近日，合肥土地市场网挂出1宗涉宅用地，本轮土拍也将是合肥2024年即将迎来的第三轮涉宅用地土拍。地块位于省府北，作为合肥省府板块的下游板块，已经时隔三年未有土地出让。上一轮土地出让还是在2021年的6月份，当时的中骏世界城项目竞拍仅仅12分钟，就有房企直接触顶最高限价，紧接着达到最高竞自持面积53800㎡，进入摇号定买主阶段。本轮土地出让能否再度点燃合肥土地市场？让我们通过数据来给大家客观分析。
NO. 1｜壹
省府、骆岗加持，利润20%
一、地块基本信息
该地块属于省府北板块，距离省府板块直线距离约1.2公里。位于包河区黄河路以南、天津路以西。地块编号：包河区BH202411号四至范围：东至天津路绿线、西至云台山路、南至学堂路、北至黄河路占地：67.229亩规划用途：居住用地出让年限：70年容积率：≤2.0起始价：1600万/亩竞买保证金：2.2亿元保证金截止时间：2024年5月21日下午16∶00拍卖时间：2024年5月24日
二、地块基本质素区位方面，地块紧邻省府、骆岗两大城市核心板块，区位优势明显。教育方面，地块西侧紧邻合肥市青年路小学教育集团黄河路小学，1公里内有合肥市第四十六中学教育集团黄河路中学，教育资源完备。交通方面，地块四至路网完善，西侧的上海路贯穿城市南北，南侧的锦绣大道贯穿城市东西。邻近地铁5号线黄河路站点，出行方便。景观资源方面，地块邻近骆岗公园、十五里河，景观资源优质。再来看看地块周边的市场情况，离地块最近的在售新房中骏世界城剩余少量房源在售，在售均价约2.5万/㎡。待售新房只有置地瑰丽公馆，定位为终极改善需求的洋房+高层+小高层的大平层，面积从143-280㎡。据悉，产品定位可对标杭州置地•凤起钱潮，预计后期售价可能会突破4万/㎡。二手房方面，目前板块二手房挂牌价基本上在2.7-3万/㎡左右，已经超过大部分金融板块的二手房挂牌价，与省府板块的二手房挂牌价较为接近。融创澜岸里二手房挂牌价2.8万/㎡，城建琥珀晴川里二手房挂牌价3万/㎡，龙湖景粼玖序二手房挂牌价3万/㎡。
三、地块利润测算从利润测算的角度来看，参考周边售价，该地块按新房精装修3万/㎡计算，测算静态利润为20%，起拍价下利润较高，后期房企“举牌”空间较大。但从上一轮招商滨湖01地块的拍卖热度来讲，溢价率达到了54.15%，如果按照这个溢价率趋势去算，3万/㎡的装修售价也“包不住”。从单价段上来讲，该地块适合做偏大的户型，而在当前市场情况下，属于买方市场，如果做大户型也会导致和滨湖的高端盘成为竞争关系。因此，该地块后期土拍热度有一定的上限。
整体来看，地块区位优势明显，周边成熟度较高，配套完善。板块内的竞品较少，竞争压力相对较小。另一方面，地块起拍价下的利润较高，给足了房企的举牌空间，预计后期房企的关注度会比较高，但想拍出新地王，可能会有点难。NO. 2｜贰时隔三年再供地，市场站稳2.3万/㎡一、板块土地市场再来看看省府北板块的市场情况。根据第一房研究院Ai楼市指数系统统计数据显示，省府北板块近9年来累计成交涉宅用地10宗，19年为该板块土地出让的高峰期，乐富强悦融湾、华宇信达锦绣花城、琥珀晴川里便是那个时候成交的土地。而该板块最近的一场土拍则是在2021年的合肥第一批次土地出让，当时的中骏以总价291771.12万元竞得包河区BH202103号地块，居住单价1995万元/亩，居住B地块楼面价13010.8元/㎡，商住混合D地块居住楼面价11969.94元/㎡，居住E地块楼面价13010.8元/㎡，溢价率27.88%，竞自持面积53800㎡，当时的板块土地市场热度极高。
二、板块新房市场新房市场方面，省府北板块近6年年均供应19万㎡，年均成交19.2万㎡，供求几近平衡。成交价方面，近6年新房价格上涨约2140元/㎡。从成交走势来看，板块成交量受供应量影响比较大。2019-2021年为板块供应和成交的高峰期，2022年开始，板块受在售项目减少的影响成交量在逐年走低，但板块均价站稳2.3万/㎡。
三、二手房市场二手房市场方面，省府北板块近16个月二手房月均新增挂牌量48套，月均成交29套，二手房成交较为活跃。成交价方面，目前板块二手房成交均价在2万/㎡左右。近16个月二手房价格下滑约5700元/㎡，但从成交走势不难看出，降价后的市场成交量有明显提升的情况，说明购房客群对该板块的认可度较高。
NO. 3｜叁结语随着新一轮合肥涉宅用地的推出，省府北板块再次成为焦点。板块目前新房竞争压力较小，二手房成交较为活跃，挂网地块起拍价下利润20%，给房企预留了足够的“举牌”空间。而且地块体量较小，适合做短平快的开发节奏，预计后期房企关注度会相对较高。省府北板块阔别三载重启供地，期待土地市场热度再上新台阶。
合肥楼市2024-05-08 10:19:24来自安徽省
