2024年首场土拍来了，根据合肥土地市场网公布，将于2月29日拍卖4宗223.54亩地，涉及包河1宗，滨湖3宗，规则依然是不限价，竞拍最高者得。地块位于包河政务东、滨湖省府、金融核心板块，可以看出，作为新年首场土拍，政府的诚意满满，也想讨个开门红的好兆头，能否刷新地王记录，拭目以待。

NO.1|壹

4宗233亩，最高利润超20%

一、滨科城BK202401号1、地块情况地块坐落：滨湖科学城华山路以西、扬子江路以南土地面积：43.2亩规划用途：居住容积率：≤1.8起始单价：1950万元/亩竞买保证金：1.7亿保证金截止时间：2024年2月26日下午16∶00公开拍卖时间：2024年2月29日

2、地块分析该地块滨湖新区省府板块，紧邻滨湖启动区，周边有锦绣大道、庐州大道、包河大道等城市主干道，紧邻地铁1号线站点，交通便利，师范附小、48中、实验学校等教育资源优越，距离省立医院新区约1公里，医疗资源丰富，周边有悦方IDMall、国购中心、佳源广场、百大心悦城等多个商业综合体，北侧邻近骆岗公园，周边汇聚万科、融创、新城、建发、招商等品牌房企成熟项目，投资前景可观。

地块容积1.8，后期大概率是小高层+洋房组合，主打高端改善，周边二手房价格较为坚挺，地块西侧融创滨湖印挂牌价3.6万/㎡，万科时代之光二手房挂牌价也是3.6万/㎡，该宗地后期入市，洋房价格将破4万/㎡，该宗地有望刷新地王记录。按照整体均价32000元/㎡，地块总价按起始价计算，利润最高达18%，利润空间较大，预计后期关注该地块的房企较多。

二、滨科城BK202402号1、地块情况地块坐落：滨湖科学城福建路以东、扬子江路以南土地面积：59亩规划用途：居住容积率：≤2.0起始单价：2150万元/亩竞买保证金：2.6亿保证金截止时间：2024年2月26日下午16∶00公开拍卖时间：2024年2月29日

2、地块分析该地块位于滨湖省府东板块，紧邻上海路，距离地铁5号线扬子江路站约500米，交通便捷。上海路小学、合肥市第四十六中学教育集团广东路中学等教育资源优越，距离省立医院新区约1.5公里，北侧为十五里河，距离省政府约2公里，地理位置优越，周边有置地、保利、高速、招商等品牌房企项目。该地块周边目前阳光城檀悦、置地上玺、置地悦玺、高速尚宸院、保利和光尘樾、中铁璟和院等项目已经售完，目前仅剩远大九庐项目在售，远大九庐目前高层价格3.5万/㎡，洋房价格4万/㎡。二手房方面，保利和光尘樾挂牌价3.8万/㎡，阳光城檀悦挂牌价3.4万/㎡。整体二手房价格也较为坚挺。按照2.0容积率，后期有可能高层+洋房产品，滨湖基本是改善型置业群体，后期也将大户型高端改善产品。按照整体均价32000元/㎡，地块总价按起始价计算，利润最高达18%，利润空间较大，预计后期保利、高速、置地或将跟进。

三、滨科城BK202403号1、地块情况地块坐落：滨湖科学城西藏路以西、遵义路以南土地面积：100.2亩规划用途：居住容积率：≤2.2起始单价：1850万元/亩竞买保证金：4亿保证金截止时间：2024年2月26日下午16∶00公开拍卖时间：2024年2月29日

2、地块分析地块位处金融板块，处于金融后台和环湖两大板块交汇处，徽州大道、一号线直通城市南北，交通十分便捷；紧邻巢湖，拥有得天独厚的自然景观，尽享湖居生活的宁静与舒适。随着城市规划的逐步落实，各项基础设施不断完善，生活配套日益丰富，地块价值将不断提升。

目前该板块在售楼盘也较少，滨语听湖、高速尚阖院、伟星滨江道都进入尾盘，且价格上来看，后期改善型产品备案价格较高，尤其紧邻金融板块的望雲，整体备案价格破3万/㎡，高速滨湖新地王，该项目入市价格或将破4万/㎡，后期金融板块入市房源价格也基本上在3万/㎡以上。二手房方面价格没有倒挂，整体挂牌价在2.5万/㎡左右，这或许是刚需置业选择。该地块容积率2.2，后期将以高层为主，加上改善型产品，基本上都是大平层，按照整体均价28000元/㎡，地块总价按起始价计算，利润最高达21%，利润空间较大。

四、包河区BH202401号1、地块情况地块坐落：包河区关麓路以东、黟县路以北土地面积：21.14亩规划用途：居住容积率：≤1.7起始单价：1850万元/亩竞买保证金：9000万保证金截止时间：2024年2月26日下午16∶00公开拍卖时间：2024年2月29日

2、地块分析该地块位于政务东板块，紧邻南二环、金寨路等城市快速路，距离地铁4号线南屏站约500米，交通便捷。周边有合肥市屯溪路小学教育集团西递小学和合肥市四十八中学教育集团西递中学，教育资源优越，紧邻政务区，享受政务商业配套。地块北侧即是招商保利臻悦，该项目曾为摇号热门楼盘，目前项目已经售罄，仅剩红达现房销售项目待入市，二手房方面天下锦城挂牌价约2.5万/㎡，绿地御徽挂牌价3.0万/㎡，信达天御挂牌价约2.6万/㎡。政务东板块完美承接了政务区外溢，整体市场较热。该地块体量小，仅有20余亩，容积率1.7，后期将以洋房为主，加上改善型产品，纯低密度改善产品，按照整体均价30000元/㎡，地块总价按起始价计算，利润最高达14%，利润空间较大。

NO.2|贰

土地市场10年新低 新房分化明显 改善成主流

1、土地市场近6年合肥土地市场年均供应建面672万㎡，年均成交601万㎡，供应成交率89%。土地成交量相对稳定，成交价稳中有升。

合肥各区分化分明，核心板块市场高热。2023年1-12月合肥各区域包河、滨湖、高新以及经开等热门区域，供应成交率都超过八成。从楼面价角度来看，滨湖、包河以及经开区等区域排名前列。

2、新房市场合肥市区近7年年均供应594万㎡，年均成交585万㎡，成交均价18512元/㎡。2023年供应437.5万㎡，成交425.8万㎡，成交均价22423元/㎡。

2023年合肥整体市场先扬后抑，自4月份以后逐月下滑，年底冲刺出现小幅上涨。

市场由流量小户型产品向改善型过渡，大面积优质资产成为“抢手”产品。2023年1-12月合肥新房市场成交主力以110-130㎡三房产品为主，240-360万总价段，单价段集中在2-2.5万/平以下，市场主力成交以刚改+改善类产品为主。

NO.3丨叁

结语

2024年合肥首场土拍的4宗地块，不论是从板块来看还是从地块位置来看，毋庸置疑都是合肥当前核心区域核心板块核心位置，可以说这次供应的地块整体质量要高于2023年供应的地块。由此也看出政府对待2024年开门红也是诚意十足，一方面增强开发商拿地积极性，营造土地市场火热现象，一方面这些地块有可能打破之前地王的记录，楼面价将继续上涨，导致后期入市的新房备案价将再突破，通过核心板块市场来带动整个市场稳定。从拿地企业来看，国央企或将依然是主力。