预算200万，在合肥能买哪里？
这个问题你想过吗？
丨壹
这些在售新盘，总价200万可买
经过盘点，合肥200万以下可选择的新盘至少有35个，其中蜀山有4个，新站有6个，瑶海有4个，肥东有8个，长丰有9个，经开、包河、庐阳、肥西各有1个。（你还知道哪些新盘，欢迎在评论区补充）
1、经开
新备案的华润昆御府XG06楼102室，G07楼102、203、303室少数房源总价低于200万。
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2、蜀山
高速时代书院暂无在售房源，加推计划暂无。从已备案房源情况来看，户型面积100㎡以内的标准层房源总价都符合预算。
方远文璟花园在售Y1、Y2、Y3部分约98㎡的洋房，总价符合预算。
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旭辉望江来暂无在售房源，未来将加推高层，单价尚无参考。但之前出售的洋房中，部分房源总价低于200万，预计未来高层会有更多房源低于200万。
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通和融创融耀星辰部分房源总价150-200万，但其中也有大量超过115㎡的房源总价超过200万。
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3、庐阳
佳源阅庐璟园预计3月首开1#、2#、3#、5#，4栋11层小高层，建面89-104㎡，放风价约2万/㎡。
4、新站
融创邦泰云起星辰已备案房源总价约140-185万，普遍符合预算。
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文一朗书轩房源普遍总价约150万元。
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中海熙园建面约98㎡的11F洋房总价约160-180万，高层房源总价约140-180万。
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招商奥体公园15-18F小高层总价约140-180万，11F小高层总价约170-190万。
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意禾阅湖登科毛坯限价15026元/㎡，预计入市均价约1.9万元/㎡。据悉，该盘主力户型面积约104-128㎡，这意味着该盘小户型总价约198万。
国贸璟园毛坯限价13885元/㎡，预计入市均价约1.8万元/㎡。网传该盘户型面积约88-109㎡。假设某套房109㎡，单价1.8万元/㎡，则总价约196万，意味着该盘大部分房源可能都在200万以内。
5、瑶海
龙湖天玺已备案房源中，G9、G10、G11还未登记，少量户型面积约87㎡的房源总价符合预算。
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伟星玖玺台和伟星长江赋先前也有少量小户型房源在200万以内，但目前没有此类房源在售，有待未来加推。
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城建琥珀东樾里户型面积约101-108-118㎡，预计入市均价约1.75万元/㎡。按此计算，建面约101-108㎡的房源总价低于200万。
6、包河
招商东望府在售G23、G12，部分户型面积约89㎡的小户型房源符合预算。
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7、肥西
金辉云缦熙境已备案房源中，除G2建面约118㎡房源外，其他房源总价约150-190万。
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保利拾光年户型面积约127-140㎡，已备案房源总价都超过了200万。
振兴湖境从首开房源户型面积、预计入市价格来看，房源总价普遍也会超过200万。
8、肥东
中海橙郡新房备案总价约140-180万。
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远洋星悦新房备案总价约130-180万。
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斌锋当代阅MOMA备案总价约110-170万。
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文一未来轩备案总价约110-140万。
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伟星城多数房源总价约110-190万，少数超过200万。
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徽创金悦江南郡新备案的G9、Y13房源总价约110-140万。
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伟星珑胤台户型面积约89-102-107-122㎡，参考中海橙郡毛坯限价+1500元/㎡的备案形式，预计该盘入市均价约1.66万元/㎡。按此计算，该盘除建面约122㎡房源总价约202万元以外，其他房源总价都符合预算。
琥珀栋澜赋总价约120-180万。
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9、长丰
和悦庐鸣总价约100-150万。
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上坤晶萃四季总价约110-150万。
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文一桃李轩总价约130-180万。
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碧桂园星宸雅苑多数房源总价约130-170万，少数建面约125㎡的房源总价超过200万。
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华宇信达北麓雅舍总价约110-160万。
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此外，华地学府公园、瑞辰海棠里、中南宸悦、港龙旭辉城市江来总价也普遍在200万以下。
NO.2丨贰
200万，刚需能买哪些区域？
假设某盘登记为正常首付，总价200万的房源，则市区首付为60万，县域首付为50万，是典型的刚需价位。
观察上述房源名单，我们可以看出：
1、目前合肥市区中，包河、经开、庐阳、瑶海等区域有少数小户型房源可以兼顾刚需，且包河、经开和庐阳还必须得在相对外围的区域才能做到。
2、新站、运河新城以及县域是相对纯粹的刚需区域，但在整体备案限价提高、新房普遍装修交付、大户型房源越来越多的情况下，也有部分新房总价开始超出200万。
3、县域新盘总价区间跨度普遍较大，可能由于县域有部分地缘性改善群体，但另一方面这也容易造成大户型房源总价高、未来出手难度大而去化速度减慢。
4、超过200万的房源，在滨湖、高新、包河、蜀山、经开、庐阳广泛分布，但目前由于市场遇冷、新备案体系未被完全接受、部分房源总价已接近滨湖等原因，几乎除滨湖外的所有区域的去化都相对困难。
NO.3丨叁
结语
从同一区域备案限价变化趋势来说，假设户型面积不减小，未来200万以内的房源恐怕很难变多，所以对刚需人群而言尽早上车始终是位的。
在预算允许、开发商相对可靠的情况下，购房者在缩短通勤距离的同时，也可以适当考虑板块发展的定位，包括有无地铁站，大型公园、商业规划多少。
以代表性刚需区域新站为例：我认为地缘性刚改及改善少荃湖板块，因为板块规划工业用地较少，且有少荃湖公园加持，环境较好。外加板块是新站区管委会所在地，有一定的未来预期，但板块目前还没有地铁能。
其他群体，选择顺序为奥体板块＞陶冲湖板块＞职教城板块，这些板块都有地铁站加持，但奥体板块的规划商业、公园用地更多；陶冲湖板块与奥体板块商业基本共享，但公园绿地规划较少且离地铁稍远；职教城板块的规划则以住宅用地为主，商业等配套较少。
合肥楼市2022-03-15 22:37:36
