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京城楼市供应持续低迷 商住盘或成供应主体

地产中国网   2014-01-26 09:11

[摘要] 2014年开年土地市场迎来成交高峰。而与土地市场的高位开局形成鲜明对比的,是楼市供应的持续低迷。

2014年开年土地市场迎来成交高峰。而与土地市场的高位开局形成鲜明对比的,是楼市供应的持续低迷。

中国房地产报记者经多方调查后发现,1月份,“刚需”与高端市场同时陷入供应低迷的窘境,前半月出现“零供应”。而从1月份的成交情况看,商住项目及中高端楼盘的成交却表现“抢眼”。2014年在北京计划供应的住宅用地中,普通商品房供应被挤压至30%。

从目前的供应结构看,在保障房、自住型商品房、普通商品房的三元组合中,普通商品房供应被挤压,在地价上涨、高端限价的情况下,房企的业务模式也更加多元化,尤其是商住及含商业的项目供应加大,成交走高。中国房地产报记者采访的多家中介机构均表示,未来商业及高端产品将成为开发商新的利润增长点,充当起市场供应主力的角色。

房企急补仓缓放粮

2014年1月第二周,北京土地市场共成交了8宗土地,迎来成交高峰,其中住宅用地成交成为主力,商品房供应出现断档。北京市建委发布的信息显示,1月前两周,新建商品住宅市场出现“零供应”。而去年同期,链家地产的数据也表明,彼时曾有两个项目共计168套房源入市,而今年的供应量则为连续4年来同期的水平。

思源经纪总经理助理李昕炜认为,1月份的“零供应”或受两方面影响:一是2013年年底政府的“限涨”政策执行力度大,导致部分开发商被动推迟了开盘计划;二是进入2014年以后尽管政府的“限涨”力度依旧,但已经上报的预售申请仍未获批,这使得一些开盘意愿较为强烈的开发商仍处于等待预售证的阶段。

但值得注意的是,“刚需”盘在1月份也没有任何供应,很多业内人士猜测开发商在地价上涨与房价上涨预期中捂盘惜售。对此,伟业顾问副总经理赵铁路表示,开发商真实的意图并非是惜售,而是想跟政府讲一些条件,“拖着,毕竟现在地价涨得太快”。

亚豪机构副总经理任启鑫分析指出,2013年楼市销售火爆,2014年开年伊始,房企正处于一年中资金流最为充裕的时候,此时更易出现由于库存不足造成推盘积极性普遍降低的局面,加之2014年北京加大自住型商品房用地供应,使纯商品房的供地量受到挤压,而房企对于土地的补仓意愿依然强劲。

商住盘挤进供应主体?

在2013年12月份房企营销策略的转变下,楼市供应结构也出现了较大调整,中高端项目与商住项目成为供应主力,1月份楼市成交结构也由此向中高端及商住项目偏移。

在低端、中端、高端区别对待的三元格局下,房企的业务模式也更加多元化。商业及高端产品或将成为新的利润增长点。据亚豪机构统计数据显示,1月第二周,北京商品住宅成交套数排行前10的项目中,包含顺义·绿地启航国际、中联万科FUNMIX半岛广场、红石座、熙悦睿府·书香、珠江四季悦城、中国铁建·梧桐汇等在内,共有7个项目全部为商住产品。

李昕炜认为,商品住宅市场成交情况一直与供应是正相关的,而商住楼同样也具有这一特征。从需求角度看,自北京实施“限购”以来,商住楼市场凭借“非限”优势逐步活跃,若“限购”长期实施,商户楼市场需求有望逐步壮大。

对此持不同意见的赵铁路则认为,因国家政策限制审批商住项目,所以判断商住楼将很难成为未来的供应主力,此种住宅产品将很难有大的发展空间。

除商住产品外,中高端项目在1月份也表现“抢眼”。排名首位的京投万科·西华府项目属位于北京市丰台区的中高端住宅项目,在其469套周成交量的强力带动下,北京市四至五环间的住宅产品由之前一周的2%成交占比,大幅提高到第二周的22%。与此同时,总价在300万元至500万元之间的产品占比也提高了近10个百分点。

对此,任启鑫分析指出,当前受限价令限制,“刚需”项目惜售情绪加重,推盘积极性显著降低,房企转而依靠中高端项目及商住项目两种产品线以提高利润,这也是一种“曲线救国”的策略。

任启鑫预测,未来商住项目及中高端项目将作为房企的主力开发及盈利产品,被持续推向市场。

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