的底层房源为主，备案均价2.77万/㎡，预计下一次加推会到下半年，已启动分销拓客。
佳兆业滨湖和鸣还有少量洋房产品在售，标准层均价约3.1万/㎡，项目总共还有1栋洋房没有对外推出；阳光城檀悦主要在售商业，住宅还有2栋洋房、4栋高层没有推出，加推时间待定。
纯新盘方面，置地双子宣布开工，案名已正式对外公布，其中栢悦书香为合肥首宗竞品质地块，边上更是有46中+师范附小双本部加持；上玺则位于省府东板块，保利和光尘樾北侧，边上即是地铁5号线扬子江路站；保利地块预计会与中交合作，案名即将公布，共规划3栋23F的高层、3栋18F的小高层、4栋11F的低密多层，招商地块目前暂无新动作。
图片来源：合肥发布
2、包河
包河在售楼盘看似不少，但大多房源紧张，陷入到无房可卖的情形。
如中海观园、融创印河湾已宣布清盘，城建琥珀晴川里在售建面约350-420㎡的底复产品，洋房仅剩1栋楼没有对外推出；翡翠天际在售别墅、底复，锦绣花城即将宣布清盘，悦融湾由于商业进度导致住宅剩余房源迟迟无法入市，中骏世界城、锦绣蘭院则在售前期登记房源，下一次加推时间也是没有确定。
个人认为，包河楼市接下来的看点有三个，分别是合柴1972即将入市的70年公寓产品滨投陶然里，即将对外推出，均价1.9万/㎡，主打小户型、低总价，不到100万即可买入；政务东纯新盘置地星澜湾，置地、龙湖两大品牌房企打造，户型面积120㎡起步，预计入市2.6万+；葛大店纯新盘润城中心，共规划33栋楼，均为18-25层的高层产品，户型面积108㎡起步，商业部分则由华润建设，70万方TOD综合体。
图片来源：朋友圈
三、蜀山
蜀山在售楼盘主要集中在运河新城板块，主要有旭辉望江来、融耀星辰、高速时代书院、方远文璟花园、上坤云栖麓、璟宸天著，待入市的纯新盘则为通和SS202121号地块，规划还未公示。
经过实探了解，上坤清盘，龙湖仅剩底复产品在售，旭辉下一次加推要到年中，融创在售少量建面约116㎡户型，目前板块主力为高速和方远，其中高速在售建面约89-105㎡的高层、约98-120㎡的洋房，均价1.7万/㎡；方远则主要在售建面约98㎡的洋房产品，标准层均价约1.9万/㎡，暂无加推计划。
即将入市的新盘主要分布在蜀山主城区，如城改万科观山隐秀、伟星蜀山16号地块、蜀山城投18号地块、金隅蜀山20号地块、伟星蜀山21号地块，除观山隐秀案名对外公布外，其余目前暂无新动态。
板块在售的楼盘主要有佳源花海印象、文一云湖轩两家，其中佳源花海印象今年1月初共登记68套毛坯小高层，均价1.94万/㎡，至此项目仅剩一栋楼没有对外推出，文一云湖轩则于今年1月下旬登记了1#、2#、3#，均价23999元/㎡。
四、高新
高新在售房源相对稀少，龙湖光年剩余2栋高层，预计明年9月加推；悦湖熙岸在售底复产品，项目还剩9栋住宅为推，但开盘时间是遥遥无期；文宸悦府在售少量房源，均价1.7万/㎡，世茂国风、湖山壹号目前则主要在售大户型的别墅产品。
即将入市的纯新盘，高速、信达地块，规划还没有对外公布，参参考毛坯备案限价，预计入市2.6万+。
五、经开
相对于前几年的持续房慌局面，经开近一年的房源紧缺现状有所缓解。招商萃语云筑11#、8#共136套房源正在启动登记，2.2万/㎡，非刚需首付3成；伟星玖都荟主要在售底复产品，剩余1栋住宅预计明年入市；旁边的置地天玺今年则主要在售商业大平层、办公等非住宅产品。
图片来源：合肥房管局
即将入市的纯新盘，启迪地块与远洋合作，案名为远木华著，据说可能代建清华附中合肥高中部；皖投地块位于南艳湖备案，户型面积120㎡起步；华润昆御府可售住宅为3栋高层和14栋小高层，户型93㎡起步，相对区域其他楼盘，面积有所下沉。
六、庐阳
庐阳在售楼盘如江山庐州印等即将宣布清盘，佳源誉和湾则主要在售建面约127㎡的洋房产品，标准层均价2.6-2.8万/㎡，庐州雲境暂无房源在售，后期还有三栋洋房待推出，以建面约126㎡户型为主。
即将入市的纯新盘，祥源地块暂无新动作，和昌地块临展已宣布开发，后期将与兴港、和昌合作开发，主打四里河北的地段，案名公布为：湖畔云栖；佳源阅庐璟园预计下个月首开，推出4栋11层的小高层，以建面约89-104㎡户型为主，价格尚未释放，放风2万/㎡左右。
湖畔云栖实拍图
七、瑶海
瑶海在售新盘大都房源不足，其中伟星长江赋在售建面约112-133㎡户型，均价1.7万/㎡；玖玺台在售建面约108-126㎡户型，均价1.7万/㎡；翡丽东方目前主要在售建面约102㎡、115㎡的洋房产品，均价1.65㎡；百大东城印象在售的毛坯高层房源，1.3万/㎡价格是一大优势，以建面约113-145㎡户型为主。
即将入市的新盘，龙湖天玺上个周末示范区开放，目前正在验资，50万金额，主打龙湖品牌+东二十埠地铁口，即将首开；龙湖上城这个周末光幕美学体验馆正式开放，主打龙湖品牌+紧邻市心的地段；城建琥珀东辰里根据规划拟新建26栋住宅，共1373套房，以8层的洋房产品为主，兼顾18层的小高层和25层的高层产品。
龙湖天玺实拍图
八、新站
相对其他区域，新站新房库存比较充足，乐富强观悦台、文一朗书轩、云起星辰、招商奥体公园等盘在售房源充足，金辉锦绣云庭、禹洲嘉誉尙里、华润万橡府、海伦堡玖悦府、高速中央公园等也有房源在售。
经过实探了解，禹洲在售建面约89㎡、99㎡的小高层产品，均价1.65万/㎡；文一在售建面约89㎡、90㎡的洋房产品，均价1.67万/㎡；金辉在售建面约115㎡的小高层产品，均价1.57万/㎡；融创在售建面建面约89-106㎡的小高层产品，均价1.67万/㎡。
上述楼盘都位于新站的职教城板块，北侧不远处即为地铁3号线相城路站，周边还分布有合肥九中新站校区等配套，待后期楼盘全部交付完毕，这一片区将会形成一个醇熟的大型住宅社区。
海伦堡玖悦府紧邻合肥地铁4号线，位于康桥国际学校合肥校区北侧，目前在售建面约105㎡、116㎡户型，均价约1.5-1.6万/㎡；招商奥体公园高层、小高层、洋房都有房源在售，面积约89-144㎡不等，主打地铁4号线+央企招商品牌+奥体TOD综合体。
位于七里塘板块的高速中央公园，6#、7#两栋小高层预售已拿，共69套房，以建面约126㎡户型为主，均价1.58-1.6万/㎡。由于紧邻瑶海公园，板块配套较为醇熟，高速品牌加持等因素，预计比较抢手。
即将入市的纯新盘，国贸璟原规划6栋大高层+2栋17F小高+6栋10-11F小高层，意禾地块案名公布为阅湖登科，招商地块大概率打造奥体公园二期，亳州建投、城建、佳兆业等地块，则暂无新动作。
九、四县一市
限于篇幅关系，合肥四县一市的楼盘就不一一详细介绍了。在这里建议大家，肥西可重点关注保利拾光年、振兴湖境、金辉云漫熙境三盘；肥东中海橙郡、文一未来轩、远洋星悦等盘，当地地缘性刚需可关注下；北城楼盘相对充足，仅北城办就集聚了北麓雅舍、港龙旭辉城市江来、文一桃李轩、华地学府公园等多盘在售，还有城建05号、华地04号、华宇08号、信达北云台等纯新盘即将入市，主要分布在北城办和水家湖。
至于巢湖和庐江，根据房研究院数据，巢湖去年12月的成交均价已达1.2万/㎡，板块纯新盘葛洲坝巢湖紫郡府，打造板块改善标杆项目，改善客户可重点关注下。
根据庐江县房管中心的数据，庐江2021年商品住宅销售均价为8270元/㎡。土地供应方面，今年预计会有15宗超1700亩土地推出，目前已有保利、碧桂园等多个品牌房企入驻。
NO.3丨叁
结语
目前的房地产市场，正处于一个回暖、复苏的前夜。近期，利好政策频出，从利率下调，再到菏泽、赣州等三四线城市降首付，全都传递了楼市积极向上的信号。
这一段时间，笔者在合肥踩盘，也明显感觉到购房人群相比之前，有所增多，再考虑到政策的利好、利率的宽松，预计不久之后的合肥楼市，市场相比之前会有所复苏。
合肥楼市2022-02-21 10:11:11
