这篇文章前两天就已经写了一半，但因最近比较忙，一直没写完。写的时候，合肥市物价部门还没有辟谣合肥限价放开的事情，但各大媒体已经将此消息错误解读并广为传播。
甚至很多媒体认为，新房备案限价措施的放开，意味着新房价格将会有一定的上扬，进而带动合肥均价的提升。我觉得这个事情很多人还是想多了。
合肥实行了哪些限价措施？
据我观察，合肥在2016年限购以后，确实采取了很多新房备案限价措施，主要有以下三点：
1、种是隐性措施，各区不同类型的新房设定一个备案价，同类型超过本区域备案价的，不予通过。
2、第二种是显性措施，规定同一小区同一类型新房备案价格，半年内涨幅不准超过1%。
3、第三种隐形限价措施是zf指导价。这个所谓的指导价，其实是对新房合理利润上限的一种限制，就是在土地成本基础上，允许你有一定的利润空间，但不能过高，必须在zf认为的合理范围之内。
这种zf指导价其实算是房价的软盖帽，防止开发商吞占过高的利润空间，在土地二级市场相对垄断的前提下，这种指导价有其合理性。但这种限价措施，在zf文件中并未明示，从对房企备案规律中，可以总结出来。
与以上限价措施同时执行的还有配套备案，即为达到新房价格环比不上涨的目的，合肥通过采取高价房和低价房配套备案方式，达到做低新房备案均价的目的。由于低价盘非常有限，高价盘不得不排队备案。
有些开发商为了快速回笼资金，在未完成价格备案的前提下，就先与购房者签订购房合同，造成许多人虽然已经付了首付，却迟迟不能网签。据了解，这种事实上已经销售出去，却无法完成网签的新房，接近2万套。
这些限价措施本来是行政强制干预的短期行为，主要是为了抑制房价过快上涨。但客观上造成了另一种尴尬，那就是一些区域的新房限价，达到甚至超过了部分地王的楼面价，使得很多地价过高的开发商迟迟不肯开盘。
合肥备案价格放开了吗？
鉴于此，合肥市在2017年11月份逐步对一些地王放开了备案价格，允许其打破区域备案的天花板，也是为了照顾地王的合理利润，对其采取一种市场指导价。
2016年7月29日，新华和金茂联合以2370万元/亩的单价竞得高新区柏堰湖边的一块居住用地，住宅楼面价16159元/㎡，后项目命名为金茂湾。
而高新区备案价格一直限制在1.6w-1.7w之间，如果照此天花板备案，金茂显然是亏本的。这导致金茂湾在此后的一年多时间里都不愿意备案。而在11月份的新房备案中，金茂湾的高层备案价格为20881元/平米，这已经打破了之前高新区高层新房备案的天花板价格。
与金茂湾相类似的还有招商在滨湖的项目，之前滨湖高层备案价格基本都控制在2w以下，而招商雍华府高层备案价格达到了21800元/平米。
如果按照之前区域限价天花板来看，种隐形限价措施是被打破了，这直接导致合肥11月份的新房备案均价比前几个月有了大幅上升（公号“小易论楼市”《合肥新房备案价格放开？近期房企集中推盘，房价要大涨还是大跌？》）。
但是还有一个显性限价措施和一个隐形限价措施没有松动。一个显性限价措施就是上段提到的，一经备案，同小区新房备案价格半年内上浮不得超过1%。
其实这条限制措施一直存在，由于2016年房价上涨过快，新房备案价格远低于二手房价格，造成新房捂盘惜售、号头费、绑车位等销售乱象横生，市场上新房一房难求。不得已，中间备案价格短暂放开两个月，所有新盘可以重新备案，这样开发商才慢慢开始放量。
最典型的例子就是万科森林公园，拿地时楼面价只有2000多元/平米，2016年之前备案价格一直在1w-1.2w左右。进入2016年以后，由于房价大涨，捂盘惜售，后来在2016年9月份，终于将备案价格提高到1.8w以上。
合肥有限放开限价对市场的影响？
近期，多个城市都采取了变相放松限购的措施，我在之前文章中解读为应对防止房价快速下跌的妥协。ZY对2018年房地产的定调是保持房地产市场平稳健康发展，保持房地产调控政策的连续性和稳定性（公号“小易论楼市”《2018年合肥房价走势分析和预测》）。
请大家务必注意这个表述，保持房地产调控政策连续性和稳定性的目的是，保持房地产市场平稳健康发展，不管采取什么调控措施，保持房地产市场平稳是最终目的。尽管2018年房地产市场依然处于下行周期，但局部地区仍有反弹动力，一些投资投机资金仍在蠢蠢欲动，部分城市尤其是热点城市房地产市场还有死灰复燃的可能。
鉴于存在众多潜在的投机冲动，限购政策的连续性和稳定性就非常有必要。但我们还要看到各个城市所面临的形势各有不同，中西部城市的基本面要比东部城市的基本面偏弱一些，也最容易受到下行周期的影响。为防止房价硬着陆，这些城市在限购措施上可能会有不同程度的放松，具体表现为对人才落户门槛的降低（公号“小易论楼市”《南京打响“曲线救市”枪，合肥你跟么？》）。
但不要过度解读这些变相放松限购的城市，毕竟房价已经经历了这么大的涨幅，房地产的资金面也已全面收紧，房地产市场并不再具备大涨的客观条件。政策放松更多的目的是为了托底，防止房价出现快速下跌，保住不发生系统性金融风险的底线。
我知道之所以很多人对合肥放开限价这种谣言还这么惊慌，大都是对2016年合肥房价大涨心有余悸或者心有不甘，但我要请你们一定认真领会ZY的意图。“房子是用来住的，不是用来炒的”，这个ZZ理念依然强烈和坚决，这种源自高层对房地产调控的意志力和执行力并未减退或者消失，那么合肥就不具备大涨的条件和可能（公号“小易论楼市”《2018年合肥房价有可能会跌吗？》）。
zf对限价确实采取了有限放松，但在我看来，效果极其有限，并不会对新房市场造成本质改变，甚至对未来合肥房价的影响都微乎其微。尽管地王项目楼面价非常高，但是如果售价超过市场价格太多的话，我想并不会有多少人买账。
目前合肥二手房交易均价在1.65w左右（公号“小易论楼市”《合肥2017年11-12月份房价分析及购房建议》），而2016年大部分地王楼面价基本上都在合肥均价之上，如果加上一定的利润，这些地王售价基本都在2w以上。要知道市中心的也基本上在2w左右，这些地王项目真没有什么优势可言，合肥后期还会有大量土地推出，指望几个地王把合肥均价抬起来，那简直是天方夜谭。
假如再出现什么政策上的变动，我们一定要知道合肥今年房价的基调是平稳，这既是ZY的意志和命令，也是房地产平稳健康发展的客观要求。因此不应对任何zf关于房地产的调控举措，进行过度解读或错误理解，也不要幻想合肥房价今年还会继续暴涨。
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2018-01-08 22:15:12
