不敢相信，45中橡树湾校区学区，政务区大平层，高新区热盘，省府板块网红小区，同时有二手房降价。
丨壹
多个热门小区二手房降价
刚刚，我在朋友圈刷到了多个热门小区二手房降价的信息：
1、四里河板块某盘
有板块优势和长江路二小橡树湾校区+45中橡树湾校区的学区优势，某二手房出售单价2.6万元/㎡，低于小区均价约9000元/㎡。
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2、政务区某改善大平层
尽管只接受全款，但也直降了80万。
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3、天鹅湖MOMΛ
高科技住宅，降49万。
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4、万科蓝山
滨湖省府板块网红小区，某二手房急降40万。
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5、北雁湖板块某盘
高新热度较高的板块，有生态优势，某套二手房直降15万；
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6、董铺湖板块某盘
有生态优势和50中东校教育集团蜀山中学+小学的学区优势，某套约154㎡二手房400万出售，合计均价约2.6万元/㎡。而该小区目前二手房均价约为2.8万元/㎡。
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NO.2丨贰
，还好吗？
不得不说，二手房东降价急售，已成为当下市场常态。那么，曾经炙手可热的还好吗？
合作经济广场有着南门小学+45中双本部学区，是合肥有代表性的。
价格持续上扬，90天成交1套，单价约5.9万元/㎡。
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图源好好选房
文华阁学区为46中+师范附小，4月新政后一路下滑。过去90天成交1套，单价约为3.2万元/㎡。从3月的6万元/㎡到现在，降了超2.8万元/㎡。
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祥源城初中学区是合肥六中高新校区，今年上半年一直上扬，6月转平，9月开始下降。90天成交5套，均价约3.2万元/㎡。
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万科森林公园朗庭学区为45中森林城校区+南门小学森林城校区。今年上半年涨幅较快，6月后下降。90天成交1套，单价约3.3万元/㎡。
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NO.3丨叁
政务滨湖90天动态盘点
在合肥各区中，政务、滨湖的二手房一向备受关注。
从好好选房公布的数据来看，政务区8月以来，二手房成交总量一直在20套以下。
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具体到各小区来看，两极分化较为明显：
置地栢悦公馆、保利香槟国际、凯旋门、天鹅湖MOMΛ等小区成交量较高，都达到了5套。
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而大部分小区，包括信达水岸名都、水墨兰庭、蓝蝶苑等热门小区，依然0成交。
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也正是由于成交量较少，所以每1套二手房的成交都很容易对区域成交均价产生影响。
8月开始，成交均价连续下滑，这与二手房指导价信息的释放带来的观望情绪有很大关系，让没有刚性置业需求的群体不敢出手，高价房源滞销，从而拉低均价。
10月后的回升，则与栢悦公馆豪宅的成交有关。
图源好好选房
滨湖的成交量稍多，但鉴于滨湖新区的规模远大于政务区，所以滨湖的成交情况同样惨淡。
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具体到各小区来看，滨湖没有政务那么明显的“两极分化”，成交房源较为分散：除中海滨湖公馆、合肥云谷、滨湖万科城等热门小区有3套外，大部分小区都为1套左右。
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在成交均价方面，滨湖均价始终在2.7万元/㎡以下。我认为它得益于3方面原因：
1、滨湖就业人群远多于政务，若在包河等区置业，会提高通勤成本，所以他们只能买老旧小区或回迁小区，客观上拉低了均价。
2、滨湖目前发展醇熟程度还不及政务，地段方面的优势略逊一筹。
3、滨湖目前还没有完全进入存量房市场，新房与二手房之间有竞争关系。
图源好好选房
通过对政务、滨湖以及热点动态的梳理，我们不难看出：
1、政滨高及热点学区二手房，通常与刚需无缘。
这时，以栢悦公馆为代表的，在容积率、品质等方面符合改善群体需求的二手房，更容易被市场认可。
而容积率高、户型小、品质一般、房龄老的二手房，会因为“改善的地段+刚需的品质”显得不伦不类，只能以明显低于板块均价的价位出手给刚需群体。
2、地段、学区、配套较为普通的区域，通常难入改善人群法眼，只能面向刚需。
此种情况下，户型面积小、交通商业能满足基本生活需求的二手房，会更易出手。
而大户型房源，由于其总价较高，即使降价，也难以出手。
NO.4丨肆
结语
在二手房指导价悬而未决的情况下，二手房的走向牵动人心。
众所周知，当下房地产越发回归居住属性。
因此，二手房能否得到市场认可，主要就在于它对于自身定位人群而言，是否足够适合，即：
刚需盘是否有足够的性价比，改善盘是否有足够的品质和舒适度。
合肥楼市2021-11-29 10:27:00
