今天是合肥公办小学一年级开始报名的天，很多家长冒着大雨在校门口排起长队，等着为孩子办理入学手续。
每年这个时候，一条隐形的鄙视链就会浮现出来，双优名校毫无疑问站在鄙视链的顶端。但是，作为极其紧缺的资源，绝大部分都是二手房，选择面窄、房子老、总价高。
于是很多人把目光放到纯新盘大富鸿学府身上，贵不贵？能不能买？能不能买到？我打听到一些消息，和大家一起分享。
| 壹
均价预计2.8万/㎡，可能8月首开！
大富鸿学府位于蜀山区龙河路以南，肥西路以西，前身是安大老校区地块，地理位置非常不错。
这个项目有一个巨大的光环，它的学区很牛。根据2020年合肥市学区划分，大富鸿学府的学区为五十中西校、西园小学安大校区（原安大附小），都是合肥的老牌名校。
周边其他各项配套也都很全，北侧就是之心城和国购商圈，安医一附院和901医院（原105医院）分布在周边，西侧几百米就是五里墩交通枢纽。
根据规划显示，大富鸿学府共规划2460套房，其中回迁房约1400套，剩余1000套左右作为团购房和对外销售。的动态是，项目预计8月份首开，户型面积50㎡-140㎡，预计精装均价应该在2.8万/㎡左右。
关于这个项目，我谈谈我的看法：
1、关注的人确实非常多，很多还是全款客户。一方面说明学区带来的热度，另一方面也说明买房难度比较大。
2、关于能不能买的问题，得分两方面看。如果是自住，需要用学区，50中西校2.8万/㎡的新房完全可以考虑，特别是小户型，毕竟10年以上的二手房都卖到2.5万/㎡左右了。如果是投资，需要看买房的门槛，假如说必须要全款，或者要额外的高额费用，需要慎重。
3、需要额外注意一个问题，它的中学学区虽然是50中西校，距离项目超过2公里，孩子上下学时间上是个问题，算是一个小小的短板。
NO.2 | 贰
对二手的几点看法
除了个别的新房项目之外，90%以上的优质还是二手房。
1、一般来说，中学学区好的，小学也不会差。但小学学区好，中学却不一定好。体现在价格上，那就是小学学区没有太高的溢价能力。
2、类似于“45中+南门小学”、“50中西校+安居苑小学”这种名校CP的，价格很坚挺，哪怕房龄20-30年的红砖房都没有降价。
从涨幅上来看，的年均涨幅明显高出其他新房和二手房。特别是50㎡以下的小户型，单价变化非常快。
3、真正的，价格不和需求量成正比。双学区价格普遍高出3000元/㎡以上，单优学区价格低，成交周期却也更长。
4、的需求一直都很旺盛，成交周期很短。主要集中在60㎡以下的房源，80㎡以上的由于总价高反而相对难卖。
5、供应端方面，每年6月前都是交易的高峰。如今高峰刚过，预计双本挂牌量将有萎缩趋势，价格也不会出现太大浮动。
6、贷款方面，二手房放款还是慢，尤其是房龄特别老的房子，资格审查非常严。如果比较着急，可以出点费用找黄牛办。
NO.3 | 叁
结语
从近期二手房市场的表现来看，对于来说，房龄不是问题、朝向不是问题、价格也可以不是问题，只要学区够牛，就能横扫一切。
如果近期有购置二手的计划，以下是我的建议，仅供参考：
1、双优名校学区CP的房子，是目前房产市场的保值品。下限高，上限更高。
举个例子，2012年合作经济广场首开1.2万/㎡，现在成交均价将近5万/㎡，好楼层精装修5万+/㎡房主还舍不得卖。
绝大部分时候，这类房子都是完全的卖方市场。市场的波动和小幅调整，不会根本上影响的供需和价格。市场好，涨得快，市场差，降得慢。
2、老房子户型都不大，40多平-80多平居多，具体买哪个面积段，主要看各自家庭的需求。
如果是纯投资或者纯挂学区，30多平的一室户型就可以，总价低，租金也不比两房少多少，关键在于房龄和朝向，70年公寓朝东和朝南性价比更高。
如果后期有陪读的需求，建议优先选择50㎡-60㎡的小两房，老房子公摊不大，一家人够住。后期不论是出租还是转手，这个面积段处理起来都更自如。
时间点上，入学前的交易高峰刚刚过去，接下来一段时间二手价格预计会比较稳定。可以重点关注下元旦-春节这段时间，通常都会有性价比高的房源出来，这是可以抓住的机会。
合肥楼市2020-07-13 09:47:47
