还有两个月，2023年就宣告过去了。
这10个月的时间中，合肥楼市发生了太多事情，从存量房贷全面下调到限购限售放开、土拍不限价、价高者得……深度改变了合肥房地产市场的格局。
往后，合肥楼市应该怎么走？又将呈现出怎样的趋势？今天，就和大家好好聊聊这个话题。
NO.1|壹
房价：定价体系突变，房价最高破4.5万/㎡
伴随着土拍恢复精装以及开发商不同楼层之间备案价差限制取消，合肥房地产市场也出现了两大显而易见的变化：
其一：最高4.5万+，多区房价突破3万/㎡
目前，合肥房价最高的是招商天青臻境，单价最高超4.5万/㎡，也是近7年最高备案单价。现有在售或待售楼盘中，或许只有放风4.5万+的九庐能够超越。
效果图
除此之外，滨湖望雲最高3.9万/㎡，包河中海臻如府最高3.5万/㎡、经开龙湖央璟颂放风3.8万/㎡……合肥各区房价纷纷拔高，进入到3万+时代。
其二，定价体系突变，同一楼盘房源价差可达数十万
以刚刚备案的中海臻如府为例，单价最高的房源高达3.5万/㎡，单价最低的房源不到2.2万/㎡，两者之间有着一万多块钱的价差。即使是同一楼栋的同一楼层，东边户和西边户之间的价差，可能就有几十万。
这也给往后入市的新楼盘提供了导向，优质的中间楼层、向阳的东边户价格将会越来越高；相反，顶底楼、西边户的价格将会低一点。
中海·臻如府一房一价NO.2|贰
土拍：地价或再破新高
土拍端，合肥11月份合肥将有19宗地即将出让，涉及11个区县，合计1649.338亩。
这也是合肥土拍规则修改，不设最高限价，不摇号，采取价高者得拍卖方式之后的首轮土拍。一向供地稀缺的滨湖，此次也拿出了117亩土地，就在伟星滨江道、望雲旁；包河省府北、老城、蜀山大铺头等区域，也都有地块出让。
再考虑到无没有房企的拿地要求，往后问题房企将会很难再进入到合肥市场，以后拿地房企越来越倾向于资金相对雄厚的国央企或者伟星、龙湖这样的一线民企。
相对应地，滨湖等核芯区域地块，价格也会越来越高，突破记录，再次拍出地王也不是不可能。
NO.3|叁
成交：佣金遍地，去化普遍艰难
由于房地产市场大环境的整体下行，以及合肥新房价格的突发式上涨，合肥新房市场在往后的很长一段时间内，将会陷入到横盘阶段。
在朋友圈随便翻一番，即使是滨湖、包河这样的热门区域，也是佣金遍地。北城、肥东、新站、紫云湖等非热点区域，佣金更高，甚至五六个点，一套100多万的房子，就是小十万块钱。
这背后的原因也很简单，一方面是近几年，购房者的收入预期偏弱，另一方面，随着新房价格的上调以及二手房的下跌，合肥新房的价差已经所差无几。
再加上恒大、碧桂园等房企的相继暴雷，很多购房者对购房者依然保持悲观的态度。
NO.4|肆
二手房：价格筑底，后期还要降
对于二手房，今年第四季度，依然大概率还是起不来。
一方面，是合肥二手房天量挂牌，仅链家就已挂牌10万套，供应远大于求。前几年市场高峰期，二手房尤其是政滨高等热门区域价格大幅上浮，严重透支了房价。
来源：链家
受教师轮岗制等政策影响，引导二手房热度的学区房，走势也在持续减弱中。
再加上，现在的政策整体来看还是偏向于新房，每年第四季度都是市场的遇冷期，往后一段时间，合肥二手房价格还要降。
当然，等到今年第四季度的挤水分，合肥二手房差不多也到底了，现在不失为一个抄底的好时机。
NO.5|伍
政策：愈发宽松，新一轮房改要来
政策方面，合肥也是利好频出，从取消限购限售到土拍不限价，基本上能放的都放了，往后只会越来越宽松。
值得注意的是，国常会审议的新一轮房改，合肥作为城区常住人口300万以上的大城市，也将率先探索实践。
新闻报道截图
后期，合肥大概率会加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；
此外，还将推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
NO.6|陆
利率：二套变首套，有人省了40多万
前段时间，首套房的小伙伴，相信都收到了利率的下调信息。
笔者是2018年买房，2019年办理首套房贷款的，当年的房贷利率为5.635%，后来经过一系列的LPR调整，降到了5.135%。直至这一批次存量房首套利率的统一下调，直接下降到了4.3%，每个月光利息就少了将近400块钱。
现在，不仅首套，二套也在下调。自10月25日起，各家银行对符合二套转首套要求的存量房贷利率统一进行下调。
目前，已有市民陆续收到银行短信或通过手机银行查看到了利率下调的信息。有网友表示，利率是LPR+123基点，也就是5.53%。申请后下调到了4.3%，降了123BP。算下来，150万贷款30年等额本息每个月少还1122.02元，利息少还40.39万。
值得注意的是，二套申请变首套，需要主动向银行发起申请才能办理，只要居民（包括借款人、配偶及未成年子女）在购房所在地名下无房产，不论是否有过贷款记录，均按照首套房政策执行。
合肥楼市2023-10-30 09:22:48来自安徽省
