2021伊始，合肥楼市激荡开篇，二手房迎来一波涨价潮，随后“4.6新政八条”发布，降温楼市，热门楼盘开启打新热潮；首次集中供地，直接影响楼市走势。
在冷热交替中，楼市迎来下半年，房价走势如何？置业有何攻略？楼市新媒体联袂业内权威机构，发布2021合肥半年度总结报告，敬请期待！
回望上半年的合肥楼市，你能想到哪些？
“4·6”新政、学位制变化、集中供地、摇号打新、房源紧缺、二手房飙涨……几乎你能想到的元素都齐全了，那么，在交织了如此之多的因素，下半年的楼市会有怎样的变化呢？买房、投资该如何选择？
一、下半年，合肥重点整治房地产专项问题
稳预期，政策收紧！
上半年，遵循“房住不炒、因城施策”的政策主基调，合肥出台了“4·6新政”，应该说，不论是过程还是结果，都取得了非常不错的成效，而且我们也看到政府在针对实施过程中出现的一些问题作出应对和调整，这意味着下半年的政策具有延续性，以及面对不同问题时的及时响应，整体上，依然是稳预期和相对收紧的态度。
值得一提的是，在日前全市房地产领域突出问题专项整治行动动员部署会上提出：
自6月25日至12月底，我市将在全市范围内开展房地产领域突出问题专项整治行动，重点整治房地产企业开发经营、房地产中介经营服务、住房租赁企业经营服务、涉房网络传播等方面存在的突出问题。
专项整治行动中，将设立举报箱，公布举报电话，畅通12345市长热线等投诉举报渠道。
所以，我们会看到下半年的楼市政策基调是：
1、来自官方释放出的信号和决心，意味着政府将一直站在台前，把持着政策不松绑，强化政策落实。
2、根据市场实际变化情况，及时采取针对性的调控政策措施，具体表现中预计会出现更多细化的调控。
3、金融政策依然收紧的态度，房贷利率依然会维持高位不放松，并继续严查经营类贷款流入房地产等问题。
来源：摄图网
另外，近日有小道消息传出，接下来的登记摇号政策可能会有进一步的调整，从而更好的维护登记摇号过程中的公平，毕竟此前发生在某项目的处理情况大家应该都看到了，相当的严厉。
当然，下半年持续紧缩的政策形势下，会影响到一部分置换、改善群体的购房计划，进而可能会导致部分区域或部分性价比一般项目的出现横盘局面。
二、合肥打新盘越来越少，县域市场抬升
最近一段时间，在一次次的“打新”过后，合肥很多热盘都在快速去化，同时，新站、北城、肥东等洼地的热度也在持续升温，这些表现其实也在不但促成下半年新房市场的变化。
1、新盘热度分化，“打新盘”越来越少
近日，保利和光尘樾的首次登记，无疑激起了众多购房者的关注，很多客户都是等了很久了，包括蘭园低至0.8%的中签率，也让我们看到了合肥市场的购买力。
但这些购买力并不会盲目的导向市场，譬如前不久上坤云栖麓的登记结果显示并不需要摇号，这让此前因摇号而限售3年的客户不知作何想。当然，这也不是说运河新城的热度下降，而是因为板块内的新盘多，后续还有新地块供应，选择多了，客户自然被分散。
这其实也说明，进入下半年，随着和光尘樾、蘭园等热盘房源加速锐减，值得“打新”的楼盘也将越来越少，那么在没有很好的楼盘出现前，很多人也许会保持观望。
同时，我们会看到很多楼盘出现在分销中，其实上半年已经有不少项目都是靠分销带动的，整体上，这种变化导致合肥新房市场的分化愈发明显。
2、板块轮动与县域市场的抬升
板块轮动一直是我们在说的情况，近两年，这种变化其实一直在悄悄的进行，而眼下，因为热点板块房源出现了明显的短缺乃至清盘，使得购房出现外溢。
另外还有一点在于，因为整体房价的稳步抬升，如新站这样曾经的“洼地”，随着土地市场的推动，随着区域建设的推进、购房人群的进一步增多，板块的热度也出现了轮动，譬如近日新站便有两个楼盘的登记都触发了摇号。
当然，考虑到新站下半年还会有不少纯新盘入市，这其中也会出现一些分化情况。
此外我还想提及的是，上半年县域供地，因为肥东、长丰的供地也开始出现大量的竞自持甚至摇号，这说明了县域市场也将成为下半年新房的聚焦所在，但我们也需要警惕其中可能导致的市场炒作。
3、第二、三次集中供地带来的影响
下半年还有两场集中供地，以上半年的供地情况来看，不用怀疑会降温，的悬念就是如滨湖、高新、政务、蜀山老城等热点区域会不会继续供地，毕竟，从此前的供地计划来看，这些区域还是有地块信息释放但尚未供应的。
但依然存在的问题是，以首场集中供地的出让结果来看，很多地块受限于销售规则，未来的入市周期较长，这会导致市场在较长一段时间内出现新房供应持续加剧的情况。
如果依然是目前的土拍政策，那么这第二、三批次的集中供地很可能还会面临首批次供地的相同结果，而同时，房源紧缺的板块、二手房市场也有可能出现量少价涨的情况。
好处在于，只要这几批供地正式入市，就能一定程度上解决房源供需问题，但需要时间，需要更为长远的预期。
三、合肥二手房持续横盘！
相较于新房市场的局部分化等情况，下半年的二手房市场整体依然不会乐观。
1、最近一段时间，合肥一些二手房板块或小区非常躁动，譬如下图的新站七里塘板块的禹洲中央城，不少房源的挂牌价在2.1~2.3万/㎡。
还有北雁湖肥西中海嶺湖湾，交房不久，现在的挂牌价多在2.4~2.6万/㎡。
还有滨湖省府板块的招商雍华府，高层挂价基本都在4万/㎡。
还有像天乐片区、骆岗省府北、明珠广场、方兴大道西等板块，这类的例子相当不少，这其中或有板块价值的上涨以及新地块高溢价出让的推动，但不论如何，挂牌价属实离谱。
这些当然是有炒作的嫌疑，多是有价无市，但因为很多房源业主的抱团行为，有意无意的促动了其它小区业主的挂牌价跟风。而且某种程度上，这也促使了合肥一些区域房价出现扁平化的趋势。
2、整体上，因为金融政策的收紧，二手房放贷周期依然很长，此前我们也摸底了合肥十多家银行的二手房政策，部分支行明确表明不做贷款，其它很多银行虽然可以办理，但很难在短时间内放款。
这非常有效的限制了二手房市场的流通，二手房的横盘局面仍将延续。
3、需要警惕的是，除了那些原本就有炒作情况的二手房板块或小区，此前那些已经销售过的热门打新盘中，因为限售3年的政策，尽管不会看到它们在拿房后立即进入二手房市场，但依然会有业主、投资客们在背后炒作、鼓吹，企图让这些打新的房源未来的二手房市场形成一个较高的价格水平。
所以，这不仅是供地要保持预期稳定，政府也会及时打击带头炒作者，
总的来说，下半年的二手房市场依然不会有改善情况，抱团炒作的情况也让很多购房者打消考虑二手房的意愿，如果愈演愈烈，不排除政府出台二手房指导价的可能，那么到时候受伤的就是一大片了！
四、下半年，置业怎么走？
其实不用多赘述，下半年的楼市，该买房的还得继续，该打新的仍要坚持，特别是那些房源本就不多的热盘。
当然，具体的置业选择有几点不同考虑：
1、中签率过低的项目是否值得耗时间？你是否有足够的运气和机会买到呢？如果你不是刚需，那么杠杆是不是可以承受的起？
尤其是以投资为主要目的客户，拿房时间+3年限售+可能的挂牌等待时间，持有的时间相当长，那么这样一笔资金能否跑赢通胀，能否稳定的，也是需要认真考虑的问题。
2、以置业为主要考虑的购房者，因为现阶段的供需还处于比较紧张的局面，因为未来入市的新房价格已然出现上升情况，况且对于合肥这样一个发展潜力足的城市，也不要期待房价存在下跌的情况。
3、二手房市场尽管太多离谱挂价的房源，但其中也有不少降价卖房的情况，保持关注，能抓住当然。
4、县域楼盘值不值得投资也许是下半年大家问的比较多的问题。
肥西当然不用说了，一直很热。至于长丰、肥东，因为供地热，自然吸引了大量的目光，但我的建议是：
1、以自住为前提买房，保持长远的预期，价值回馈是肯定的。
2、不要期待短期的投资回报，毕竟供地多，供需充裕。
总的来说，下半年的县域市场值得关注。
结 语
开头所说，上半年确实发生了很多变化，有太多的因素和变数，这些会在下半年的市场中持续消化、演变。
对楼市的影响大家了解即可，但对于急需买房的朋友，还是那句老话，尽早上车，在年底前完成置业目标，绝不会错的。
小晓说楼市2021-07-05 16:25:48
