央行定调，房贷利率或还要降！

重磅信号，房贷利率或许还要降！

NO.1|壹央行重磅会议，释放重磅信号

近期，央行召开重磅会议，央行行长潘功胜表示：

关于货币政策，要持续深化利率市场化改革，释放贷款市场报价利率（LPR）改革红利，有效发挥存款利率市场化调整机制作用，进一步推动金融机构降低实际贷款利率。

这意味着什么？尽管近几个月的5年期以上LPR没有变，但后续依然还有下降的空间。作为楼市调控的重要手段，如果房地产还是这样出境艰难，今年不排除会再次下调。

关于支持实体，要支持基础设施和重大项目建设，加大保交楼金融支持力度，积极做好城中村改造，并规划建设保障性住房的金融支持工作。

目前，合肥计划3年内推进改造104个项目，现在正在有条不紊的进行中，骆岗中央公园滨水湾小区、朱岗城中村、高新南岗等小区，近期都传出了最新的拆迁消息。

关于房地产，要按照因城施策原则，指导各地精准实施差别化住房信贷政策，加大保交楼金融支持力度。

今年以来，下调二套房利率政策下限，统一全国层面首付款比例政策下限，将首套房认定标准调整为“认房不认贷”，政策层面多箭齐发更好支持刚性和改善性住房需求。

NO.2|贰首套房平均利率已降至3.88%

不仅仅是央行，金融监管总局也表态：

促进房地产市场平稳健康发展，会同相关部门优化房地产政策，合理优化首付比例和贷款利率要求，明确将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，更好地满足刚性和改善性住房需求。

同时，稳妥降低存量首套房贷利率，目前绝大部分贷款已调整到位，有效缓解居民房贷支出压力。

根据贝壳研究院的最新监测数据：

①首套房平均利率降至3.88%

2023年10月百城首套主流房贷利率平均为3.88%，较上个月降低2BP；二套主流房贷利率平均为4.44%，较上月降低13BP。放款周期方面，银行维持较快的放款速度，平均放款周期为20天，与上月保持持平。

对比2021年9月历史最高点，郑州、南京、成都、苏州等城市的首套利率都下降了200个基点以上，二套利率则下降了150个基点以上。

合肥在最高点的房贷利率，首套、二套一度飙至5.88%、6.37%，现在正常首套4.1%，二套4.4%。相比之下，首套下降了将近180个基点。

②九成以上城市执行20%首付比例

首付比例方面，九成以上的城市都已执行商贷首套最低20%，二套最低30%的首付比，叠加此前发布的认房不认贷政策，极大降低了居民的购房门槛。

目前，合肥的购房政策，不管是刚需，还是普通客户，也都是按照金融机构的最低首付执行。

展望未来，中指研究院发布的《2023年三季度中国房地产市场总结与趋势展望》报告也指出：

1、预计一线城市或因区施策优化限购政策，同时通过降首付、降利率、降交易税费、调整普宅认定标准等方式支持住房消费；

2、个别限购仍较严格的核心二线城市有望逐步解除限购政策，并降低购房首付比例；

3、其余城市限制性政策或将全面取消。

4、若超大特大城市城中村改造能够加快落地，也将为这些大城市房地产开发投资及住房消费带来增量空间。

NO.3|叁结语：合肥未来市场预测

那么，合肥的房地产市场，后期应该如何走：

1、新房价格体系松动，合肥正式进入到3万+时代。

近期，蜀山招商天青臻境备案，最高单价超4.5万/㎡，再次突破合肥单价新高。

其他区域中，滨湖最高3.9万/㎡，纯新盘远大九庐放风4.5万/㎡，经开、包河的新房放风价也都在3万/㎡以上，随着土拍取消限价，开发商可根据市场自由定价，各区房价将会不断拔高。

2、土拍取消摇号，地价或再创新高

合肥土拍规则调整，取消摇号，恢复举牌制度，价高者得，高溢价率地块有望重回合肥，三批次出让清单中的滨湖三块地，或许会再创土拍热度新高。

3、新房成交，横盘将成常态化

如果大家关注近期的房地产市场，应该可以发现，即使是滨湖、包河等热门区域的楼盘，也都在纷纷提高自身的佣金，市场艰难由此可见。

这一方面是新房的价格突发式上涨，居民的购买力并没有达到大的提升；同时，二手房价格的下跌，也使得新房的性价比优势越来越小。

再加上恒大、碧桂园等头部房企的暴雷，让很多购房者对于房地产，依然持有悲观态度，观望情绪很是浓厚。