二季度，都已过去20天了。
钦定的二季度上新盘，也终于亮相：25个商品房项目，共计1万3千24套房源。
截至3月低，深圳商品房住宅的库存是将近3.7万套（37997套）。按深圳每个月新房平均成交3000-7000套来预估，4月份可能能去化个4、5千套。
再加这二季度要新入市的1.3万千套，二季度新房库存很可能会突破4万套。
大量新房在路上，对市场会起什么影响？这主要看新房的特色：
- 西部大IP拾悦城，携1307套预备入市。
- 沙井方向新盘井喷，周边共迎3653套新房，包括网红海岸城加推、及拾悦城。
后面，今年还有沙井鸿荣源珈誉巨无霸新盘待入市。
- 前海将彻底告别“一房难求”，二季度新增1564套新房。
前海，走入“全年随时有房”的时代了。
而且，二季度新盘，很多带不错的好学校。
有已经日光的百外世纪对应的信义金御半山，有即将登场的石厦学校，有深中分校、深高龙岗、深外龙华、育才二、深外沙井...，4-7万单价也能圆妈妈孟母择邻的梦。
深圳的供应，明显往西部增加。前网红盘连连入市，热门板块不再“一房难求”。
中心新增少，东西部增量多
3月份，深圳市场销售和库存情况，如下。
市场大户，还是龙岗、龙华，库存都是7、8千套。其次是宝安、坪山、光明，都是4000多套。大鹏、罗湖、盐田都是1000多套。库存最少的是福田、南山。
去化方面，3月份情况去化周期如下。
如果把2季度的增量加上去，情况又有所变化。深圳整体去化周期增长到13个月。
通过增加供应量和人才房来打压网红板块，目前是很成功的。
光明走下神坛，沙井走下神坛，前海也告别神话。
反而，中心城区东部的供应很是节制，罗湖、盐田整个二季度住房的新增供应量仅几十套。
福田新增供应也就几百套，库存也就7、8百套。
2季度深圳库存在增加，去化周期也是分化厉害。
去化周期最长的是大鹏，达80多个月。
坪山、南山、盐田，去化周期都是20多个月。
宝安、龙岗、龙华，去化周期是10-13个月。
罗湖、光明去化周期8个多月。
福田去化周期变成最短，仅仅3个多月。
目前看，买福田房比较安全。
沙井成供应大户
深圳最西部，从会展湾到沙井、松岗，真的是供应大户！二季度一口气要增加3653套住宅。
回顾过去，加上人才房华发新城（新城华苑）的话，近半年来的供应量达到1万零51套。
已开盘的销售情况是2651套，估计大概还剩7000套。
固然今年入市的都是海岸城、华发新城、会展湾雍景花园、拾悦城、鸿荣源珈誉府这种超级IP盘，可是都很难去化快。
销售最好的，是限价3万左右的人才房华发新城，2房基本售罄，3房尚余小几百套。
海岸城第一批566套，去化了339套，本来也还不错。但是，二季度马上又有上新计划。估计2季度结束时，海岸城大概率还有300多套存量。
拾悦城和鸿荣源珈誉府都是大的供应，估计去化可能只能是40-50%左右，年底说不定还能剩余不少房源。
沙井目前引入的学校，最好的是深圳外国语沙井，配套给海岸城。然后宝中有分校，目前最大校区是深铁璟城。
其他大部分，学校都一般地很。
学校，或将成为沙井这周边西部大盘去化的最大抗性。
福田少而精，上的都是好学校
过去2年，福田新房销售也是很费劲。
但是，没想到，慢慢也就卖地差不多了。
福田新房主要供应是福田南板块，二季度一个是承瀚的、一个是新天石厦铭苑。
盘点福田近半年的新盘，及未来6个月可能的上新盘，大部分都是学校很香的盘。
二季度的2个新盘一个带石厦学校，自然是很好的，一个带福外水围，也过得去。
而且还吹风海德园也是可能要来，并且是89平的3房，那日光问题不大。
福田最大的一个亮点，是金地环湾城，在福田南，规模和产品都会很好。自建的新学校，大概率会是红岭、福外之类分校。
按福田的3个多月去化周期的趋势，三四季度大概率会上线金地、岗厦汇、绿景项目。
捋一捋，二季度新盘的学校情况
二季度即将上新的新盘，包括名校本部，如石厦学校、罗外初中、育才二中。房价在8-11万左右。
还有4大的重磅分校，如深中坪山创新、深中光明、深外沙井，房价在3.7-6万左右。
还有北大附、福外水围、港中深附时进、南二外赤湾、南二外前海、南科大附坪山这些好学校，房价3.7-9万。
有一些二季度4月份已备案或开盘的，待好学校也不少。
比如，几近日光的百外世纪对应的信义金御半山，8万左右均价、97平米的真复式。
也有石厦学校的佳园，还有深外龙的北站超核，有南科大附宝安的未来之光，房价在8-12万。
深圳市场，去化速度慢，但是新盘还在不断上新。
大东部、大西部、龙华的供应量尤其多，配套又分化。预计库存可能长期徘徊在4万套以上。
建议优选地铁+学校好盘！
爱住家投研圈2023-04-20 23:06:09来自广东省
