就在今天，肥东01号地块竞品质结果出炉了，万科获胜！此次土拍是万科继万科红、万科未来之光后再入肥东，说明万科相对看好肥东市场，有深耕肥东的迹象。
地块面积89.451亩，容积率2.0，则建筑面积约119149㎡。每套房按100㎡算，预计将建1191套房。地块毛坯限价14827元/㎡，参考肥东部分楼盘毛坯限价+1500元/㎡装修的备案方式（万科为竞品质项目，需建装配式建筑，因此要再加500元/㎡装配式奖励），预计入市均价约1.68万元/㎡。
有意思的是，万科也同样深耕北城，开发过万科苏高新中央公园、万科公园大道、都荟上城等项目。
肥东和北城都是合肥价格洼地、刚需圣地，并且很多人喜欢把它们“一较高下”。秉持“不吹不黑”的原则，我们将对这两个区域做客观评析。鉴于肥东和长丰范围较大，所以我们主要对比肥东大众路板块和长丰北城办板块。
丨壹
肥东VS北城，你pick谁？
对于这两个板块（区域），我们主要从以下方面分析：
1、城市基本面
从经济发展来看，2021年，肥东县GDP为811.4亿元，长丰县GDP为750亿元。常住人口方面，肥东为89.3万，长丰为79.2万，肥东无疑更胜一筹。
图源合肥市统计局
但在GDP增速方面，长丰2021年GDP同比增长11%，肥东同比增长10.1%，二者基本持平。
2、规划
在合肥城市空间规划中，长丰北城中心、肥东和睦湖中心为城市副中心，意味着大众路板块的规划定位会稍低一些。
图源合肥市自然资源和规划局
在两县的十四五规划中，长丰的定位是“合肥都市圈北部桥头堡，肥东十四五规划则专门用一节的篇幅写了“深度融入长三角一体化”。也就是说，肥东相对于北城而言，有靠近长三角的区位优势，更能够“近水楼台先得月”。
从与市区一体化发展的角度来说，北城办靠近的庐阳比肥东靠近的瑶海整体界面要好一些。但北城办板块与庐阳之间隔了双凤经开区，大众路则直接紧邻市区，且大众路紧邻的片区有东部新中心规划，定位较高。
3、配套
在教育方面，北城办板块目前有上海师大附属肥东实验学校、合肥一中北城分校，大众路板块则有48中肥东分校（预计今年招生）、师范附小肥东分校；
在交通方面，地铁8号线预计2025年通车，龙子湖路站就在北城办板块；地铁2号线东延线预计2024年通车，但地铁2号线东延线主要经过肥东经开区与和睦湖板块，同大众路板块有一定距离。
图源合肥轨道交通
在商业方面，北城办板块有左能泰和街、北城中环城（预计2024年开业），大众路板块有龙誉中心、明悦广场（预计2023年开业）。
在医疗资源方面，北城办有中科大附一院北城院区预计10月开诊，大众路板块则没有同等医院。
综合来看，北城办板块可能更容易享受到地铁、三甲医院等配套资源。
NO.2丨贰
均价约1.5万元/㎡，盘点两大板块房价
在房价方面，北城办与大众路基本接近，但目前大众路可能略高一筹。
北城办板块曾有万科苏高新中央公园、融侨天越因装修入市买到了1.4万元/㎡，但由于短期没有足够的配套资源支撑市场，所以卖得不温不火。后来华宇林泉雅舍、华宇中梁北麓雅院、华地学府公园、中南宸悦、港龙旭辉城市江来等盘开始普遍毛坯入市，均价约1.2-1.3万元/㎡。
近年来文一桃李轩等盘入市，艰难地将毛坯均价拉到了1.4万元/㎡，原定于4月出让的地块毛坯限价与此接近。但由于新入市的碧桂园星宸雅苑、信达北云台为装修交付，将房价拉到约1.54-1.64万元/㎡的水平。
图源合肥市公共资源交易中心
大众路板块曾经也横盘在约1.3万元/㎡的水平，但中海橙郡、斌锋悦境等盘装修入市，将单价拉到约1.46万元/㎡的水平。新入市的伟星珑胤台毛坯小高层均价约1.6万元/㎡，装修高层均价约1.57万元/㎡。此次土拍出让的3宗地块毛坯限价约1.48万元/㎡，预计未来将达到约1.65-1.7万元/㎡。
图源合肥市公共资源交易中心
NO.3丨叁
结语
综合以上分析，我们可以得出以下结论：
1、此次土拍的结果，可能是由于北城新盘较多、竞争激烈；而大众路板块新盘稍少，加上万科、尚泽本身也都是深耕肥东已久的房企，对肥东市场知根知底。
2、肥东的优势体现在区域整体实力和东部新中心、长三角一体化等宏观规划方面；
长丰整体经济实力优势虽然稍低，但北城的规划时间较早，因而北城的城市界面、配套兑现程度优势更大。
3、从区域发展模式来看，长丰十四五规划将北城办板块定位为主城区北部中心，说明长丰县重点发展北城。
而肥东，从其十四五规划来看，它将和睦湖板块定位为“东部新城核心区”，且文中出现了9次“东部新城核心区”的字样，说明肥东目前重点发展片区为和睦湖板块，意味着大众路板块可能更多要依靠市区的辐射和外溢。
对于县域置业，总的考虑因素排序为品牌＞通勤＞配套＞地段潜力。肥东万科、中海、远洋，北城保利、旭辉、信达等开发商，只要基本生活便利能满足，都可以考虑。
合肥楼市2022-05-07 09:17:31
