三亚都落地了！合肥的首批二手房指导价，到底还有多久？
今年，各地的二手房交易管控越来越严格、透明，多个城市二手房指导价先后落地。
自8月24日宣布16个双学区建立二手房指导价以来，3个月过去了。现如今，合肥二手房指导价政策仍为悬空状态。
丨壹
合肥二手房市场现状分析
目前，合肥热点区域的二手房行情如何？还有没有人买单？成交量与成交均价有没有受到影响？今天，我们一起来分析。（以下数据来源于好好选房）
从成交量来看，今年3月合肥二手房成交达到巅峰，成交约5346套。4月“新政”落地后，二手房每月成交量持续走低，连跌8个月。截止10月底，成交量已经跌至664套，跌幅达87.6%。
图源好好选房
从成交均价来看，过去的10个月中，二手房成交均价曾两次“触底”。一次是在4月，成交均价约17350元/㎡；一次是在9月，成交均价约16442元/㎡。
图源好好选房
我们不难发现，这2个月都是合肥房地产的“重要节点月”。
4月初，合肥房产“新政”发布，随后整个4月市场几欲冻结。8月底，合肥宣布建立二手房指导价发布机制，紧接着9月二手房市场“乾坤扭转”。
图源好好选房
当下，合肥二手房平均成交单价为18077元/㎡，环比上浮4.74%。请注意，是平均，平均，平均。重要的事情说三遍。
先别急着开喷。我们再来看几组小区代表。
一、滨湖区
万科蓝山：作为滨湖的热点小区代表，目前一期挂牌均价约35373.2元/㎡，成交均价约30810元/㎡，最近1年累计成交13套。
二期挂牌均价约39236元/㎡，成交均价约36031元/㎡，最近1年累计成交8套。挂牌与成交差距3000-5000元。
图源好好选房
中海滨湖公馆：挂牌均价约32813元/㎡，成交均价约29437元/㎡，最近1年累计成交28套。
二、高新区
望江台：挂牌均价约27846元/㎡，成交均价约25942元/㎡，最近1年累计成交50套。
西子曼城：挂牌均价约27366元/㎡，成交均价约25081元/㎡，最近1年累计成交43套。
三、政务区
凯旋门：挂牌均价约46324元/㎡，成交均价约38785元/㎡，最近1年累计成交17套。对比9月46534元/㎡的成交均价，已有一定程度的下降。
图源好好选房
绿地花都蓝蝶苑：挂牌均价约47681元/㎡，成交均价约49216元/㎡，最近1年累计成交9套。
保利香槟国际：挂牌均价约43098元/㎡，成交均价约42421元/㎡，最近1年累计成交138套。
除蓝蝶苑以外，其他小区挂牌与成交价差在2000-7000元左右。整体来看，二手房指导价政策的作用还是非常明显的，不少小区脱水严重，市场开始挤压泡沫。
NO.2丨贰
深圳、三亚二手房政策调控升级
事实上，多个城市如杭州、宁波、上海、徐州等，对于二手房交易流程等不同方面也进一步加强了监管，如自主挂牌等。从价格到交易的规范化，是未来的大方向。
1.三亚二手房指导价落地
昨天，三亚市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强二手房市场交易监管工作的通知》，完善二手房交易价格参考机制、建立房源挂牌审核机制等。
图源三亚市住房和城乡建设局
文件中公布的二手房参考价格全部都在2.3万/㎡以下，超出参考价格范围不得办理交易网签手续。以凤凰水城为例，链家挂牌均价约3万+/㎡，参考价格为2.25万/㎡。
2.深圳推行“单边代理”模式
近日，深圳市住建局正式上线新版二手房交易网签系统，推行“单边代理”模式。作为首例“单边代理”，该模式中买卖双方通过独立委托，与受托中介机构形成单边委托关系。
图源深圳市房地产信息平台
两方中介“各为其主”：卖方中介利用一切手段将房子卖出好价格；买方中介通过各种渠道以性价比的价格拿下房源。与以往“一手托两方”的中介服务模式不同，“单边代理”从改变垄断、宰客、收取差价等现象出发，尽程度保障两方利益。
当然，该项政策实行的利弊如何，还需进一步验证。
综合来看，不管是指导价还是中介制度，最终指向都是市场。
深圳2月发布指导价，二手房成交量自3月开始下探；东莞10月出台指导价，随之业主抢跑，几千套房源价格迅速下降……
指导价的威力，几乎是一击即中。可以预见，合肥首批指导价落地后，市场预期还将继续降低。
而有关细则会不会对阴阳合同等问题客观存在的漏洞进行预防，我们不妨拭目以待。
NO.3丨叁
结语
首先，国家层面“房住不炒”的定位不会变。楼市维稳，新房、二手房都不例外。买与不买，关键看“刚需”与否。如果你是刚需购房者，那么我们仍然建议尽早上车。
其次，合肥乃至多地二手房市场正处于下行状态。近几个月，国家统计局发布的70城房价数据，环比下跌范围不断扩大，市场仍不容乐观。如果不是刚性需求，不要太早下手。
合肥楼市2021-11-24 09:44:07
