刚刚，房地产最新定调，合肥购房逻辑逆转！

3月22日，万众翘首以待的国常会召开，传递2024年房地产重要政策信号。

壹

国常会定调2024年楼市

进一步优化房地产政策

作为每年仅两次的国常会，比其它会议重要很多，比真金白银更重要。

2024国常会召开

来看下本次会议要点：

1、要加强融资信用服务平台的统一规划、优化整合和信息共享，并与现有征信体系等做好衔接。

2、要以推进平台建设为契机，加快完善数据的权属、安全、交易等基础制度，夯实数据开发开放和流通使用的制度基础。

3、要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效。

4、加快完善“市场+保障”的住房供应体系改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

5、要充分发挥我国市场空间大、制造实力强等优势，积极发展邮轮经济等新增长点，及时优化完善配套制度和服务体系。

五条中三条与房地产行业有关，由此可见房地产业事关“国之根本”、“民之所向”。其中，一、三条互为补充，实际上就是想通过融资机制保住企业的“钱袋子”，不让其倒下，对“白名单”内的头部房企进行融资支持，从而实现“保交楼”目标，坚定市场信心。

新一轮“房改”启动

第四条本质上就是“二次房改”的到来，让市场的归市场，让保障的归保障，政府保障基本的住房需求，而市场则是满足多层次、多样化的住房需求。

其实这里多样化需求更多是“改善型需求”，进入存量房时代后，品质好房成了当下楼市的广泛需求。以合肥为例，土市“限价”取消后，越来越多的豪宅住房出现，众多头部房企都将旗下最高端产品系复刻到合肥，新房“卷”产品力大幕拉开帷幕。

政策松绑潮开启

本次国常会上，明确提到是“要进一步优化房地产政策”，“有效刺激潜在需求”，可以说指向很清晰，意味着接下来将进一步释放各项楼市政策利好，从今年二季度起，全国各地将迎来不同程度的政策松绑潮。

贰

1-2月全国房地产销售、投资“萎缩”

合肥楼市“小阳春”未现

2024年以来，政策层面的楼市“松绑”可谓是“组合式迸发”，但与之相对应的却是，全国房地产市场销售与投资进一步萎缩。

据国家统计局数据显示，2024年1-2月，全国房地产开发投资约1.18万亿元，同比下降9.0%；其中，住宅投资8823亿元，下降9.7%。2024年1-2月，新建商品房销售面积1.14万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额1.06万亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。

在开发投资方面，2024年1-2月，房地产开发企业到位资金1.62万亿元，同比下降24.1%。其中，国内贷款3144亿元，下降10.3%；利用外资5亿元，增长7.4%；自筹资金5374亿元，下降15.2%；定金及预收款4630亿元，下降34.8%；个人按揭贷款2214亿元，下降36.6%。

根据第一房研究院AI楼市指数系统统计数据显示，2024年1-2月，合肥新建住宅销售1909套，同比下降67.3%；合肥新供应套数1638套，同比下降65.6%。

近一年合肥成交量价走势

供应量、成交量上双降的主要原因，与市场上房企推盘速度减慢、买方信心不足有关。据不完全统计，2024年1-2月合肥共计19个项目开盘加推，同比去年，推盘楼盘数跌幅约6成。从开盘当日去化率来看，2月份开盘加推当日去化率降至历史新低，去化率仅16.8%。

近一年合肥新房推盘情况

具体到个盘，1、2月份除万科璞拾隐翠项目触发摇号外，其余项目去化率均在20%以下，无缘触发摇号。而对标2023年全年合肥楼市触发摇号楼盘占比，每个月占比约30%左右，2024年以来触发摇号楼盘占比仅5%。

3.1-3.22合肥新房成交走势

而进入3月后，合肥新房供应和成交量并未有明显“起色”，据第一房研究院AI楼市指数系统数据显示，3.1-3.22日合肥新房成交量941套，同比下降69.1%；新房供应量1019套，同比下降83.0%。按照这个趋势，3月份成交量或勉强超过今年1月份，但重现过往金三“小阳春”难度很大。

合肥某盘特价房推出

另一方面，合肥新房市场“花式营销”层出不穷，尤其是偏远区域楼盘在资金上深度承压，加速房源出清。西南板块某盘就打出了特价房口号，“99㎡，14楼，一口价125万不到……”

东部新中心某盘推出工抵房优惠

东部新中心某盘推出房票优惠

东部新中心板块某盘也是使出“杀手锏”，不仅买房送装修、送车位，还放出了“工抵房”、“支持房票”等大招，全方位助力项目去化。

总体而言，一季度合肥新房市场仍在底部徘徊，从成交、供应两方面看，消费者对交付的担心，房企对于推盘的信心都尚未完全提振。3月份之后，随着政策、融资层面利好的陆续兑现，新房市场复苏需要一定时间。

叁

房地产大变局正式“发枪”

2024合肥楼市购房逻辑逆转

大约在2023年之前，我们习惯将面积90㎡及以下的房子定义为刚需户型。就在3月份上海首轮土拍收官当日，2024年一批次第二轮土拍的6宗地块，在中小套型标准均发生变化。

上海松绑“7090”政策

6宗地块中，浦东曹路、闵行浦锦地块要求比例50%，奉贤新城地块要求比例55%，嘉定菊园、静安中兴地块60%，普陀桃浦地块70%。

此前，上海对中小套型比例的要求为中心城区不低于70%，郊区不低于60%，轨道交通站点周边区域中小套型比例不低于80%，即“7090”政策。

一线城市上海率先打样，官宣松绑“7090”政策，这意味着，自此上海市场的供应结构将发生改变，从供地端入手，未来将会有更多大户型产品进入楼市，多样化地满足改善类购房需求。

所以，“好房子”的未来一定更是“大室所趋”，将成为全国新房市场的风向标。

2023年以来，合肥新房市场在供应结构的变化“如出一辙”，只是此前合肥在供地时，并未如上海这般严格出台过类似的“7090”政策。进入存量房时代后，几乎是一夜“觉醒”，合肥新房面积越做越大，品质越来越高，直接跨越到产品力内卷的改善时代。

如今，我国住房发展也从“有没有”进入到“好不好”阶段。

今年重要会议上，官方报告对房地产也作出了新表述：适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

从“改善性”到“多样化改善性”到“多层次多样化”，无疑涵盖了过往商品房制度不怎么支持的“豪宅”，而今已成为新房市场“扛把子”。

高端项目高速壹品启动

在合肥，2024年被业内普遍称之为“改善元年”，高品质豪宅在各大热门区域“遍地开花”。

从3月份新盘最新动作看，滨湖区金融板块高速壹品启动，户型面积为180-650㎡，总价最高破2000万；包河区置地·瑰丽公馆对标杭州置地·凤起钱潮，户型面积143-280㎡，放风价3.5-3.8万/㎡；骆岗公园板块龙湖亚伦·央璟颂主力户型143-223㎡，最新备案价约3.2万/㎡……

微博某合肥知名大V发言

借用微博某合肥知名大V的话，“合肥的核心区域，按现在的新房价格趋势，再过三五年，就跟大部分人没关系了！”

而未来合肥楼市的好房子，将在“好”字层面勇往直前、不设上限，比如住宅的层高往上“扩容”到3-3.5米；豪宅做成叠墅、跃层等百变空间；一梯两户都是标配，专梯入户才更有仪式感；外立面一定更是超大窗墙比……

未来唯有优质的房子才是“限量版资产”，好房子时代下，合肥置业价值逻辑已变，购房者们在置换手中房产时务必要“三思而后行”。