4月新政已实施近1年，合肥轮集中供地也即将到来。今天我们就通过二手房的变化，对合肥房地产市场进行初步摸底。
丨壹
近8.7万套二手房挂牌，均价约1.6万元/㎡
据房研究院统计，当下合肥有近8.7万套二手房挂牌，均价约1.6万元/㎡。2.27统计时，挂牌量仅有86070套，意味着平均每天增加约100套。
数据源自房研究院
成交量从10月份开始，在挂牌量大量增加、越来越多二手房降价急售的强行作用下艰难回升。目前，月均成交量大约1000套。
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二手房成交均价从去年4月新政后，由于限贷、热门区域限购等原因，只有刚需小区零星成交，成交均价开始一路下滑。
9月以后，由于置地栢悦公馆、绿城翡翠湖玫瑰园等改善豪宅开始有成交，均价开始回升。2月成交均价约1.7万元/㎡。
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NO.2丨贰
各区二手房透视
下面我们分不同区域，对合肥9区3县近2000个小区二手房行情及代表性小区进行透视。
1、政务
成交均价除去年11月短暂回升外，大部分时间都在下降，且2月下降速度还有所加快。目前成交均价约3.1万元/㎡，2月成交了5套。
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代表性小区中，栢悦公馆挂牌均价约4.98万元/㎡，过去90天0成交；
华润凯旋门挂牌均价约4.8万元/㎡，过去90天成交5套，成交均价约4.3万元/㎡；
保利香槟国际挂牌均价约4万元/㎡，过去90天成交9套，成交均价约3.7万元/㎡；
蓝蝶苑挂牌均价约4.78万元/㎡，过去90天成交1套，单价与挂牌价接近；
内森庄园挂牌均价约3.94万元/㎡，过去90天0成交；
岸上玫瑰挂牌均价约4.37万元/㎡，90天0成交；
信达水岸茗都挂牌均价约4.2万元/㎡，过去90天成交2套，成交均价约3.9万元/㎡。
2、滨湖
成交均价9月开始回升，至2月重新下滑。目前成交均价约2.3万元/㎡，2月成交了57套。
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代表性小区中，万科蓝山挂牌均价约3.37万元/㎡，过去90天成交8套，成交均价约3.2万元/㎡；
云谷名庭挂牌均价约3万元/㎡，过去90天成交5套，成交均价约2.67万元/㎡；
中海滨湖公馆挂盘均价约3万元/㎡，过去90天成交4套，成交均价与挂牌价接近；
书香门第挂牌均价约4.4万元/㎡，过去90天成交3套，成交均价约3.6万元/㎡；
文华阁挂盘均价约4.1万元/㎡，过去90天成交2套，成交均价与挂牌价接近；
信达公园里挂牌均价约3.73万元/㎡，过去90天成交4套，成交均价与挂牌价接近。
3、高新
高新区去年8月以来，总体在波动中缓慢回升。目前成交均价约2.3万元/㎡，2月成交了24套。
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代表性小区中，祥源城挂牌均价约3.2万元/㎡，过去90天成交10套，成交均价约3万元/㎡；
蓝光雍锦半岛挂牌均价约3.17万元/㎡，过去90天成交4套，成交均价约3万元/㎡；
祥源金港湾挂牌均价约3万元/㎡，过去90天成交5套，成交均价约2.6万元/㎡；
望江台挂牌均价约2.6万元/㎡，过去90天成交9套，成交均价约2.5万元/㎡；
西子曼城挂牌均价约2.6万元/㎡，过去90天成交5套，成交均价约2.46万元/㎡。
4、包河
包河区成交均价变化趋势为小幅波动，没有连续性的涨跌。目前成交均价约1.8万元/㎡
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代表性小区中，信达天御挂牌均价约2.7万元/㎡，过去90天成交5套，成交均价与挂牌价接近；
高铁都市花园挂牌均价约2.5万元/㎡，过去90天成交4套，成交均价约2.4万元/㎡；
建发雍龙府挂牌均价约3.38万元/㎡，过去90天0成交。
5、经开
经开成交均价从去年9月开始连续回升，这可能与绿城翡翠湖玫瑰园等高价房源成交有一定关系。但今年以来，成交均价连续下滑，目前成交均价约2万元/㎡，2月成交59套。
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代表性小区中，融创城挂牌均价约3万元/㎡，过去90天0成交；
经典华城挂牌均价约3.4万元/㎡，过去90天成交1套，成交均价约2.8万元/㎡；
华地润园挂牌均价约2.3万元/㎡，过去90天成交5套，成交均价与挂牌价接近；
国耀花半里挂牌均价约3.79万元/㎡，过去90天成交1套，成交均价3.76万元/㎡；
绿城翡翠湖玫瑰园挂牌均价约4.55万元/㎡，过去90天成交4套，成交均价约4.4万元/㎡。
6、蜀山
代表性小区中，通和易居同辉挂牌均价约3.7万元/㎡，过去90天成交11套，成交均价约3.5万元/㎡；
万科金色名郡挂牌均价约3.1万元/㎡，过去90天成交11套，成交均价约2.6万元/㎡；
光明世家挂牌均价约4.1万元/㎡，过去90天0成交；
华地公馆挂牌均价约3.4万元/㎡，过去90天0成交；
安居苑挂牌均价约4万元/㎡，过去90天成交2套，成交均价与挂牌价接近。
7、庐阳
庐阳自去年8月以来，二手房成交均价基本保持上升趋势，特别是12月以来速度还有所加快。目前成交均价约2.2万元/㎡，2月成交83套。
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代表性小区中，合作经济广场挂牌均价约4.99万元/㎡，过去90天0成交；
万科森林公园挂牌均价约3.8万元/㎡，过去90天成交23套，成交均价约3.5万元/㎡；
华润橡树湾挂牌均价约3.1万元/㎡，过去90天成交4套，成交均价约3万元/㎡。
8、瑶海
瑶海区二手房成交均价涨跌幅度较小，始终保持在1.2万+/㎡的水平，2月成交量为106套。
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代表性小区中，保利熙悦府挂牌均价约3.6万元/㎡，过去90天0成交；
华地紫云府挂牌均价约2.55万元/㎡，过去90天成交2套，成交均价与挂牌价接近。
9、新站
新站二手房成交均价与瑶海类似，始终保持在1.2万+/㎡。新站2月成交量为111套。
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代表性小区中，家天下挂牌均价约1.7万元/㎡，过去90天成交14套，成交均价约1.6万元/㎡；
朗香书院挂牌均价约1.6万元/㎡，过去90天成交14套，成交均价约1.5万元/㎡；
禹洲中央城挂牌均价约1.9万元/㎡，过去90天成交5套，成交均价约1.8万元/㎡。
10、三县
肥西二手房挂牌均价约1.47万元/㎡，成交均价与之接近；
肥东二手房挂牌均价约1.1万元/㎡，由于新房供应相对充足，二手房成交较少；
长丰挂牌均价约1.1万元/㎡，二手房成交较少。
NO.3丨叁
结语
从以上情况来看，目前合肥二手房已告别了过去高流转的时代，更多体现出慢成交的特征，这是由市场遇冷和房地产回归居住属性决定的。
具体来看：
1、建发雍龙府、栢悦公馆、绿城翡翠湖玫瑰园等改善豪宅的成交量较少，这说明当下合肥改善群体虽大有人在，但刚需始终是主力；
2、名校房中，合作经济广场、蓝蝶苑、安居苑、书香门第、文华阁等挂牌均价超过4万元/㎡小区，过去90天成交量都很少。
挂牌均价低于4万元/㎡的通和易居同辉、祥源城成交超过10套，说明教育资源稀缺性带来的名校房价值仍然显著，只要房子挂价稍低、户型稍小、房龄稍新，市场热度就会超过普通二手房。
3、成交量高的华润凯旋门、保利香槟国际、万科蓝山等小区成交量超过5套，说明地段、品质优势显著且户型适中的二手房，价值始终会得到认可。
4、瑶海、新站的二手房成交价波动较小，这是由区域热度地、投资客流入少决定的。特别是新站在新房还有较多供应的情况下，二手房还有较多成交，这些显然是有刚性置业需求且急于交房的刚需群体。
因此，对于意向置业二手房的群体，我想说的是：
在当前集中供地力度加大、新房成批入市的情况下，没有强烈的二手房置业需求，尽量参与“打新”。
在“打新”过程中，也要尽量选择地段优势更大、开发商口碑较好、户型面积在110㎡以下的房子，因为今天的新房就是明天的二手房，符合以上特征未来才更容易出手。
而在新站等外围区域买房，由于学区普遍一般，地铁是稀缺且重要的资源，对于区域置业群体有很强吸引力。
如果真的购买二手房，则二手房的品质、房龄、地段、配套等因素缺一不可，建议选择类似保利香槟国际、华润凯旋门、万科蓝山的小区，在买的过程中还要尽量争取底价，避免高位接盘。
合肥楼市2022-03-10 10:27:44
