今天，三大事件刷屏朋友圈：一是，今日入伏，接下来，将正式开启长达40天的“三伏”高温模式。二是，电影院开放时间终于定了，全民一片欢呼，热搜刷爆。三是，一月一次的70城房价新鲜出炉，房价数据再曝光！是跌是涨？一起来看。丨壹70城房价出炉，这几个数字必须关注！根据今天发布的70城数据来看：1、新房方面，房价上涨的城市为61个。注意，这个数字5月是57个，4月是50个，3月是38个……房价上涨的城市数量连续多月上涨。 反之，房价下降的城市也连续多月在减少。2、二手房方面，房价上涨的城市为51个。同样，这个数字5月是41个，4月是37个，3月是32个，二手房房价上涨的城市数量和新房一样也是连续多月上涨。3、有两个城市最值得关注：一是银川，新房房价环比上涨1.9%，领跑。二是深圳，在四个一线城市中，无论是新建商品房还是二手房，深圳的环比涨幅都位居。笼统看以上数据，起码仅从字面上看，“楼市火热论”还是能站得住脚的。如果分析原因，全面复工复产后，楼市活跃，而年中又是重要节点，房企都忙着推盘跑量，楼市热度高，房价本身也开始重新反弹。再加上相对宽松的货币环境，房价也就有了一定的上涨动力。二手房方面，个人认为，首先新房市场的升温在客观上会带动二手房市场的热度和房价的浮动。其次卖房人最近几个月受“现金流”论的影响，买房人琢磨投资避险资产，以及最近一段时间的择校热，都推动二手房的走量。NO.2丨贰合肥房价定了！新房环比涨0.7%我们重点来看合肥。1、新房方面，6月合肥新房销售价格环比上涨0.7%。
扒一下进入2020年以来的合肥新房房价数据：2020年1月，合肥新房环比上涨0.4%。2020年2月，与上月持平。2020年3月，合肥新房环比上涨0.1%。2020年4月，合肥新房环比下降0.5%。 2020年5月，合肥新房环比下降0.1%。 如果用线画出来，房价变动基本呈“波浪式”起伏，也就是不会无休止的一直涨或一直跌，行情变化更加频繁。说明什么呢？显然，说明合肥楼市类似大涨大跌的大拐点已经不复存在了，取而代之的是一个个“小拐点”。这也在暗示购房者，市场“稳定”的大行情已定，但依然有“小行情”存在，不管卖出还是买入，都要看清大行情，抓住小拐点。2、二手房方面，6月合肥二手房价格环比上涨0.2%。
理论上说，相比于新房，二手房更是楼市的晴雨表，如果你对比二手房市场数据，会知道这个数字和行情走势是契合的。有人说，难道二手房定价不是根据房东心理价位来定价吗？必须承认，房东有一部分会根据自己的心理价位来定价，但前提是根据市场的走势来衡量心理价位，楼市热的时候房东确实掌握话语权，但当楼市冷的时候，即便是二手房定价，依然要基于市场、趋于理性。不过，二手房价格弹跳性比较大，抛去配套不说，房子的楼层、采光、朝向、保新程度，甚至装修风格等等，都可能会影响定价。NO.3丨叁回归市场，看清真实的合肥楼市！那么，回归到当下市场，真实的合肥楼市到底怎样呢？1、非热盘完全哑火，不是热盘根本不敢动。最近两天，楼市不断传出有盘要首开、加推的消息，比如：蜀山区纯新盘保利堂悦，官宣将于7月18日正式首开，同区域另一纯新盘大富鸿学府，刚刚爆出计划8月15日首开。滨湖区中海九樾，即将三批次加推，而一路之隔的华润昆仑御7月底也要二批次加推，两盘正面杠。
▲昆仑御效果图当下市场，敢动敢卖的盘，要么是热盘，要么是有热点的纯新盘。但对于其他楼盘来说，除非在价格、产品、地段某一方面有明显优势，否则根本不敢吱声。为什么？究其本质还是因为不“抗打”，市场稍有降温或者调整就懵逼，没有抵抗市场调整的硬通货，而这类楼盘也正是购房者买房时要尽量规避的。2、市场依然在温水煮青蛙。发现没，今年无论土市还是楼市都进入一个“死循环”，比如土地市场，看似有些热门地块火爆，但楼面价也并不是特别高。比如看似一堆楼盘在售，但真正去看房才发现自己能买的却没几个。调控4年，房住不炒喊上天，后知后觉，买房越来越难，越买越贵。3、各板块房价的顶点不断向上转移，同时，刚需区间在极力向上挣脱。除了滨湖省府和政务区两大板块，依然站在金字塔尖，不少板块的房价的顶点都在悄悄向上转移。比如：金融后台基地板块今年随着中海九樾的开盘已经迈进2.2万+；四里河板块万科森林公园收官之后，2.2万+成为主力；南艳湖板块在接下来中海上东区和公园万象入市之后大概率会冲破顶点；泛北雁湖板块中海嶺湖湾清盘后，1.4万+或许将不再……
▲中海嶺湖湾示意图与之相对的是，1万/㎡-1.5万/㎡这个刚需区间也在极力向上挣脱。去年，1.5万/㎡左右主城区还有龙川里、高铁都市花园、中国铁建清溪国际等盘可以赌一把。而现在，除了肥东还保持少量1.1万+，北城和肥西基本超过1.4万+。市区两大刚需区新站和瑶海，其中新站普遍均价14799元/㎡，龙岗清一色1.3万+。刚需买房底线一退再退，门槛越来越高。那对于购房者，当下买房的方向在哪？简单说一下我的观点：首先，滨湖和高新是，这两个区域无论规划还是政策支持，政府都是给予的的。其次，经开区我觉得也可以重点关注，一是因为马上有两个值得关注的纯新盘要入市。二是因为经开确实在地段上有先天优势，同时靠近政务、滨湖、高新、肥西几大热门区域，房价也在可接受范围，再加上近年来也不断有学区、商业等规划利好加持，是买入合肥西南的次要选择。
▲鸟瞰图还有就是，建议重点关注那些供地比较猛的几个板块。比如长丰北城办板块、滨湖省府板块、肥西滨湖西板块等，虽然目前来看这些板块都还处于发展初期，但只要有地块供应，就一定有规划红利和发展潜力。NO.4丨肆结 语购房者都有个通病，就是都在操心着房价走势甚至未来楼市的走向，其实这本身就是一个特别宏观且哈姆雷特式的问题。作为购房者，要善于把握小政策，比如某盘的优惠促销，比紧盯大趋势，实际上要现实很多。
合肥楼市2020-07-20 11:37:02
