今天（1月16日），合肥城改蜀山区SS202117号地块案名公布为观山隐秀，项目将由合肥城改与万科合作开发。
不得不说，近一年来，合肥楼市吹起了“合作风”！尤其是优质地块。据不完全统计，2021-2022年合肥已有超11家楼盘宣布合作开发。
丨壹
统计！合肥超11家楼盘合作开发
我们先来看观山隐秀。
2021年9月29日，合肥城改成功拿地，住宅楼面价9681.82元/㎡，毛坯限价为21731元/㎡。这样来看，项目后期入市价格应该在2.5-2.6万左右，且大概率以改善户型为主。
从地图上看，该地块位于蜀山区董铺湖板块与主城区交界处，创业大道以北、蜀鑫路以西，居住用地占64.68亩，商业+商务金融占16.72亩，幼儿园占10.28亩。根据要求，项目还需代建15班幼儿园、街头游园，配建25%的保障性租赁住房。
住宅、商业、幼儿园......毫无疑问，这是一宗优质、偏改善、内容丰富，且又对开发商有一定实力要求的地块。
再看万科，这个品牌在合肥的合作盘也不少，如翡翠天际、万科文一未来之光、万科苏高新中央公园、皖投万科天下艺境、皖投万科产融中心等。诸如万科森林公园等自主开发的项目，“白月光”的形象，也是深入人心。
此次万科的加入，让观山隐秀吸引了更多目光。而这样的楼盘，在合肥不算少数。滨湖、高新、包河、小庙、新站、长丰全都有。
纯新盘，如：
1.滨湖保利06号地块，将与中交合作开发；
2.蜀山金隅20号地块，将与中交合作开发；
3.包河置地04号地块，将与龙湖、绿城合作开发；
4.高新10号地块，将由高速、信达10号地块合作开发……
而在售盘也有建发美的珺和府、联发正荣滨语听湖、通和融创融耀星辰、融创邦泰云起星辰、中梁华宇锦绣蘭院、华宇信达北麓雅舍等等。
NO.2丨贰
抱团取暖？为什么要合作开发？
不难发现，这些合作盘有不少都是热门区域优质地块，开发要求较高。为什么这么多房企选择“抱团取暖”？
首先还是万变不离其宗的“三道红线”。“资金链”的大山，让不少房企被迫躺平。在夹缝中求生存的民企，要么抱住国企、央企的大腿，要么只能与实力强劲的民企合作。虽然说背靠大树好乘凉，但选择合作的房企也并非就是实力不强，“强强联合”的项目也比比皆是。
这也就是第二点，市面上多数房企，多多少少都存在“偏科”现象，各有各的优势。两家或是三家合作，在一定程度上可以扬长避短。有的负责搞宣发，有的负责建房子。强强联合，互惠互利。当然，多家合作也可能存在劣势。比如，内部意见不统一或是前后“不合拍”带来的混乱等。
最后，随着合肥“竞品质”等更多严格的土拍规则试点后，新房交付的标准也将随之提高。房地产转型“过渡期”，政府的客观要求如此。相比之下，大型房企实操经验更多，造出的房子品质也会更高。“大哥带小弟”或是“强强联合”一起“试水”的模式，也是客观规则与政策的产物。
未来，房企合作开发的趋势仍然会在合肥持续一段时间。而购房者在选购新房时，更要擦亮眼睛。
NO.3丨叁
新房市场趋于理性，改善比例增大
一方面，合肥市区合作盘逐渐增多，另一方面，新房市场也更趋于理性。与9月份动辄几千的登记人数相比，最近的摇号盘就显得倍加理智。
过去的1月上旬，合肥仅有建发美的珺和府、蓝城滨河湾、佳源花海印象3盘触发摇号。
根据公示，建发美的珺和府264套房源共853人登记，刚需65组；蓝城滨河湾160套房源共1134人登记，刚需430组；佳源花海印象60套房源共324人登记，刚需188组；中签率在14-31%左右。
可以说，过去一段时间里，土地端与市场端的双向调控还是很有效的。
从目前市场来看，摇号背后的关键词仍然是倒挂红利。但随着新房备案均价、房源总价的攀升与二手房市场的管控，这种倒挂差正在不断缩小，摇号热度乃至新房市场也逐渐冷却。这种现象不止体现在滨湖。
在房源总价段，市区、县域都有变化。2021年，置地、保利等改善型房企、大型房企入驻经开、肥西等区域，带动区域市场转变。部分区域改善型楼盘增加，户型越做越大，如保利拾光年、伟星玖都荟、置地天玺、建发美的珺和府等。
以保利拾光年来看，户型建面127㎡起步，1.8万+的备案均价加上装修包，实际成交单价近2万/㎡。换算下来，的户型总价都在240万左右。
反观去年，保利和光尘樾首开户型107㎡，以当时近2.4万/㎡的备案均价来算，总价也不过才257万。时隔一年，曾经买入滨湖的资金如今却只能在肥西看一看了。
市场改善产品的增加，要么是合肥购房者的改善需求真的增加了，要么还是那一点——在部分楼盘高自持、低利润空间的现实情况下，开发商更倾向于将户型做大，从中获取更高利润。
NO.4丨肆
结语
当前，“房住不炒”的定律不会变。
刚需买房也不必畏首畏尾。买房只要不贪心，合肥还有很多区域可选。新站、瑶海、长丰、肥东以及市区低总价二手房，都可以看。合肥九区三县，每个地方都有生活配套、居民。
不要想着滨湖、高新的区位，又想要刚需的价格。这种情况毕竟是少数，且供求关系影响价格。任何时候，高性价比的好房子都不会缺买家。对刚需来说，匹配需求、尽早上车才是更关键的。
合肥楼市2022-01-19 09:23:09
