其实这个话题想写很久了。从年中泛北雁湖板块的火热开局到如今的运河新城板块、肥东片区及北城部分楼盘的首付开始走出了“滨湖范儿”，原本的“刚需福地”近乎变成了一些伺机炒作人员、楼盘的“聚宝盆”。那么问题来了：当刚需不再“刚需”，这些楼盘是否还值得入手？当下的市场真的走到了全区域提高首付才能买房的阶段？部分“核心”楼盘真的值得全款等待？
丨壹
多盘首付提高，楼市真的走到这一步？
以当下的合肥为例，随着城市能级的提升，合肥的人口虹吸效应不断加大，外来人口的涌入也在不断增加。为了容纳更多的外来人口，合肥的版图也在不断向外延伸，也就有了小庙、东部新城以及多个新兴板块。但是，在畸形市场环境和恶意炒作包装下，目前合肥多楼盘出现“自嗨式”的变相涨价，真以为政府要在你那画圈了？据消息，北城正荣某项目，该项目区位更好的地块目前首付已提至3成以上（坊间客户传言首付需3.5成）。
丨网络截图
以90㎡户型、单价1.2万/㎡为例，也就是总价108万，首付3.5成约37.8万，而之前首付为27万。无故增加10余万的首付，这对于那些本来预算就有限制、首付款紧张的刚需购房者来说更加雪上加霜。如果说，额外增加的首付款是因为楼盘有着更好地利好规划、更优质的配套落地等附加价值产生，那倒情有可原；但是仅因为看别人涨了、自身条件不变也要跟风涨价，那倒有点强收“智商税”的感觉。
丨朋友圈截图
价值决定价格，而市场的火热也永远只属于那些有价值的楼盘。同样的火热不止刚需板块，在包河和滨湖等改善集聚的区域也有着类似的事件发生。融创包河某地块、佳兆业省府地块均被传出高首付、需要抢才能购买，给市场特别是广大购房者带来了较为紧张的焦虑感。但是，回到现实。目前两地块售楼部、现场纸质公示等具有实质性的参考资料暂缺，却借助板块市场热度的惯性和华丽的包装说辞，营造出较为紧张的市场环境。也足以证明其过硬的销售水平。在没实质性的楼盘资料之前，仅用销售、说辞作为“嫁衣”就赢得广大购房者的芳心，这也是畸形市场的一大体现。而前期开发商们疯狂举牌造成的较大自持成本，也将会转接到购房者的手中。所以，在首付增加甚至要求全款、需要承担更多额外成本的置业环境中，作为购房者，不妨停下来理性的看待这个楼盘、市场；其价格和其价值还能不能对等？用其造成的资金成本+时间成本是不是还有着更好的置业（投资）选择？这才是我们在当下畸形的环境中所要思考的，而不是被“精修”过的项目形象弄得彷徨失措。
NO.2丨贰
政策矫正，市场还需理性看待
刚需，作为购房者群体中最为脆弱的一环，其最害怕政策变动、市场火热、规划利好的实施落地。那些本应成为他们安家置业的理想区域，如今却变成了高首付、恶意炒作的“孵化基地”，将慕名而来的“新合肥人”拒之门外。
丨微博截图
所以，也正是有着诸多亚健康、畸形的市场现象，为了维持合肥楼市的健康发展，前段时间合肥楼市曾高频次针对限购、落户、恶意炒房等现象问题，发布楼市政策。一次次的政策补丁，也都是在矫正畸形发展的合肥楼市那么针对以上楼盘提高首付、过分包装等现象，你怎么看？赶快点击下方投票，来看看大家的看法吧~
NO.3 | 叁
结 语
回到文初的问题。在高首付和高附加值的价格下，这些楼盘是否还值得入手？当下的市场真的走到了需提高首付才能买房的阶段？部分“核心”楼盘真的值得全款等待？我也相信广大购房者心里也已有了自己的衡量标准。对于那些甘愿“氪金”的玩家我们暂且不谈，但是当下的市场对于刚需购房者的警醒还是很值得注意的。留给刚需的时间不多了。为什么这么说？除了正常的楼市发展带来的价值增长，还有类似近期较为火热的表象和一些恶意营销的包装。在这些综合因素的催化下，楼市产生了较为迷幻的刺激反应，而这些都将是刚需购房者所难以抵抗的。那么在当下环境中，我们又该如何选择呢，我的建议如下：一、可选择区域性价比更高的二手房房源。二手房有着更为直观的感受、已成型的配套和生活环境，其不可控因素较小，所以一些性价比较高的二手房完全优于区域新房。二、外围区域优选大品牌房企。因为作为外围新兴区域，本来就带有更多的不可控因素，而品牌背书更强的开发商，将是你能够避坑的保障。三、楼市越迷幻，越需要冷静对待。对于趁机高首付、托关系才可买的楼盘，我们还是要多加甄别。不能被市场的表象牵着鼻子走。
合肥楼市2021-03-02 18:26:07
