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合肥限价真的放开了吗?房价会大涨吗?

小易论楼市 2018-01-08 22:15:12

这篇文章前两天就已经写了一半,但因最近比较忙,一直没写完。写的时候,合肥市物价部门还没有辟谣合肥限价放开的事情,但各大媒体已经将此消息错误解读并广为传播。

甚至很多媒体认为,新房备案限价措施的放开,意味着新房价格将会有一定的上扬,进而带动合肥均价的提升。我觉得这个事情很多人还是想多了。

合肥实行了哪些限价措施?

据我观察,合肥在2016年限购以后,确实采取了很多新房备案限价措施,主要有以下三点:

1、第一种是隐性措施,各区不同类型的新房设定一个最高备案价,同类型超过本区域最高备案价的,不予通过。

2、第二种是显性措施,规定同一小区同一类型新房备案价格,半年内涨幅不准超过1%。

3、第三种隐形限价措施是zf指导价。这个所谓的指导价,其实是对新房合理利润上限的一种限制,就是在土地成本基础上,允许你有一定的利润空间,但不能过高,必须在zf认为的合理范围之内。

这种zf指导价其实算是房价的软盖帽,防止开发商吞占过高的利润空间,在土地二级市场相对垄断的前提下,这种指导价有其合理性。但这种限价措施,在zf文件中并未明示,从对房企备案规律中,可以总结出来。

与以上限价措施同时执行的还有配套备案,即为达到新房价格环比不上涨的目的,合肥通过采取高价房和低价房配套备案方式,达到做低新房备案均价的目的。由于低价盘非常有限,高价盘不得不排队备案。

有些开发商为了快速回笼资金,在未完成价格备案的前提下,就先与购房者签订购房合同,造成许多人虽然已经付了首付,却迟迟不能网签。据了解,这种事实上已经销售出去,却无法完成网签的新房,接近2万套。

这些限价措施本来是行政强制干预的短期行为,主要是为了抑制房价过快上涨。但客观上造成了另一种尴尬,那就是一些区域的新房限价,达到甚至超过了部分地王的楼面价,使得很多地价过高的开发商迟迟不肯开盘。

合肥备案价格放开了吗?

鉴于此,合肥市在2017年11月份逐步对一些地王放开了备案价格,允许其打破区域备案的天花板,也是为了照顾地王的合理利润,对其采取一种市场指导价。

2016年7月29日,新华和金茂联合以2370万元/亩的单价竞得高新区柏堰湖边的一块居住用地,住宅楼面价16159元/㎡,后项目命名为金茂湾。

而高新区备案价格一直限制在1.6w-1.7w之间,如果照此天花板备案,金茂显然是亏本的。这导致金茂湾在此后的一年多时间里都不愿意备案。而在11月份的新房备案中,金茂湾的高层备案价格为20881元/平米,这已经打破了之前高新区高层新房备案的天花板价格。

与金茂湾相类似的还有招商在滨湖的项目,之前滨湖高层备案价格基本都控制在2w以下,而招商雍华府高层备案价格达到了21800元/平米。

如果按照之前区域限价天花板来看,第一种隐形限价措施是被打破了,这直接导致合肥11月份的新房备案均价比前几个月有了大幅上升(公号“小易论楼市”《合肥新房备案价格放开?近期房企集中推盘,房价要大涨还是大跌?》)。

但是还有一个显性限价措施和一个隐形限价措施没有松动。一个显性限价措施就是上段提到的,一经备案,同小区新房备案价格半年内上浮不得超过1%

其实这条限制措施一直存在,由于2016年房价上涨过快,新房备案价格远低于二手房价格,造成新房捂盘惜售、号头费、绑车位等销售乱象横生,市场上新房一房难求。不得已,中间备案价格短暂放开两个月,所有新盘可以重新备案,这样开发商才慢慢开始放量。

最典型的例子就是万科森林公园,拿地时楼面价只有2000多元/平米,2016年之前备案价格一直在1w-1.2w左右。进入2016年以后,由于房价大涨,捂盘惜售,后来在2016年9月份,终于将备案价格提高到1.8w以上。

合肥有限放开限价对市场的影响?

近期,多个城市都采取了变相放松限购的措施,我在之前文章中解读为应对防止房价快速下跌的妥协。ZY对2018年房地产的定调是保持房地产市场平稳健康发展,保持房地产调控政策的连续性和稳定性(公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》)。

请大家务必注意这个表述,保持房地产调控政策连续性和稳定性的目的是,保持房地产市场平稳健康发展,不管采取什么调控措施,保持房地产市场平稳是最终目的。尽管2018年全国房地产市场依然处于下行周期,但局部地区仍有反弹动力,一些投资投机资金仍在蠢蠢欲动,部分城市尤其是热点城市房地产市场还有死灰复燃的可能。

鉴于存在众多潜在的投机冲动,限购政策的连续性和稳定性就非常有必要。但我们还要看到全国各个城市所面临的形势各有不同,中西部城市的基本面要比东部城市的基本面偏弱一些,也最容易受到下行周期的影响。为防止房价硬着陆,这些城市在限购措施上可能会有不同程度的放松,具体表现为对人才落户门槛的降低(公号“小易论楼市”《南京打响“曲线救市”第一枪,合肥你跟么?》)。

但不要过度解读这些变相放松限购的城市,毕竟房价已经经历了这么大的涨幅,房地产的资金面也已全面收紧,全国房地产市场并不再具备大涨的客观条件。政策放松更多的目的是为了托底,防止房价出现快速下跌,保住不发生系统性金融风险的底线。

我知道之所以很多人对合肥放开限价这种谣言还这么惊慌,大都是对2016年合肥房价大涨心有余悸或者心有不甘,但我要请你们一定认真领会ZY的意图。“房子是用来住的,不是用来炒的”,这个ZZ理念依然强烈和坚决,这种源自高层对房地产调控的意志力和执行力并未减退或者消失,那么合肥就不具备大涨的条件和可能(公号“小易论楼市”《2018年合肥房价有可能会跌吗?》)。

zf对限价确实采取了有限放松,但在我看来,效果极其有限,并不会对新房市场造成本质改变,甚至对未来合肥房价的影响都微乎其微。尽管地王项目楼面价非常高,但是如果售价超过市场价格太多的话,我想并不会有多少人买账。

目前合肥二手房交易均价在1.65w左右(公号“小易论楼市”《合肥2017年11-12月份房价分析及购房建议》),而2016年大部分地王楼面价基本上都在合肥均价之上,如果加上一定的利润,这些地王售价基本都在2w以上。要知道市中心的学区房也基本上在2w左右,这些地王项目真没有什么优势可言,合肥后期还会有大量土地推出,指望几个地王把合肥均价抬起来,那简直是天方夜谭。

假如再出现什么政策上的变动,我们一定要知道合肥今年房价的基调是平稳,这既是ZY的意志和命令,也是房地产平稳健康发展的客观要求。因此不应对任何zf关于房地产的调控举措,进行过度解读或错误理解,也不要幻想合肥房价今年还会继续暴涨。

更多关于合肥楼市的原创文章,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,有关购房问题可通过公众号后台向我提问。

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

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