合肥住房以旧换新即将启动，或参考郑州模式~

合肥住房以旧换新，或将参考郑州模式。

NO. 1｜壹

合肥以旧换新，或参考郑州模式

近期，合肥关于进一步调整优化房地产政策措施的消息在网上刷屏。（政策内容详细解析，可查看《供需两端“双发力”！合肥将进一步调整优化房地产政策》）

关于以旧换新，笔者了解到，合肥参与实施“以旧换新”的主要单位为合房股份，这也是负责实施合肥市本级租赁住房建设、运营、管理、服务的国有专业化住房租赁企业。

合肥楼市航拍大图

据透露，合肥实施以旧换新，或将参考郑州模式。

郑州的“以旧换新”方案主要有两种：

一是政府指定郑州城市发展集团有限公司作为收购主体，对部分区域位置优越、教育等产业配套完善的二手住房进行收购，以此鼓励群众通过“卖旧买新、以旧换新”的方式购买改善性新建商品住房。

二是政府鼓励群众通过市场化自由交易实现“卖旧买新、以旧换新”。通过降低交易成本、优化交易流程等方式，为群众提供更加便捷、高效的换房服务。

根据郑州日报的消息，自5月10日起，郑州八区全面推动住房以旧换新，符合条件的二手房，需满足条件：

房屋性质为普通商品住房，已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过20年；

房屋坐落区域为市内八区，优先收购三环内房屋，三环外房屋需满足职住平衡、配套齐全等作为保障性租赁住房使用条件；

房屋建筑面积不超过120㎡（含）；

房屋不存在查封限制状况；

房屋若存在抵押、担保、按揭或设立居住权等情形，换房群众应承诺在签订《二手房收购协议》前予以解除；

房屋若存在租赁关系，换房群众应承诺在签订《二手房收购协议》前予以解除。原承租人如需继续承租该房屋的，应与城发安居公司重新协商租赁事宜；

房屋所在小区有正常物业管理服务。

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合肥隔壁的南京，二手房以旧换新，需符合的条件为：

（一）存量住房位于南京市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）范围内，不含自建住房、商业、办公、公寓等。

（二）存量住房应成套、产权清晰，状态为可交易（不存在抵押、担保或查封等其他不可置换状态）。

（三）首批试点限额2000套。

（四）可置换的新建商品住房房源，通过“南京房产微政务”微信公众号，在“房帮宁”平台的“宁换新”模块中公示。

参考郑州、南京，合肥二手房以旧换新需满足的条件，大胆猜测一下：

合肥以旧换新方式大概率分为两种，一种是以合房股份为代表的国企作为收购主体，另外一种是老百姓在政府的指导下，通过市场交易实现卖旧房换新房。

如果由国资平台收购，大概率优先市区的二手房，房龄不能太老，不存在抵押、担保、查封等情形，房子可正常置换。

考虑到置换的流动性，用于以旧换新的二手房，面积不能太大，或设定一个临界值。

NO. 2｜贰

住房以旧换新如何操作

截至目前，全国已有超50城发文支持住房以旧换新，包括安徽的南陵、宣城、阜阳、亳州等城市。

一般来说，住房以旧换新的基本模式为：

个人在政府指定的开发商处锁定一套新房，然后将自己手上的旧房交给专门的中介、房企或者其他第三方专业机构进行销售，如果旧房顺利卖出，个人弥补新房和旧房之间的差价，完成“以旧换新”的住房置换。

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从各地推出的模式来看，大致分为三种类型：

“收购”主要是开发商或国资平台收购旧房，收购旧房用于保障房，给付的款项用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。

“帮卖”是房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房。

“补贴”则是对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴，是地方政府进一步促进购房者“以旧换新”的重要举措。

NO. 3｜叁

对房地产市场有哪些影响

这对房地产市场有哪些影响？

其实以旧换新的目的很简单，就是把老百姓手里的旧房子置换出去，换成开发商的新房子，从而提前释放购房潜在需求，提振房地产市场的活跃度。

以隔壁的南京为例，根据克而瑞的报道，以旧换新政策推出后，五一期间主城及近郊板块项目来访量明显提升，较平日周末增长20%-200%不等，燕子矶、江北部分项目认购量提升50%-200%。

今年三月初，宣城市两家国企启动了一项商品房“以旧换新”活动，限额为100户，结果收到了超过限额的200多户报名。

可以预料，合肥如果实施以旧换新活动，将会起到极大的刺激楼市作用。

合肥楼市航拍大图

再把范围扩大，扩展到整个行业来看，以旧换新不仅能提振楼市，还能带动其他相关产业链的发展。

举个简单的例子，你的房子换了，家具是不是要换？冰箱、彩电、空调等是不是要换？从而引导家庭全方位的消费升级，促进整个经济的发展。

当然，以旧换新也存在一些难点：

暂且不论正常推进过程中，如何确保旧房评估的公正性、如何协调新房与旧房之间的价格差异等问题，以旧换新最大的难点在于如何顺利卖出旧房。

如果市场化模式销售旧房，当前的房地产市场大环境，难度有点大；如果政府介入，让地方国资来收购居民旧房，规模不大的话还能勉强承担，可一旦大规模推广，对于地方国资的收购能力就是一个巨大挑战。

结语：不管怎么说，以旧换新政策无疑是一次具有创新性和前瞻性的尝试，不仅为购房者提供了便捷、高效的住房升级途径，也将进一步推动整体房地产市场的健康发展。