土拍之后，合肥楼市变了，对未来市场有何影响？王院长今日聚焦“土拍后的合肥楼市”，从新房、二手房切入，力求展现真实的市场。
NO.1|壹
四大方面看合肥楼市
地王再现、高溢价率回归、滨湖奔4万、包河冲3万……土拍之后，合肥楼市沸腾起来。王院长认为需要关注以下四点：
1、卷速度
越秀拿地即开工，上午才拍下包河11号地块，下午便开工，官宣“全力冲刺200亿”，可看作一个信号。该地块周边配套成熟，暂无竞品，加快入市节奏有助于抢占市场。
拿地即开工，不仅仅要求速度快，更要求资金实力雄厚。作为粤系房企，越秀首入合肥开发瑶海主城越秀星汇君澜，目前有房在售；随后合作开发滨湖省府天珺、肥西和悦云锦等项目；此次进驻包河，大有深耕合肥之意。
2、房价门槛再拔高
滨湖、包河地王更新，楼面价创新高，未来入市省府4万+/㎡，中央公园3万+/㎡。
重回“价高者得“，不再有竞品质、竞租赁等要求，地块楼面价与入市价形成强有力的绑定。
与周边楼盘相比，高速滨湖05地块楼面价1.8万/㎡，比望雲项目高出约3000元/㎡，比伟星滨江道项目高出约2935元/㎡；置地包河10号地块楼面价1.8万/㎡，比中骏世界城项目高出约5140元/㎡；越秀包河11号地块楼面价1.38万/㎡，比阳光城悦澜府高出约3377元/㎡。
这意味着，继市区恢复精装、备案价格极差消失之后，合肥新一轮房价格局正在重塑，朝着优质优价、稳步上涨的态势发展。
3、新房人气增多
滨湖两盘宣布优惠收回、首付拔高，随即伟星滨江道下午首访即成交，紧急推出109-125㎡房源，收官在即；望雲业主赢麻了，一路之隔的滨湖05地块楼面价高出3757元/㎡。
包河骆岗公园旁新地块被置地拿下，楼面价高达18150元/㎡，隔壁中骏世界城发声，三期均价2.5万/㎡，最后100席。
无论是开发商的“自导自演”，还是买房人的“捡漏式买房”，土拍过后，市场传递出来的是信心的回升、成交的增加。
4、房东试水提价
土拍之后，一大波房东涨价，数量不多，但已有苗头。尤其是此次土拍周边小区，涨价房源较多。
滨湖环湖核心的高速时代公馆连夜上涨20万，从总价455万增至475万，单价34495元/㎡。
金融板块荣盛华府涨15万，一套122㎡四居室，挂牌单价23650元/㎡，总价达290万。
包河骆岗旁信达银杏尚郡涨6万，原挂牌价272万，现调整至278万，建面约110㎡三居室。
种种迹象表明，土拍之后，合肥楼市开始发生变化。
王院长从楼盘那里了解到，咨询客户有所增多，预计本周末会达到小高峰。后续热度能否持续，还要看本月的具体数据。
NO.2|贰
“涨”声之外的真相
11.2土拍结果确实掀起了合肥楼市议论的浪潮，但仍需注意以下三小点：
其一，参拍规则改变，马甲消失，报名房企数量锐减。除了零星几个民企，清一色的国央企阵营。拿地房企同样如此，除了一两家民企外，几乎都是国企和地方平台拿地，四县一市托底尤为明显。
其二，地王重现合肥，掀起热议。讨论比较多的是，房价要涨，买房门槛攀高。而很少人关注到，上一波地王并非顺风顺水，多数地王因入市价高于周边项目，光攻克备案便花了很长一段时间，入市去化算不上理想。部分2015-2016年的地王项目，卖到了2023年，销售周期相当长。
其三，土拍延期。原定11月16日出让的地块，延期至11月20日；庐阳区LY202309号居住用地拍卖转挂牌，12月4日出让。
王院长提醒一下，虽说土市是楼市的风向标，此前也出现过多次土市狂热激发楼市狂热的例子，但面对11月土拍，仍要持观望态度，能否真正传导到市场尚不能下定论。
NO.3|叁
前瞻合肥楼市
问题来了，既然土市成交不代表楼市成交量的增加，那么是否也意味着不会涨价？
王院长认为，参照最新土拍规则及成交楼面价，这波地块入市价格会出现合理范围内的上涨，具体要看开发商的产品塑造力，价格与品质上对得上。
落到单个项目，整盘均价较周边楼盘会小范围上涨，但最高单价会创新高，不断试探3万+/㎡、4万+/㎡，将优质优价践行到底。
产品力仍会不断提升，为了保证利润，开发商更倾向于主动提质以期达到更高的备案价，大户型占比增多，直指高端改善需求。
此外，备案价与成交价之间的差距会拉大。此前摇号打新热，市区楼盘基本上顶着备案价销售；再加上限跌令的影响，优惠力度较小。而今，在不限价的大背景下，各大开发商基本上顶着价格上限进行备案，匹配“高端改善”的调性，再通过释放优惠突显性价比，进一步吸引并留住客户。
这也意味着，若市场行情转好，从买方市场切换到卖方市场，优惠力度收回，成交价将进一步攀高；若市场仍处于低迷状态，降价成交仍会持续。
结语：2023年仅剩下最后两个月，土市多宗优质地块供应，政策端利好频发，楼市经历一次又一次成交小高峰，期待进一步提振买房信心。
合肥楼市2023-11-06 08:34:08来自安徽省
