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高层定调!构建房地产发展新模式,释放重要信号

合肥楼市2023-11-02 08:40:40来自安徽省

官方定调,释放重要信号,利好房地产市场

NO.1|壹

全国金融工作会议释放重要信号

时隔6年,高层金融工作会议再召开,信息量非常大。会议强调促进金融与房地产良性循环,影响深远。

关于金融与地产关系方面,会议重点提及三大方面:

一、建立防范化解地方债务风险长效机制,建立同高质量发展相适应的政府债务管理机制。

笔者认为,此条主要针对活跃度较高、已经出险的房企,重点关注其开发项目的交付情况。通过长效机制,有效实现资金监管和风险预警,一方面保证项目资金封闭运行,保障“保交楼”;一方面确保房地产行业现有风险不再扩大化,不再出现房企暴雷,重塑市场信心。

二、健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完善房地产金融宏观审慎管理,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

个人认为,“一视同仁”四个字是此条的关键点,这还是第一次在全国金融工作会议上强调。说实在的,做到一视同仁非常难,且不说国央企、龙头房企的实力和抗风险能力远远高于中小型房企,金融机构更倾向于前者;尤其是部分笼罩暴雷风险的房企,站在风险评估的角度,很难获得融资,仍需要更进一步的政策执行细化。

三、因城施策用好政策工具箱,更好支持刚性和改善性住房需求,加快保障性住房等‘三大工程’建设,构建房地产发展新模式。

此条一而再再而三地被提及,强调要用好政策工具箱。不难推测,若当下政策刺激持续达不到预期,最快年底,最迟2024年3-4月,还会再迎来一大波集中救市政策。救市的重点仍在提振市场信心,支持刚性和改善型住房需求。

与2017年对比,今年重点强调了化解风险,点出地方债风险及房企融资需求,并强调宏观调控和市场相结合。

NO.2|贰

楼市再迎利好

全国金融工作会议释放利好信号,究竟对楼市有何影响呢?从利好释放到市场反馈,需要一段时间,不妨大胆预测一番。

现在起到明年一季度这个时间段非常关键,影响着全国房地产市场的生死存亡。若市场持续下行,去化不畅,局部性的降价促销将扩大。

结合当下房地产发展现状,暴雷房企终将成为历史,各地推动“保交楼”工作,减少或避免烂尾楼;而对于仍在市场活跃的房企来说,未来1-2年非常关键,现阶段政策刺激明显未达预期,市场需求端仍疲软,急需进一步提振消费信心、重构楼市价值

各大开发商要顶住压力,既要抓去化抢回款握紧“钱袋子”,又要提升产品力积极开拓市场,保证利润率的同时建造品质好房。

至于买房人,无需过度担忧楼市走向,根据预算选择心仪房源,当下低利率、低首付、政策趋松,属于买房的好时机。

NO.3|叁

合肥楼市等一个春天

回到合肥楼市,受全国大环境的影响,买房需求旺盛却动力不足,难以转化为购买力;叠加房价门槛的拔高,劝退一大波买房人。

国庆之后,虽诞生了摇号盘,但数量极少,政务东中海臻如府走俏,其他楼盘登记寥寥,去化不容乐观。据了解,多盘登记仅个位数,有盘首开半个月仅卖了3套房,市场仍处于低迷期。

成交低迷,加推随之放缓。市面上多数楼盘处于顺销期,缓慢去化前一波加推房源,加推计划一再推迟;少量楼盘破局热销,流速较去年同区域楼盘明显下滑。

房价方面,无论是单价门槛,还是户型面积段,统统上涨。

筋斗云数据显示,截至目前,合肥市区新房成交均价达21562元/㎡,与去年均价19726元/㎡相比,明显上涨。

参考历年房价走势,去年的房价更便宜,站在现在的节点,房价仍有上涨趋势。

先从限定毛坯切换到限定精装,备案价水涨船高;后又取消楼层差价率限制,使得优质房源实现更高定价权,最高备案单价已刷新到45694元/㎡。

户型面积段的变化也很明显,滨湖主力户型飙到170㎡以上,高新、包河、瑶海等纷纷增加大户型比例,三县也吹起大户型的潮流。pc/fcq/2023/11/02/869e6f25-c022-41f9-927a-5261f59b25e6.png

买房信心方面,过于理性,观望为主,缺少置业冲动。刚需客群普遍感叹房价居高不下,月供压力大,担心买新房被割韭菜,更倾向于选择高性价比的二手房;改善客群则更注重生活品质和升值潜力,期待对标北上广的改善产品,质优价廉好上加好。

销售压力方面,有效来访降低,业绩指标实现难。房地产从业人员透露,国庆之后,楼市再度沉寂,来访量和成交量骤降。常规的逼单手段失去效力,很难劝服客户付首付,经常听到“再看看”的说辞。

此时此刻,信心比金子更重要。无论是买房人,还是开发商,都期待楼市新的春天到来,但充满迷茫,不确定当下处于夏天的尾声、秋天的正期、冬天的前奏,迷雾中徘徊不进。

结语:楼市的利好消息多到前所未有的地步,降首付、降利率、全面取消限售限购、取消限价……遗憾的是,政策刺激下的市场反馈远远未达预期,楼市仍处于低迷状态,现阶段不仅仅需要提振买房人的消费信心,更要唤醒开发商的投资信心。

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