终于，在市场有所回暖、土地供应量加大等种种因素刺激下，越来越多的楼盘开始抢跑了。
丨壹
近30盘、5000套房推出
据统计，合肥4月有近30盘、5000套房源推出，我们今天就对其进行盘点。（以下动态来自置业顾问或其他公开网站，实际开盘计划以售楼处公示为准，欢迎在评论区指正）
1、滨湖
建发美的珺和府4月或将加推8#、9#、10#、11#、12#、13#约290套房源，户型面积约143-172㎡，均价约2.93万元/㎡。
保利中交和光逸境4月3日已首开G2、G3、G5，共268套房源。
图源合肥市住房保障和房产管理局
招商保利臻境可售房源298套，户型面积约143-177㎡，毛坯限价24590元/㎡，预计入市均价约2.76万元/㎡，售楼处预计4.10会开放。网曝该盘或将在4月底首开。
图源合肥市自然资源和规划局
联发滨语听湖即将加推16#、19#，户型面积约均价约2.77万元/㎡。
项目效果图
以上楼盘都有滨湖区域优势、国企或央企开发等亮点。但在地段或板块预期方面，珺和府位于省府中轴，优势较大；在配套方面，联发滨语听湖周边有师范附小四小南校区、46中教育集团南宁路中学、5号线滨湖竹园站、自持运营的公园荟商业街区，生活便利度较高；在上车门槛方面，保利中交和光逸境户型面积较小、单价较低。
2、高新
乐富强悦湖熙岸还剩8栋洋房、1栋小高层未售出，户型面积约117-125-146㎡。参考已备案房源价格，预计洋房均价约1.8万元/㎡、小高层均价约1.5万元/㎡。置业顾问透露，该盘本月可能会加推，具体房源不详。
图源合肥市发展和改革委员会
世茂国风251-298㎡别墅产品或将加推，总价700万左右。
祥源湖山壹号预计加推别墅产品，总价约1000万。
高速信达时代星河要到7月才能首开。总体来说，“房荒”始终是高新区的特征之一。首轮集中供地运河新城地块能全部进入竞品质阶段，说明房企对板块去化预期较好，很大程度上也由于高新区的供求矛盾。
3、包河
润城中心预计4月中旬首开B约511套房源。户型面积约预计入市均价约2.5万元/㎡。
图源合肥市自然资源和规划局
中梁华宇锦绣蘭院4.3刚登记完6#、7#共66套房源，近期即将选房。
中骏世界城5#、6#、7#、9#共225套房源摇号结果今天刚刚公示。
图源合肥庐州公证
琥珀晴川里最后一栋洋房5#共24套房源3月刚备案，本月或将推出，均价约2.2万元/㎡，户型面积约135㎡。
图源合肥市发展和改革委员会
琥珀晴川里由于入市时间早，限价更低，且洋房在新房市场上已越来越少。参考中骏世界城的热度，可以看出人们对骆岗板块的预期很高，不排除琥珀晴川里此次加推会摇号。
4、经开
招商萃语云筑本月会加推7#，共68套房源，户型面积约123-143㎡，均价约2.2万元/㎡。
华润昆御府首开楼栋XG06、XG12、G07、XG15还有大约20套房源在售，户型面积约95-107-118-128㎡。
这两盘均有央企品牌的优势。但当未来邦泰、远大、尚泽等新地块入市后，两盘可能会在区位等方面受到挑战。
5、蜀山
城改万科观山隐秀预计本月中旬首开5#、6#、7#、11#、12#、13#，共约360套房源，户型面积约105-128-142㎡，预计入市均价约2.5万元/㎡。
朋友圈截图
高速时代书院刚登记完144套房源，预计近期将推出。
图源合肥市住房保障和房产管理局
通和融创融耀星辰预计将加推小高层1#、2#、3#，共204套房源，户型面积约96-106㎡，均价约1.8万元/㎡。
佳源花海印象预计将加推最后一栋小高层7#共72套房源，户型面积约104-112㎡，均价约1.95万元/㎡。
图源合肥市发展和改革委员会
以上楼盘中，观山隐秀优势在主城区地段和居住氛围、万科品牌和物业预期，但大户型房源与滨湖总价接近，可能会面临竞争压力；佳源花海印象因入市较早而有价格优势，且董铺湖板块环境较好，但由于板块开发限制，未来预期相对一般；运河新城项目中，高速时代书院由于均价较低，且国企安全性更高，对区域购房群体而言吸引力较为明显，预计会成为板块内人气较早回升的楼盘。
6、庐阳
兴港和昌湖畔云栖预计4月底或5月初将首开，具体楼栋不详，预计入市均价约2.2万元/㎡。
项目效果图
目前，庐阳在售新房较少，且多数集中在北部，湖畔云栖所处的四里河北板块在区位、配套等方面有较大优势，该盘主要面向改善群体。
7、瑶海
保利海上明悦目前有约40套房源在售，户型面积约102-123㎡。预计4月底将加推A11、B5，共约150套房源，户型面积约103-130㎡，均价约1.7万元/㎡。
龙湖上城在售5、6、7、8、10约40套房源，户型面积约103-117-138㎡，均价约2万元/㎡。
龙湖天玺加推计划未定，但从该盘首开热度及龙湖风格来看，该盘近期可能会趁势加推。户型面积约106-119-135㎡，均价约1.84万元/㎡。
3盘主要分布在龙岗和瑶海主城板块，龙岗还有一定的开发空间，加上价格稍低，刚需、刚改群体可尽量选择靠近地铁的楼盘。主城区由于发展基本饱和，城市界面老旧，同时价格较高，更多吸引地缘改善人群。
8、新站
招商奥体公园三期即将推出约500套房，户型面积约89-92-98-115㎡，预计单价约1.45-1.8万元/㎡。
乐富强观悦台将加推Y8#共32套房，户型面积约99-110㎡，均价约1.75万元/㎡。
融创邦泰云起星辰月初刚加推3#、7#，还剩约90套房源，户型面积约89-95-105㎡，均价约1.67万元/㎡。
乐富强湖光秋色花园在售G8、G17，均价约1.34万元/㎡，户型面积约106-120-125㎡。
图源合肥市住房保障和房产管理局
海伦堡玖悦府预计会加推Y3共32套房源，户型面积约104㎡，均价约1.6万元/㎡。
国贸璟原预计4月底或5月初首开2栋洋房、2栋高层，共260套房源，户型面积约92-103-109㎡。
9、县域
肥西保利紫云预计4月底或5月初首开10#、12#、13#，共300套房源，户型面积约84-87-93㎡，毛坯入市，均价约1.4万元/㎡。
肥东伟星珑胤台即将首开毛坯洋房1#、2#、7#、11#、16#和装修小高层12#、17#、20#，共889套房源，户型面积约89-102-107-122㎡，预计均价约1.5-1.7万元/㎡。
图源合肥伟星
肥西金辉云缦熙境在售10#、13#，约20套房源，户型面积约89-105㎡，均价约1.7万元/㎡。
NO.2丨贰
库存陡增，去化或进一步减缓
为什么4月会有这么多盘入市？我认为有以下原因：
1、去年土地出让量增大，且集中供地意味着大量地块同时出让，一旦开发周期接近，难免同时入市。
2、合肥市区首轮集中供地已有22宗地块出让，县域供地也即将来袭。一旦入市时间稍晚，市场竞争就会更加激烈。
以兴港和昌湖畔云栖为例，该盘土拍楼面价约1.1万元/㎡，毛坯限价约1.75万元/㎡；3月出让的伟星02号地块与之区位接近，楼面价8813元/㎡，毛坯限价约1.89万元/㎡，且为竞品质地块。
这就意味着，一旦兴港和昌湖畔云栖与伟星地块竞争，其利润空间、品质预期都会受到挑战。
3、当下各类鼓励性政策频出，市场热度正缓缓回升，房企希望抓住难得的机会加快去化和回款。
当这些楼盘相继入市后，未来楼市可能会出现以下变化：
1、市场供货量更加庞大，但购买力短期内的增长不会这么快，这就会导致合肥整体新房去化速度进一步减慢，部分楼盘可能出于回款需要而推出“特价房”。
特别是高速信达时代星河、置地上玺等热盘4月不会入市，短期内很少有楼盘能拉高去化速度。
2、尽管供应量的增大会拉动成交量，但前文楼盘多以改善盘为主，只有少数盘可供刚需、刚改选择，而市场主力却是刚需群体。
因此，未来新房成交量虽然会增长，但增长幅度恐怕难以与供应量相比。
3、二手房市场上，会有更多的房东降价抛售房源，包括政滨高等热门区域，客观上有利于挤泡沫。
4、当下已有大量楼盘只需正常首付，长期热门的滨湖区同样有楼盘如此，未来可能会更加普遍。
但另一方面，从近期保利中交和光逸境、中骏世界城的登记情况来看，有较高价值预期的板块始终不缺购买力，小户型房源更是如此。因此，不排除部分热门楼盘会为避开摇号而重新将非刚需首付调至8成。
NO.3丨叁
结语
尽管当下调控“暖风频吹”，对购房者而言有很多机遇，但这并不能说明楼市很快会回暖、现在是抄底好时机。因此，以非自住为动机的购房始终不可取。
对改善群体来说，合肥即将有大量改善盘入市，且大量楼盘非刚需首付降低，无疑会带来难得的机遇。滨湖、骆岗公园等高定位板块都可以考虑。
对刚需群体来说，当前环境下买房，房子空间利用率和性价比、房企安全性无疑是首要考虑因素，其次是寻求通勤与板块价值的平衡。
举例来说：瑶海龙岗板块的龙湖天玺、城建琥珀东樾里，东部新中心板块的保利04号地块，运河新城的高速时代书院，新站的招商奥体公园、国贸璟原、中海熙园等盘的小户型房源，都可以考虑。普通房企的楼盘，则要谨防交付风险。
合肥楼市2022-04-08 09:55:33
