直到今天，合肥楼市2020年五大“王炸”纯新盘全部出货。
即大富鸿学府、阳光城檀悦、荣盛山湖樾、祥生云境、以及今日首开的银城知庐，打上了千人抢房、或全款优先等标签。
今天上午，纯新盘知庐首开，开盘战况如何？对高新区乃至整个楼市有哪些影响？现在是赶紧入市还是“再等等”？这篇文章会告诉你答案。
| 壹
纯新盘首开，全款优先选房！
今天上午，高新区纯新盘知庐迎来首开，推出G1#、G2#、Y1#、Y7#、Y8#，共236套房源。关于开盘信息，重点如下：
1、价格来看，知庐装修小高层备案均价21699元/㎡，装修洋房备案均价24199元/㎡。
2、小高层G1#、G2#均为17F，面积约106㎡、120㎡；Y7#为11F，面积约126㎡；Y8#为8F洋房，面积约141㎡。
3、从开盘现场来看，座无虚席。全款客户优先选房，按照首付比例高低摇号开盘。毫无悬念，今日首开房源基本售罄，洋房仅剩顶底楼。
银城知庐的标签，有两个：
1、距离科大附中高新中学（规划）仅约1公里（具体学区以学区确认函为准），有一定的预期。
2、位于黄山路与天智路交口向北300米，政务、蜀山、高新三区交汇之处，地段成熟，也比较稀缺。
NO.2 | 贰
合肥46个纯新盘，怎么选？
由银城知庐衍生出来的两个关键词，即“纯新盘”和“学区”，当下关注度极高。
首先，是纯新盘。
据初略估计，目前合肥市场上的纯新盘有46个，但有两个很明显的趋势：
1、如果按照容积率2.2、户型面积100㎡计算，这46个纯新盘能提供超6万套房源。从数量上来看，供应量比较大。
2、但一些热门区域，比如政务区、滨湖区、高新区“新房荒”依然严重。“远水解不了近渴”，这些热门区域热度有增无减，房价上扬、买房门槛高依然是主流现象。
而一些原本就冷门的区域，比如长丰县和肥东县，纯新盘会扎堆入市，房价失去了上涨的动力，甚至会有楼盘为了走量，“打折促销”是主要手段。
关于纯新盘，大家比较关心这三个问题：
1、值不值得关注？
答案是：值得关注。楼盘首开一般会低开高走，牺牲一些溢价，有一定的性价比；而且，为了品牌知名度，有些开发商相对更用心。另外，纯新盘会遵循新的备案体系，房价格局可能会出现新的调整。
2、值不值得买？
不一定。目前合肥楼市还有46个纯新盘未入市，但真正值得关注的不足1/10，多数都是“毫无亮点”、“毫无价值点”的楼盘。
3、怎么买？
首先，尽量买在合肥城市重点发展的区域。如果预算允许，政务区、滨湖区、高新区，不管是配套便利度、还是享受到的发展红利，都是买房。
当然，这并不是说冷门区域不能买。哪怕是热门区域，比如高新区，依旧有楼盘需要上分销才能走量；即使是冷门区域，也有一些“卖得飞快”的品质楼盘，比如肥东龙湖龙誉城、新站区的龙湖春江紫宸，均走出了“独立行情”。
其次，有着非常明显的价值点，比如，后面会重点说；再比如品牌楼盘，溢价率更高。
最后，一些“画大饼”、配套兑现慢、区域预期低、库存比较大的板块，谨慎购买，兑现周期比较长。
NO.3 | 叁
在合肥，如何购买？
第二个关键词，是“”，自带“神仙体制”。
一方面，合肥房价的房子，不是合肥壹号院，也不是葛洲坝中国府，而是合肥的双本部。
根据安居客数据，合作经济广场二手房均价56926元/㎡、人民巷18号小区二手房均价54482元/㎡、庐江路122号小区二手房均价53379元/㎡，甚至是一些有着20-30年房龄的“老破小”，面积越小、单价越高。
另一方面，双本房价涨幅“一骑绝尘”。
庐阳区人民巷4号，均价49604元/㎡，1年涨幅45%；
蜀山区通和易居同辉(南苑)，均价36373元/㎡，1年涨幅23.7%；
经开区国耀花半里，均价30509元/㎡，1年涨幅30.4%……
好学区成了房产增值保值的重要保障。当然，双本的优势在于“稀缺”，并不是说周边有学校就是。
大家还需要明白的是：
1、相同的学校，总部远远优于校区/分校；
2、你买的1.3万＋的，和3万＋的，相差几千杯香飘飘的距离；
3、在建、甚至是规划中的，和经过多年沉淀的，是完全不同的概念；
4、合肥在售新盘和二手房周边，都会有学校。但是真正能称得上是“”的小区，却少之又少；
5、买，不能只听置业顾问嘴里“可能的学校”，要以学区确认函为准。
很多人已经把学区列入买房的重要参考因素之一，但目前市场上太多楼盘都标榜为，好坏优劣难以判断。我建议大家，买认准以下三种：
1、本部学区：45中本部、42中本部、48中本部、50中东校西园校区（本部）、46中本部、168玫瑰园学校等，都是合肥的名校，教学质量稳定。
当然，从房价来看，这些本部的价格，3万+是门槛，6万＋不是天花板。
2、成长性学区：合肥很多名校都有分校、校区，其中不乏挂羊头卖狗肉，也有部分校区生源优质，逐渐成长为优质学区。
如50中天鹅湖校区、45中森林城校区、46中南区等，都在近两年中考中表现突出，这些学校都有2个明显的特点：一是均为名校校区，二是生源质量较好。
3、新学校：以“在建”状态为主，是可以低价上车的。
如淝河片区的屯溪路小学龙川路校区、48中祁门路校区，周边的楼盘有：翡翠天际、时代领峯等，新房均价2万＋/㎡。
也可以关注泛龙岗板块的师范附小肥东分校、四十八中肥东分校，周边新房价格1.2-1.3万/㎡左右。
这些学校均为“在建”中，具体教学质量仍未可知，只能说有可能成长为优质学区，有一定的风险。但相对来说，门槛较低。
NO.4 | 肆
结语
最近的市场，相继被10.30土拍（佳兆业、融创拿地）、以及纯新盘首开，全款优先现象搅热，最近市场上两个动态，不得不注意：
1、借助市场热度，一些毫无价值点的楼盘开始走量，优惠回收，甚至提高首付门槛。最典型的是包河区一些楼盘，之前分销都带不动，如今宣称要提高首付；
2、品质、物业比较差的二手房，趁机提升价格。比较典型的滨湖二手房市场，目前热度高涨，一些品相和物业较差的二手房，最近也在纷纷提价。
对于这两类房源，购房者一定不要冲动，而做出让自己后悔的决定。接下来买房，一定要有大局观：
1、“房住不炒”依然是主基调，接下来合肥房价会保持整体稳定，房价大涨和大跌都不现实；
2、楼市分化会进一步加剧。如果买房，建议选择热点区域、核心板块、品质楼盘、优质，不管是舒适度还是在二手房市场上的表现，都更加可观。
3、库存大区、环合肥板块、40年商业产品、小开发商楼盘等，不能碰就是不能碰。如果一定要买，一定是出于自住的需求。
合肥楼市2020-11-16 09:22:14
