作为业主，您是否见到过这些雷人场面：
宣传中的美丽景观，变成覆盖率低或者大片泛黄的绿化；宣传中的小桥流水，变成一条小水沟；宣传中的优质排水系统，稍一下雨就失灵……
恰巧在近日，某小区业主就遇到了类似的问题。
丨壹
未领证先施工，未竣工先交付？
近期，我们接到大发长安融悦四季业主投诉，他们反映了小区诸多揪心的问题。
首先是建筑物外立面出现较多空鼓、起皮，表观不平整，多数楼栋此问题尤为突出。
在此之前，多位业主反映过墙面检测过不合格的问题，但是开发商单方面认定合格。
如果你仔细观察还会发现，该承诺书落款为“合肥旸发置业有限公司”，但其第六条却声明外立面产生的责任由施工单位承担。
小编查阅相关法律法规发现，《建设工程质量管理条例》第12条规定，下列建设工程必须实行监理：（一）国家重点建设工程；（二）大中型公用事业工程；（三）成片开发建设的住宅小区工程；（四）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（五）国家规定必须实行监理的其他工程。
《建筑法》第31条规定，实行监理的建筑工程，由建设单位委托具有相应资质条件的工程监理单位监理。建设单位与其委托的工程监理单位应当订立书面委托监理合同。
第32条规定，建筑工程监理应当依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督。
工程监理人员认为工程施工不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定的，有权要求建筑施工企业改正。
工程监理人员发现工程设计不符合建筑工程质量标准或者合同约定的质量要求的，应当报告建设单位要求设计单位改正。
第33条规定，实施建筑工程监理前，建设单位应当将委托的工程监理单位、监理的内容及监理权限，书面通知被监理的建筑施工企业。
因此，外立面问题开发商究竟要不要承担责任，恐怕得先问问监理单位有无报告问题、报告后开发商有无督促施工方改正才能得出结论。
其次是小区架空层入户门头与宣传不符。在宣传手册上，“每栋楼入户门厅前均有归家平台，设置矮景墙和特色植物”，“架空层设置泛会所空间”。
从业主提供的照片不难看出，承诺的归家平台绿化景观是那么错落有致、丰富多彩，但到交付时却明显缺少打理，宣传画上的茵茵绿草也根本不存在。
架空层的景象更是让人怀疑人生：宣传册上的架空层，无论是顶部设计还是桌椅沙发配置，豪华程度都堪比咖啡厅。但到交付时，这里只有孤零零的小茶几搭配几把椅子。
更可怕的或许还不是这些。先前，开发商因为“不可抗力”宣布推迟交房。从这份告知函中可以看到，原先约定日期是今年6月30日，开发商通知时间是6月25日。
然而，合肥市住房保障和房产管理局等部门在今年3月印发的《关于加强新建商品房交付工作的通知》中指出“商品房项目不能按照合同约定时间交付的，房地产开发企业应拟定新的交付时间，在合同约定交付日期前1个月书面告知业主，说明延期交付的原因和延期交付的时间，并按照合同约定履行相应责任。”
此外，合肥市城乡建设局官网上公布的行政处罚决定书显示，该盘1#楼还未获许可证就先施工、还未竣工就先交房了！
NO.2丨贰
维权，需依法！
在社会高速发展的今天，人们的维权意识愈发增强，而在维权过程中，也要注意依法维权！
对于虚假宣传问题，《广告法》第28条规定：广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的，构成虚假广告。
广告有下列情形之一的，为虚假广告：
（一）商品或者服务不存在的；
（二）商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；
（三）使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的；
（四）虚构使用商品或者接受服务的效果的；
（五）以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的其他情形。
第55条规定：违反本法规定，发布虚假广告的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；
两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。
对于房屋质量问题，《建筑法》第53条规定：国家对从事建筑活动的单位推行质量体系认证制度。
从事建筑活动的单位根据自愿原则可以向国务院产品质量监督管理部门或者国务院产品质量监督管理部门授权的部门认可的认证机构申请质量体系认证。
经认证合格的，由认证机构颁发质量体系认证证书。
NO.3丨叁
结 语
在提倡法治的今天，公民解决任何问题都要有法治思维，对待买房这种投入巨大、影响深远的事情更是如此。
在买房阶段，一方面要看开发商品牌，但更重要的得看开发商是否遵守法律规则。当然，品牌开发商一般比中小开发商更注重形象，所以有时候盯着品牌也是遵守规则的表现。
交房阶段要看楼盘情况跟宣传资料描述是否一致、政府规划有没有落实。同时在验房方面，对于开发商的验房结论不能轻信，因为他们又当运动员、又当裁判员。而第三方验房公司相对会中立很多。
对于发现的违法违规问题，可向政府部门、消费者协会等机构申诉，或直接向法院起诉。
当然，时间固定证据非常必要，因为当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
合肥楼市2021-07-13 08:40:54
