滨湖置地栢悦书香203套房源一次性备案了，并且全都已取得预售证，已经启动登记。该盘延续了置地一贯的大户型风格，户型面积约122-170-210㎡，有房源总价超过了600万，总价门槛约350万。由于当下滨湖启动区仅有这一个新盘，因此350万也就成了启动区的门槛。
图源合肥市发展和改革委员会
当下，合肥不断有新盘入市或加推，部分新盘因为备案价突破区域以往均价而刷屏。
那么，合肥各区域、各版块新房总价门槛分别是多少呢？我们今天就来盘点。
NO.1丨壹
省府约300万，蜀西湖约230万
合肥38个板块总价门槛曝光
经过对合肥9区3县38个板块在售新盘及其剩余房源总价盘点，各板块新房总价门槛如下：
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400万以上
金融板块
350-400万
滨湖启动区板块，庐阳老城区
300-350万
省府板块，方兴大道西板块，明珠广场板块，董铺湖板块，四里河板块
250-300万
南艳湖板块，翡翠湖板块，包河工业园板块，龙川路板块，蜀山老城区
200-250万
蜀西湖板块，经开工业园板块，淝河板块，包河老城区，滨湖卓越城板块，瑶海老城区
150-200万
新桥产业园，运河新城，庐阳北板块，龙岗板块，东部新中心，职教城板块，陶冲湖板块，七里塘板块，肥西泛经开板块，潭冲河南板块、上派城南板块
100万以下
水家湖板块
1、金融板块总价门槛约400万。该板块目前仅有联发滨语听湖一盘在售，项目在售房源户型面积约但由于建面约110㎡房源已不多，所以总价门槛按主力户型约143㎡总价，即约400万算。
项目效果图
2、省府板块门槛约300万。该板块目前均价较低的项目是保利中交和光逸境，还有4栋楼未推，且有户型面积约110㎡的房源。参考前期房源备案情况，我们将其总价门槛算作300万。
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3、蜀西湖板块门槛约230万。板块仅有龙湖光年在售，该盘仅剩6#和21#未推，从备案情况来看，21#中建面约111㎡户型总价约230万。
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4、包河区龙川路板块门槛约260万。板块内蓝城滨河湾预计本月将加推20#和21，户型面积约118-122㎡。参考已备案房源备案情况，预计总价会在260万左右。
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5、庐阳区四里河板块门槛约300万。板块仅有海创世袭庄园在售，从置业顾问处得知，该盘后期加推房源中，会有建面约128㎡的户型，总价接近300万。
6、瑶海东部新中心门槛约180万。板块内伟星玖玺台目前主要剩大户型房源在售，纯新盘保利招商时光印象已启动验资，户型面积约95-123㎡，放风价约1.9万元/㎡。
7、经开区明珠广场板块门槛约300万。伟星玖都荟最后一栋楼已经加推，且为约150㎡的大户型。
纯新盘尚泽明珠中心今年首轮集中供地时出让，毛坯限价约2.1万元/㎡，预计入市均价约2.5万元/㎡。参考伟星玖都荟户型面积，假设尚泽户型120㎡起，则总价门槛约300万。
8、包河区淝河板块总价门槛约200万。该板块招商东望府由于入市时间相对较早，因而单价稍低，约2.2万元/㎡。项目目前还有建面约89㎡的房源在售，总价约200万。
NO.2丨贰
不同预算，可选哪些楼盘？
要回答这一问题，我们将预算分成不同阶梯进行盘点：
预算超500万，可自由选择合肥大部分楼盘。例如滨湖省府板块建发美的珺和府，正在登记的8#、9#，以及预计明年加推的3#、5#，户型面积约172㎡，因而都需要500万左右的预算。
项目效果图
总价约400-450万，可以选择省府板块的高速03号地块。该盘预计10月前后入市，预计入市均价约2.9万元/㎡，网传户型面积约150-180-220㎡。
总价约350-400万，可以选择联发滨语听湖、置地栢悦书香、招商保利臻境。其中，招商保利臻境已备案房源中，还有8#、9#未登记，户型面积约143㎡，总价约380-430万。
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当然，400万预算也可以等等置地悦玺和保利05号地块，两盘入市均价预计与高速地块接近。其中，置地悦玺网传户型面积约保利05号地块网传户型面积约120-140-170㎡。还可以抓紧登记星澜湾最后2栋房源。
300-350万预算可尝试保利05号地块、置地栢悦书香的小户型房源，也可以选择保利中交和光逸境约130㎡的房源，或等待高速信达时代星河开盘。高速信达时代星河预计8月将入市，预计入市均价约2.6万元/㎡，户型面积约107-117-125-143-162-182㎡。
250-300万预算可以选保利中交和光逸境、远洋水木华著、润城中心，或尝试蓝城滨河湾、高速信达时代星河的小户型房源，也可以等龙湖光年加推，或者等蜀山老城区城改万科观山隐秀约104㎡的小户型房源加推。
200-250万预算可以尝试龙湖光年的小户型房源。如果不能中签，也可以考虑经开的华润昆御府、瑶海龙湖上城。包河区招商雍境湾毛坯限价约1.93万元/㎡，预计入市均价约2.3万元/㎡，预计未来也会在这一总价范围内。
150-200万预算可以选择东部新中心的保利招商时光印象，运河新城的旭辉望江来，龙岗板块的龙湖天玺、琥珀东樾里，职教城板块的文一朗书轩，陶冲湖板块的招商奥体公园、国贸璟原等盘。
在新桥产业园工作的人群，还可以买华侨城空港国际小镇。对市区产证没有硬性要求的地缘性群体，还可以考虑肥西泛经开板块的保利、振兴，上派城南片区的伟星公园都荟等盘。
100-150万预算可以买肥西紫云湖板块的保利紫云、万瑞林语光年，肥东大众路板块的伟星珑胤台、斌锋悦境，泛龙岗板块的徽创金悦江南郡，肥东经开区的文一未来轩、远洋星悦，和睦湖板块的伟星城、琥珀东澜赋、信达碧桂园，以及北城的和悦庐鸣、文一桃李轩、信达北云台等盘。
NO.3丨叁
结语
在查询各个楼盘总价的过程中，我发现部分楼盘的总价，已够上了热度更高区域的总价。例如，蜀山老城区某盘的大户型房源总价与滨湖接近，甚至超过了高新；董铺湖板块某盘总价也已接近高新；肥东某盘洋房总价已与瑶海平齐。
这也就可以解释为什么当下市场分化为何如此严重，那就是在购房需求和购买力有限的情况下，相同预算的购房者大概率会优先选择地段优势更大的区域和板块。
那么，如何用相同预算选到更有潜力的板块呢？我的观点是：
1、假设自己的预算能够上滨湖、高新等区域，那就尽可能向更热的区域靠拢，因为这些区域有更高的发展预期。
2、假设预算只能在其他区域之间选择（例如200万可以选瑶海或包河、经开的外围区域），那我更建议选择整体均价低的区域，这样可以买到区域内相对优质的板块。
因为除骆岗中央公园、东部新中心等高规格规划板块以外，多数板块的发展预期都很普通，那么对刚需、刚改群体来说，不如选择配套相对较好、生活相对便利的楼盘。
合肥楼市2022-06-12 10:08:45
