重磅！新一轮“房改”要来，合肥将率先探索

重磅消息，新一轮“房改”要来，300万以上城市率先探索，合肥在列。

NO.1|壹

重磅文件流出，事关保障性住房

今天，全国楼市都在热议一则消息，事关保障性住房，新一轮“房改”拉开序幕。

新闻报道截图

8月25日国常会审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件（国发【2023】14号文），由国务院于9月1日正式印发。近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

“14号文”明确了两大目标：

一是：加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

二是：推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

一份两个月前发布的文件，为什么如此多人关注？王院长带大家梳理一下。

其一，保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易，满足刚需需求；

其二，让商品住房回归商品属性，满足改善需求，房价涨跌持续关注；

其三，第三轮“房改”拉开序幕，楼市要变。

此次用改革创新的办法推进建设，继1998年首次房改（福利分房退出历史，住房进入商品化时代）、2008年二次房改（参考香港模式，确立住房是准公共产品）后新一轮“房改”（对标新加坡模式，商品房归商品房，保障房归保障房），是一次全新的开始。

何为新加坡模式？约80%的新加坡人口居住在组屋，以组屋为代表的公共房屋是解决居民住房问题的关键所在。保障中低收入人群的基本住房需求，满足高收入人群的特别改善需求。

保障性住房的保障对象和配售方案备受关注：

此轮规划建设保障房的保障对象，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。

各地须按照“保基本”原则，合理确定城镇户籍家庭、机关事业单位人员、企业引进人才等不同群体的保障面积标准。

以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障房。如果是已享受过房改房等政策性住房的家庭申请保障房，需按规定腾退原政策性住房。

保障房将采取市场化方式运作，按保本微利原则，公平公正配售。“配售价格按基本覆盖划拨士地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定”。

同时，保障房必须实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。

NO.2|贰

合肥有望率先探索

“14号文”明确，“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。”

根据《2020中国人口普查分县资料》，上海、北京、深圳、重庆、广州、合肥等35个城市城区人口超300万，符合试点要求。

超大城市8个：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。特大城市15个：东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、苏州、石家庄。I型大城市12个：合肥、南宁、厦门、太原、贵阳、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。

2020年大城市名单

关于住房保障，合肥一直放在心上，积极推进中。

此前新政中，合肥明确表态要强化住房保障，在发挥好现有公租房、保障性租赁住房兜底保障作用的基础上，进一步加大规划建设保障性住房力度，促进房地产市场平稳健康发展和民生改善。

新闻报道截图

综上，条件允许的话，合肥接下来的保障性住房将产生新变化，具体还要看政策执行。

NO.3|叁

对楼市有何影响？

说到底，此次“房改”可归纳为保障房归保障、商品房归市场，并行前进满足居住需求。一定程度上，“必须买房”的观念逐步弱化，买房不单单是为了居住，更多的是提升生活品质，是“居者有其屋”更高一级的需求。

对于低收入群体来看，可关注保障房中的廉租房、保租房，通过租赁的方式解决居住问题；也可以选择出售类的保障性住房，比如共有产权房、动迁安置房、双限房等，远低于商品房的价格拥有一套属于自己的房屋。

而对于中高收入群体来说，对地段、溢价空间、产品力、舒适度等要求较高，可通过商品房满足需求。

一方面，新房调整价格政策，充分发挥市场调解作用，鼓励优质优价，为匹配价格产品力不断升级换代；另一方面，部分次新房产品力在线，占据相对较好的地段和配套，也是不错的选择。

王院长认为，新一轮“房改”的启动，会进一步激发合肥楼市的优胜劣汰。未来，“五没有”（没有项目“烂尾”、没有“保交楼”任务、没有重大工程质量问题造成严重负面影响、没有项目发生一般及以上安全生产责任事故、没有所属物业公司被投诉较多造成严重负面影响）的房企更具有竞争力，地段得天独厚、产品力与时俱进、物业服务强的楼盘市场认可度更高。

此外，第三轮“房改”的启动，对保障性住房提出更高要求和更严限制，与商品房有明确界限。

价格方面，局部降价有可能，但大规模降价不大可能。未来的新房市场，改善性产品占比将持续增加，倡导优质优价；品质住房的价格稳中有涨，刚需类房源或横盘；新入市的保障性住房禁止交易，冲击原保障性住房价格体系，可能出现集中抛售或降价。

考虑到新房销售端不限价、土地端重回“价高者得”，新房市场将进入市场化、商品化阶段转变，房源供应从刚需、改善性需求逐步发展至改善性为主，价格也会水涨船高，具有较大的上升空间。

结语：楼市受政策影响较大，新一轮“房改”或多或少会产生效应，需持续关注。提醒一下，新事物的产生必然曲折，政策落实程度要根据各地实际情况。