合肥的二手房，有大量房源正在降价出售，一项坚挺的高新也“难逃一劫”。
NO.1丨壹
祥源城某房源降价27万
蓝光某房源降价89万
就在今天，我看到有中介朋友圈称：高新区祥源城某套约103㎡的房源，以285万总价、2.7万元/㎡单价挂出。
图源朋友圈
要知道，祥源城可是有紧邻蜀西湖的地段，同时有合肥六中高新校区支撑，一直是非常热门的小区，二手房价曾一度达到3.3万元/㎡，当下挂牌均价仍有约3万元/㎡。如此算来，该套房源总价大约下降了27万。
先前，同地段其他小区也出现了多例降价销售的情况。
例如，蓝光雍锦半岛某套约276㎡的房源以788万元挂出。中介声称，该小区上一套同面积房源成交价为920万，前后差价达到132万。对比小区近期31561元/㎡的成交均价来看，该房源也足足降价了约89万。
图源朋友圈
祥源金港湾某套约157㎡房源，以390万挂出，低于市场价20万。将这一总价除以其面积，单价大致为2.48万元/㎡，这与小区三季度约2.84万元/㎡的成交均价也有不小差距。
图源朋友圈
NO.2丨贰
高新98小区近期成交曝光
那么，高新区主要小区近期成交情况如何呢？经过我们盘点，高新98个小区近期成交套数及成交均价如下：
数据源自第一房研究院
从以上数据中，我们可以看出这些特点：
1、高新区98个小区中，36个小区90天成交量为0,28个成交了1套。其实在合肥多数区域中，高新区由于产业导入人口多、住宅用地供应少且有职住平衡限制，二手房坚挺程度高于多数区域。
但即使是高新，其成交量仍然惨淡，它深刻说明了当前二手房市场的遇冷。
2、成交量多于5套的小区中，兴园小区、永和家园、永和南苑、复兴家园、车城小区均价不足2万元/㎡，很多小区从其名字就能听出它们是老旧或者回迁小区。
这其中，兴园小区小区靠近政务区，永和家园、永和南苑靠近蜀西湖，它们的成交显然是得益于地段和配套优势；复兴家园、车城小区则位于北雁湖板块，该板块有较多产业园区，其购房者可能以产业人口为主。
3、高新代表学区科大附中的学区房中，除梦园小区、国轩K西嘉外，绿城桂花园、徽商优山美地、金濠优活城、徽商城市风景等小区90天成交量均不超过2套，这是目前学位制等调控机制下学区房回归使用属性的缩影。
NO.3丨叁
未来置业怎么选？
那么，高新区以及合肥目前二手房市场未来会如何变化呢？
挂牌数万套、单月成交1000余套目前已成常态，先前有业内人士也告诉我们，合肥已进入存量房时代，平均挂牌8套二手房才能成交1套。
所以，由于二手房市场有一定泡沫且新房大批入市，任何二手房都会面临巨大冲击，这个过程主要看哪些小区能扛住冲击。
这就会导致二手房市场分化加剧，二八法则会进一步显著，既包括不同区域间的分化，也包括统一板块内部的分化。就拿前文数据来说，多数小区的流通性都已大大减弱，只有望江台、西子曼城、祥源城等少数小区能相对坚挺。
高新区二手房有产业人口导入、住宅供地相对稀缺、新房受职住平衡限制等优势，外加今年出让的伟星玖峯荟地块毛坯限价直接达到约2.4万元/㎡，意味着区域整体的价格体系会被夯实。
但有一点仍不容忽视，那就是在房子回归居住属性的情况下，二手房的房龄、设计等方面无法与新房竞争，所以它如果不是有地段、配套、环境等全方位的优势，哪怕它有厉害的学区也难以成交。
对改善群体来说，高速信达时代星河、伟星玖峯荟自然都可以考虑。
对刚需群体来说，他们可能更多会在高新二手房和运河新城新房之间选择。从前文成交数据及运河新城目前情况来看，部分2万元/㎡以下的二手房的确因为它有配套、离上班地点近的优势碾压了运河新城，但这终归是少数。
毕竟运河新城作为新兴区域，未来配套很难比现在更差，新房也有一些谈预期的资格；高新作为相对成熟的区域，未来很难比现在更好，二手房随着房龄变老恐怕也没有所谓预期。
运河新城目前在售盘主要有龙湖怡康湖城大境、通和星辰同辉，纯新盘主要有新华都汇中心。
其中，龙湖怡康湖城大境目前在售前期推出房源，户型面积约98-106㎡，均价约1.8万元/㎡。该盘为满分竞品质项目，龙湖也一直被认为是财务稳健、品质和物业服务的模范生。
通和星辰同辉目前在售1#、5#、8#、11#，户型面积约92-106㎡，均价约1.78万元/㎡，为国企楼盘。
新华都汇中心正在验资，金额10万。预计月底首开约200套房源，户型面积约98-106-112㎡。项目土拍毛坯限价14997元/㎡，现在已明确要毛坯入市，这是刚需低门槛上车的难得机会。同时该盘会自建约4.6万方商业体，这会大大提高生活便利度。
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NO.4丨肆
结语
近日，有博主称合肥二手房市场的成交量及成交均价已基本趋于稳定。
但事实上，合肥二手房成交量明显赶不上挂牌量的增长速度，且很多成交量来自由凯旋门、玫瑰园、祥源城等热门小区，很多普通小区对成交量的贡献非常小。
这一趋势更加证实了二手房市场正在走向分化时代。这就再次提醒购房者，新房、二手房都能买，但选择要慎重，否者自己花费大量积蓄、牺牲一段时间生活品质买来的房子，可能很难给自己带来正向作用。
合肥楼市2022-10-20 10:19:46来自安徽省
