新政后成都首拍:多宗溢价韧性足,头部房企再“加仓”

本周，成都主城区在时隔2个月后，终于迎来了连续两场土地拍卖。尤其是6月25日的这场土拍，是成都继宣布取消限购、不再实施公证摇号选房、首套住房首付比例降至15%、二套住房首付比例降至25%等楼市新政之后，主城区的首次土地拍卖。再加上临近6月30日这个半年财报的时间节点，各大房企的财务资金都要做年中归集，本周的土拍可谓更加考验房企的资金硬实力。   

新一轮土拍启幕，共有四宗土地率先入市，分别位于锦江区三圣乡、成华区的二八板块和崔家店、温江区国色天乡四个区域，其中崔家店26亩宗地，还是成都首个采取“住宅用地和商业服务业设施用地分类计价方式出让”新举措的住兼商地块。今天，位于武侯区红牌楼、锦江区三圣乡和新津城区的三宗土地相继登上拍卖台。

从拍卖结果来看，7宗土地均顺利成交。而透过这两场土地出让，我们看到了在当下的市场里，除了资金实力外，“重点城市、重点板块、优质地块”已是房企拿地的价值论。 

无论是华润置地、越秀，还是锦江统建，房企“加仓”成为了本次土拍的关键词。其中，华润置地持续加仓二八板块，越秀再进成华崔家店和武侯，锦江统建则加码了三圣乡，央国企在成都的深耕之路未曾按下暂停键，并成为构筑成都这座城市美好生活的重要成员之一。      

作为巨无霸央企，华润置地自2002年就进入成都并持续深耕了22载。从入驻东湖打造翡翠城以来，华润置地陆续为这座城市带来了二十四城、凤凰城、时代之城、未来之城等经典大盘及众多高品质单盘，服务业主已超20万户。

近几年来，华润置地可谓持续重仓成都。2018年，华润置地在东安新城板块“白纸作画”，用23个月的工期，向世界呈现出1座世界级场馆和3座体育馆，以及世界大运公园。2022年，华润置地以87.15亿的拿地金额揽下成都6宗土地，并通过入股的方式摘获了两宗宅地，实现了8子齐发。

2023年，华润置地在成都销售金额达292亿元，再次登顶成都房企销售额榜单，高出第二名100多亿；且在2023年成都单盘销售金额TOP10 中，华润置地独占4席（锦江上院、中环天序、锦江悦府、未来之城）。其中，中环天序项目就是由华润置地在成华二八板块所揽获的近百亩地块打造，在2023年入市后创造了“7开7罄”的热销业绩。此次华润置地联合成华旧改，在二八板块又拿下了82亩的大宗地块，又一超级大盘正呼之欲出。   

越秀是来自于广州的龙头国企，截至2023年底集团总资产超万亿，目前已进驻了全国包括北上广在内的30多个一线及二线城市。   

越秀于2019年进驻成都，并在6年的时间里，持续深耕，与成都城市共发展。6月25日，越秀拿下的26亩地块，是在成都的第10块土地。此前，越秀在成华中环之上已打造越秀·天悦云萃、越秀·望悦两大改善项目，此次拿地不仅是再入崔家店，还是三进成华，且均在中环之上。6月27日，越秀拿下的34亩地块，是在成都的第11块土地，是其二进武侯。

锦江统建自2019年以来，就持续在大本营锦江区拿地，并联合华发、中交、轨道集团、华润置地等央国企，合作开发打造多个高端住宅项目。比如锦江首府、锦江大院、锦发广场、锦江上院、锦江九章、川师TOD·锦江府等，让锦江统建驾驭高端豪宅的能力得到了市场的认可，成为了锦江区高端项目的实力担当。

当然，除了最终拿地的头部央国企外，据悉参与竞拍报名的房企还有中海、中实置业、金茂、鼎能等。可以说，作为新一线城市之首，成都在当下仍是央国企及民营企业投资选择的高价值城市。毕竟，成都在过去两年走出了全国楼市里的“独立行情”，今年也是全国住房交易规模最大的市场，成都楼市的韧性不仅有着强大的人口和产业支撑，且正经受着市场的检验。

国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格指数显示，2022年6月-2023年12月，成都二手房销售价格指数同比连续19个月居70城第一，新房销售价格指数同比连续15个月居70城第一。

根据贝壳研究院数据，2023年，成都新房和二手房成交面积双双超越京沪，同比增幅达20%。进入2024年，成都一二手住宅成交面积继续保持领先，2024年前4月，成都一二手住宅成交面积达到1000万㎡，保持2023年以来的全国交易规模领先地位，超过第二名上海40%之多。  

在时隔近2年的土地断供之后，三圣乡本次出让的50亩纯住宅用地，成交楼面地价达到了20300元/㎡，再次提升了该板块的的土地价格。

从区域市场来看，该地块所在的三圣乡梅林东片区宅地供应集中在2020-2022年。此前该片区出让宅地分别打造了锦江大院·崇德雅苑、锦江大院·章华雅苑、锦江赋、锦江上院、锦江璞园共5个高端改善项目，户型建面基本在143㎡以上，主力总价门槛达到了500万以上。而从市场的接受程度来看，该区域的高端住宅项目，从锦江大院项目入市开始，就吸引全城高端客户的关注，成功跳出了地缘客户的依赖。  

在这背后，正是三圣乡梅林东片区集合了城市发展红利、地段、文化艺术、稀缺生态资源等多重价值于一体。

这里占据着“北承太古里、西接金融城”的黄金三角地段；在文化底蕴上，这里汇集了大大小小上百个艺术馆、书法馆；在生态资源上，片区完全嵌入成都环城生态带，被城市公园集群包围。同时，从公布的用地规划来看，三圣乡梅林东片区以住宅用地和公服配套用地为主，待出让住宅用地限高为不大于48米，容积率在1.8-2.4之间，最外侧临三圣花乡的一圈涉宅用地限高更是要求不大于36米，容积率均为1.8。

所以从城市空间规划来看，这里未来注定将形成低密低容的居住氛围。在难以复制的城市配套价值支撑下，三圣乡依旧还是房企眼中的“香饽饽”。

6月20日，成都市规划和自然资源局发布了《成都市城市规划管理技术规定（2024）》,本规定自2024年6月15日起执行。规定中明确了“阳台半敞开空间比例提升至20%”、”地下停车位配建通过「按套型面积」确定住宅项目车位配比，且车位配比以「车位/户」为确定口径”、“住宅建筑密度提升5%”等（技术管理规定相关重点可点击 这份重磅新规，影响远不止得房率），都让房企有了做更好产品的预期，也预示着未来市场上的产品供应将有更多的品质升级。

接下来，即将进入2024年的下半年。而根据4月初中国土地市场网所发布的成都市拟出让的地块详细清单，7月成都还有部分土地待出让，显然值得期待。

在当下房企以“重点城市、重点板块、优质地块”为拿地“准则”的背景下，成都已经拿出了十足的诚意。根据成都市公共资源交易服务中心官网公告，7月，青羊新城、三圣乡板块、茶花板块、槐树店、二八板块等主城高热点区域，近10宗土地已经端上了桌！

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