今天，滨湖又有三大重磅消息刷屏朋友圈。一是，中海九樾又要推出毛坯小高层，均价2.1万/㎡，已启动定存，这几天开盘。二是，保利和光尘樾即将加推装修小高层+毛坯洋房，户型110㎡，本月开盘。三是，金鹏壹品天成即将加推最后一栋毛坯小高层，均价1.89万/㎡，预售证已拿。又一波新盘集中加推入市，悄无声息间，滨湖房价正在迎来新一轮变局，新房房价即将全面迈进2万/㎡，二手房房价3年涨幅达到21%！ | 壹新房门槛要升高，滨湖房价格局在变1、1.89万/㎡起，滨湖新房门槛又要升高据置业顾问介绍，中海九樾近期将加推毛坯小高层，2梯2户，16F/18F，均价2.1万/㎡，户型约120㎡。相比首开的毛坯高层，此次加推楼栋价格略高、户型较大，买入门槛相对来说较高。
不过，预计项目去化成绩不会太差。因为滨湖2.1万/㎡的小高层真的没有太多可选项，目前新房仅有金鹏壹品天成毛坯产品均价2万/㎡以下。近期，金鹏壹品天成即将加推最后一栋毛坯小高层，均价1.89万/㎡，68套房源，户型116㎡。这栋小高层卖完之后，滨湖买房门槛将再度提高，变成2.1万/㎡的中海九樾；同时金融后台基地板块也将全面迈进2万+/㎡。2、高层即将断供，200万再难进省府去年10月，所有人都在担心省府纯新盘卖不掉怎么办。没想到还没到一年，省府多个纯新盘高层去化都逐渐走向尾声。禹洲绿城蘭园目前仅有部分剩余高层房源在售，户型138㎡，总价300万起。铂悦天汇目前仅剩少量120㎡高层房源在售，总价250万起。锦绣首玺目前在售少量123㎡高层房源，总价300万起；本月将加推高层新楼栋，户型120-130㎡。保利和光尘樾将加推装修高层+毛坯洋房，高层2.5万/㎡，买房门槛较高，少部分房源对外出售。
一个非常直接的信号，省府板块高层房源正在逐渐减少，而且后续接档的纯新盘也仅有阳光城檀悦，面积段在108-165㎡之间。原本有不少100㎡户型的锦绣首玺户型也变成了123㎡，200万在省府基本无房可选，250万成了门槛。NO.2 | 贰二手房市场分化，3年涨幅21%滨湖新房房价稳步上涨，二手房市场却有不同的表现，有小区3年涨幅达到21%，有小区不涨反跌。 1、西南三盘齐涨，公元天下卖到1.9万/㎡根据链家网的成交数据显示，公元天下最近一套成交房源均价19382元/㎡，创下该小区成交均价新高。公元天下曾是西南3大限价盘之一，2017年首开均价1.59万/㎡。如今看来，项目均价已达到1.87万/㎡，三年已有近3000元/㎡的价差，涨幅达到21%。
如今，西南新房天花板卖到2.33万/㎡，学区、地铁也都有了。都会1907、时光印象挂牌均价都已达到2万+/㎡，公元天下均价也在走高，西南片区二手房也即将全面迈上2万/㎡。2、蓝鼎观湖苑一年0涨幅，小户型更受欢迎滨湖有小区涨价明显，也有小区不涨反跌。滨湖蓝鼎观湖苑，最近一套成交房源均价1.68万/㎡，基本与去年成交价无异，甚至更低。
去年10月，该小区一套相似户型、楼层的房源，成交均价1.69万/㎡。去年6月，该小区一套相似户型、楼层的房源，成交均价1.78万/㎡。
虽然即使楼层、户型相似，房源也会有价值差异，但同样可以看出，该小区近一年来基本是0涨幅，甚至有小幅度下跌趋势。另外，在小区成交房源中多是60-80㎡的小户型，成交价格和周期也相对较短。据了解，蓝鼎观湖苑建于2010年，建成年代较早，小区存在一定折旧率，偏刚需住宅；另外，在滨湖遍地学区的情况下，自然不被买房人关注。3、多套低价成交二手房，存在明显短板滨湖目前依然有多套低价成交的二手房，这类房源大多有较为明显的短板，多为回迁房、顶底楼房源，在二手房市场溢价空间非常有限。比如回迁房滨湖欣园，虽然是46中+师范附小，但均价依然仅有1.42万/㎡。
比如旭辉御府（均价1.94万/㎡）、世纪城徽贵苑（均价1.72万/㎡），最近成交的两套房源都是一楼房源，成交均价都明显低于小区均价。
NO.3 | 叁新房、二手齐涨，滨湖进入改善时代滨湖新房门槛越来越高，二手房市场却有小区不涨反跌。对于买房人来说，怎么买房才能对得起兜里的人民币？接下来想走在房价前面，必须要深入了解当下滨湖市场。1、滨湖新房、二手房均价齐涨买房地段尤为重要，滨湖房价这么高，到底该不该在滨湖买房？这一点，我们从房价涨幅来判断。新房方面，近5年以来滨湖房价始终呈现波动上涨的趋势。除去15年、16年的暴涨之外，近一年滨湖成交房价涨幅最为明显，达到13%，远高于合肥平均涨幅7%。
二手房方面，近一年来滨湖均价从1.76万/㎡涨到1.83万/㎡，均价涨幅4%，同时也高于合肥二手房平均涨幅0.6%。
新房、二手房房价涨幅都高于合肥平均涨幅，滨湖毫无疑问是合肥置业的热门选择区域。2、滨湖已经成为改善客群的主场根据数据显示，7月滨湖成交、供应均价均已达到2.1万/㎡，高于7月合肥成交均价1.8万/㎡。另外，今年至今滨湖100㎡以上成交房源达到5197套，而100㎡以下仅有528套。这意味着，滨湖已经基本成为改善客群的主场。
3、品牌、产品、服务成为改善核心价值目前250万已经成为省府板块的门槛价，这也就意味着板块内的改善客群将更集中、更纯粹。在等级更高的改善产品中，品牌口碑、产品品质、物业服务、学区都是更重要的关注点，未来在二手房市场的溢价也必然会更高。NO.4 | 肆结 语随着限价盘的消失、房价的稳步上涨，滨湖如今已经成为改善集中地。从省府各盘的去化速度中，我们也真实的感受到了合肥改善购买力的崛起。接下来在滨湖买房，以下几个建议可以参考：1、不同楼层、户型的差异将在二手房市场被放大，体现在价格差异上。2、房龄较大的小区、回迁房的溢价空间非常有限，即使位置非常好。3、核心价值突出的楼盘在市场将更受欢迎，比如学区、位置、品牌。最后，买房谨慎考虑、量力而为，从流通性的角度考虑，但不以暴富的心态买房。
合肥楼市2020-07-13 09:46:58
