如何去判断楼市的走向？土拍一定是明显准确的风向标。最近，各大城市土拍热度高涨，频频出现高价地王
。2月20日，上海“徐汇滨江西岸金融港”地块以总价310.5亿元出让，刷新上海总价纪录，并成功问鼎新的“总价地王”。
3月10日，广州市越秀区地块被23.6亿元拿下，楼面价达到6.46万/m²，成为广州新的单价地王。
值得注意的是，这两个“地王”均诞生在主城区，说明即使新区各类规划风生水起，但主城土地价值依然处于高位，开发商对主城还是充满信心。
在合肥主城，也是同样的局面。2017年以来，供地多集中在新城区和城市外围，二环内仅出让9宗宅地，每一块地都价值不菲，每拿一块都珍之又重。
▲ 近10年合肥二环内出让地块宗数
供应量奇缺，大批主城客群需求无处释放，积累半辈子财富的老合肥人手捏大把钞票，但却苦于主城无新房久矣。
| 壹
断供近7年，主城纯新盘稀缺性有多强？
不过，最近在合肥二环边东七里，爆出了一个双地铁纯新盘——融侨星域，项目未开先火，各方面都很能打。老合肥人都知道，东七里和三孝口、四牌楼一样，都是合肥老地标，长江路更是如同北京的王府井大街、上海的南京路。
▲瑶海区实景图（图片来自瑶海发布）
但是东七里片区由于地处主城区，土地稀缺珍贵，已经近7年没有新地块入市，区域上一次涉宅用地还是瑶海万达地块，新房早已断供。
与此同时，主城东七里有高密集的消费人群以及完善的生活配套，区域30万人口对于新房的需求一直在与日俱增。而融侨星域，正位于新盘供应紧缺的二环东七里，是东七里市民等了近7年的一棵独苗，稀缺性不言而喻。
▲ 融侨星域效果图
而且融侨星域可售房源仅有375套，对于东七里区域庞大的需求量来说还是太少，注定只有眼疾手快的人才能及时上车。
NO.2 | 贰精装带地暖，超配式硬核产品
核心地段的稀缺性不是项目未开先火的原因，融侨星域的产品也很硬核。
1、首先，融侨星域是区域内难得的低密高端住宅。融侨星域所在区域，房龄5年的次新房仅有万达华府和柏庄春暖花开，容积率都在3.5左右，万达华府楼层达到34F，柏庄春暖花开楼层有40F。而融侨星域容积率仅有2.0，精装小高层楼层仅18F，2梯4户，密度非常低，居住舒适度更高，是区域内难得的低密高端住宅。
▲ 融侨星域鸟瞰图
2、其次，精装小高层带地暖，装修细节很走心。装修标准方面，项目精装小高层统一配置地暖，这点很难得，也是区域内带地暖的住宅产品。
新房市场上，现在合肥只有部分改善项目才会配置地暖，价格一般都会卖到2万+/㎡，不然开发商很少会去牺牲利润做地暖。相比空调，地暖使用寿命更长，使用时产生的费用也更低；
地暖自地下管道发热，室内受热均匀，取暖效果更好，也无需清洗维护，更加方便健康。厨卫装修选用的是摩恩或同等次品牌的水槽和水龙头，TOTO或同等次品牌的洗脸盘，德意或同等次品牌的油烟机和燃气灶，都是很熟悉的装修大牌。
▲ 厨房水槽示意图
其次，厨卫装修从居住实际来考虑，实在不花哨，细节很加分。
厨房安装燃气报警器，如发现燃气密度超标可立刻报警；双水槽台下盆设计搭配拉伸式龙头，清洗、控水双功能，更加干净卫生、方便清理。弧形挡水边防止水漫地砖，方便厨房打扫卫生；厨卫安装防臭防反水防虫地漏，保证室内无异味；同时厨房安装凉霸， 夏日做饭再也不怕厨房闷热。
▲ 厨房凉霸示意图
3、爆款户型设计，精装小高层低公摊，高得房率。在户型设计方面，精装小高层户型面积约89㎡、96㎡，都是当下市场上比较热门的爆款户型。
▲ 约96㎡户型图约96㎡
为主卧套房设计，自带独立卫浴，一方面可以保护主人生活隐私，另一方面也避免了早晚争抢卫生间的尴尬。约89㎡的户型总价更低，对于资金要求低，而且低于90㎡的户型，交易的税费也更低，即使后续转手，也比较方便容易。
▲ 约89㎡户型图
而且，融侨星域精装小高层公摊面积仅有18%，相比目前市场上小高层多是20%的公摊面积来说，得房率更高。
洋房约102㎡户型空间阔绰，没有多余的纯走廊浪费面积；3+1灵动设计，可改造为4室，也可做超大横厅设计，基本可以一步到位，后续不用再次换房。
▲ 约102㎡户型图
洋房层高8F，毛坯交付，其中阳台和设备平台都只有一半计入产权面积，实际得房率可达到99%。
▲ 融侨星域洋房效果图
小高层的超配式装标+8F洋房的超高得房率，以及2.0低容积率，可以说融侨星域的诞生对于东七里片区来说，算得上是区域住宅产品的一次迭代升级。
NO.3 | 叁
或卖1.6万+/㎡，一二手倒挂红利明显
不过对于买房人来说，产品再好还是要考虑价格，存在倒挂的基本可以闭眼入。但是合肥土拍新政实行之后，市场有倒挂红利的新盘屈指可数，每个都是香饽饽。
据置业顾问透露，融侨星域放风价为1.6万+/㎡！这个价格已经可以说是十分惊喜了，无论是对比二环新房还是东七里二手房，都有一定的倒挂红利。
1、对比二环新房来看，目前合肥二环附近在售新盘价已达到2.9万/㎡，基本都在2万/㎡左右。同是东二环新盘，金隅两盘均价已达2万/㎡左右，相比融侨星域1.6万+/㎡的价格有近4000元/㎡的价差，倒挂红利非常明显。
2、对比东七里二手房来看，二手房万达华府挂牌均价1.63万/㎡，柏庄春暖花开挂牌均价1.62万/㎡，也存在一定程度上的一二手倒挂红利。
而且这两个二手房都是2015年建成，是合肥上一轮住宅产品迭代周期的产物，相比纯新盘，在容积率、科技智能、产品规划、户型设计上难免会有或多或少的不足。
▲（数据来自安居客）
综合对比之下，融侨星域1.6万+/㎡的价格确实非常难得，性价比非常高。
据置业顾问介绍，融侨星域已于4月4日开始验资，热度非常高，首开必将洗劫一批主城自住、投资客群。
NO.4 | 肆
醇熟配套，命中下一轮城市发展红利
说到底，如果不受资金限制，很多合肥人还是愿意住在主城。因为相比新区，主城生活方便，也更熟悉自在，包括学校、购物中心、地铁、医院和公园在内的生活配套体系已醇熟。学校方面，融侨星域学区为行知学校恒通学区。
2019年，行知学校一六八指标到校分数线达到732分，和科大附中、合肥46中属于同一梯队，而且近些年来扩张速度很快，有希望挤进合肥学区阵营。
▲ 合肥行知学校实景图
商业方面，融侨星域1公里范围内有瑶海万达、宝业东城广场等大型商业综合体，与保利广场直线距离不到2公里，吃喝玩乐购都在家门口。交通方面，融侨星域到地铁2号线与4号线（在建）双地铁口东七里站直线距离约500米，周边有长江东路、东二环、临泉路等多条城市主干道围绕，可快速政务区、庐阳区。
▲ 融侨星域区位图目前地铁第三轮规划已批复，线路成网后地铁红利将更加明显，双地铁口的位置也让东七里被纳进了合肥线网时代的核心之地。医疗和环境方面，花冲公园就在2公里之内，是周末踏青散步的好去处；项目距离三甲医院合肥第二人民医院约3.6公里，医疗卫生安全有保障。
▲ 合肥第二人民医院实景图可以说，融侨星域的选址精准的命中了城市的发展路径，既传承了老城中心的繁华成熟，也是合肥下一轮城市发展红利所在地。
NO.5 | 伍
结语
集核心位置、优质产品、成熟配套于一体，融侨星域确实是合肥主城不错的新盘。可以预计，即使当下市场热度并不高，项目也会走出自己的独立行情。这一点，早已在合肥无数红盘身上被反复验证。最后，敲黑板划重点，融侨星域已于4月4日开始验资，热度高涨随时开盘，是当下入驻主城难得的好机会。
合肥楼市2020-04-07 08:42:45
