四里河二手洋房，仍能超4万/㎡成交

“宁要曹县一张床，不要北京一套房”、“中国四大一线城市北上广曹”……前几年，宇宙中心曹县在网络上爆火。在合肥，四里河也被称作宇宙中心。不同于曹县的调侃，四里河可是实实在在的老牌富人区。

四里河航拍大图

NO. 1｜壹

四里河二手洋房，仍能超4万/㎡成交

四里河的辉煌起始于名校，准确的说，是万科花重金揽来的南小+四十五中森林城校区以及现有的四十五中橡树湾校区。

再加上董铺湖、四里河、庐州公园、万科广场、万象汇等醇熟配套，造就了板块的辉煌。

提到四里河，万科森林公园是一个绕不过去的小区。正是自它而始，四里河才从一片荒芜之地成为滚烫的富人区。

四里河板块航拍大图

目前，森林公园最新成交的二手房：

1、朗庭93㎡大高层，2.6万/㎡成交。对比一年前2.9-3万/㎡成交均价，跌了3000元/㎡左右；

2、曦园112㎡大高层，2.88万/㎡成交。该组团去年同期成交的房源，单价基本3.1万/㎡以上；

3、臻园315㎡洋房，成交价3.98万/㎡。该组团高峰期正常4万+/㎡，最高挂到了4.8万/㎡；

4、麓园139㎡洋房，成交价4.01万/㎡，价格基本保持持平；

整体来看，森林公园二手房虽然相比高峰期有所下滑，但还能保持大高接近3万/㎡，洋房约4万/㎡的高价，相对坚挺。

再来看看板块核芯区其他二手房：

1、旭辉铂悦庐州府：近期成交的7层洋房，单价都在4万/㎡以上，大高层也能保持3万/㎡以上的成交价；

2、万科城市之光：最新成交的109㎡大高层，单价2.8万/㎡；140㎡洋房，3.9万/㎡成交；

3、国贸天成：近期成交一套128㎡小高，单价3.8万/㎡；

4、国贸景成：新成交的132㎡大高，单价2.82万/㎡；

5、庐州公馆：近期成交一套大高，单价2.1万/㎡；去年底成交的洋房，也能干到4万/㎡以上。

整体来看，四里河板块的二手房相对都保持坚挺，尤其是森林公园、铂悦庐州府、国贸天成等小区的洋房产品。

NO. 2｜贰

土地供应稀缺，仅一房在售

由于发展醇熟，四里河土地供应异常稀缺。根据第一房研究院数据统计，近两年来，整个庐阳区共有12宗涉宅地块成交，可位于四里河的仅有一宗，即万科璞拾隐翠项目。

这也是四里河板块唯一在售的新房，该盘体量也不大，仅有37.8亩，共计规划3栋小高层+5栋洋房，以建面约143-220㎡户型为主。

由于持续的去化，项目自今年1月底启动登记以来，已连续四开四摇，推出了6栋楼，仅剩8#、9#两栋楼未推。

来源：合肥住房保障和房产管理局

当前，9#已备案，22套房，11层小高层，均价2.3-3.1万/㎡，主力户型146㎡。

不出意外，今年上半年之前，璞拾隐翠项目将会宣告清盘。到时，四里河再无新房在售，正式进入到二手房时代。

NO. 3｜叁

缺地铁、缺地，四里河板块发展解析

虽然说四里河号称合肥的宇宙中心，但在发展的过程中，也明显缺乏一些问题。

如核心区缺地。如果将北二环以南视为核心区，四里河核心区很难再有地块供应了。

明发商业广场的摆烂，更是四里河板块永远的痛。更让人难以相信的是，四里河作为合肥老牌的富人区，当前竟然没有地铁。（地铁3号线贴着临泉路走过，地铁S1号线正在建设中，通车还需要一段时间）

四里河航拍大图

再考虑到北二环以北的学区，大多已经确定，无法复制之前的辉煌，四里河板块核芯区虽然价格坚挺，但对周边的辐射很低。

近几年来，很多区域如大杨镇、岗集等区域都打着四里河的牌子，但都效果甚微。

二手房市场上，北二环以北的小区，如中铁国际城、文一名门湖畔等，也都在一万六七一平，命运简直是一个天上一个地下。

那么，四里河板块的下一个机会点在哪？个人认为是城市更新。

当前，板块内最大的城中村——龙高照片区已正式拆迁，后期随着照山、高桥等城中村的改造，对外释放大量优质土地的同时，也将极大提升四里河片区的城市面貌。

NO. 3｜叁

专家、房企代表点评四里河

针对四里河板块的发展，本站也咨询了专家、房企代表。

合肥知名房产大V话说探家：

四里河板块发展醇熟，拥有四十五中+南门小学森林城校区、庐州公园、万科广场等一大批配套。由于供地稀缺，板块内仅有万科一盘在售，早就已经供求失衡。

板块内的二手房价格一直表现坚挺，即使楼市下行，洋房也能卖到接近或超过4万/㎡。

但四里河板块同样存在着一些问题，如核心区缺地、大批量城中村带来的割裂感、缺乏地铁等，这也是置业者需要考虑的问题。

某房企投资负责人：

四里河板块是万科森林公园开始而逐步火起来的，主要原因就是万科带来的四十五中、南门小学等学区，外加公园、商业等配套，颇受房企的青睐。

大家也都知道，合肥新房的学区普遍很差。可随着板块供地的日益稀缺，板块关注度有所降低。周边大量城中村的分布，也注定着四里河板块辐射范围有限。

第一房智库：

在房地产行业内，一直存在着“合肥改善看庐阳，庐阳改善看四里河”的说法，由于资源的均好、密集分布，四里河板块才能在这一轮周期中价格表现坚挺。

对比滨湖省府、骆岗板块，四里河可能在土地供应、城市发展方向等方面有所不如，但仍旧不失为合肥的顶流板块。

结语：今年以来，合肥大力实行城市更新，全面推进城中村改造。四里河龙高照片区的拆迁，对于发展饱和，基本无土地供应的四里河来说，未尝不是城市发展的下一个机会点。