十一小长假，普通人的朋友圈画风有两种：一种是爱国宣言，一种是旅游打卡。而地产人的朋友圈画风也有两种：一种是火爆热销，一种是特价房。两种画风，是同一张牌的正、反面，但都是真实的吗？
丨十一期间，合肥这些盘亮出“底牌”
先来看反面牌。合肥特价房、优惠促销房的梗从今年5月份开始崭露头角，7、8月份的淡季逐渐大爆发，几乎每天看手机，置业顾问、中介都在散布相关的消息。这不，十一7天小长假刚过半，朋友圈、微信群等又掀起了“银十”的轮特价潮。
诸如：肥东中海城优惠18万，10套特价房。瑶海区新力东园特价房，十一期间限时抢。北城奥青城，“十一”5套毛坯准现房，9196元/㎡起。
北城都荟上城购买指定房源即可额外享1%认购优惠。新城滨湖云境，“大三房”十一特价抢购。建发雍龙府首付首期仅需25万起，还送5万家电包。金科博翠天辰首付分期20万起，十一成交再送三年物业费...... 啧啧，看这优惠，确实有点心动。但其中，也是有一些规律可循的：
一是，特价房越多，说明市场大环境越不乐观。这个道理不用做过多赘述，市场好的时候，房企都是眯着眼躺着卖房，而当优惠、特价、来访就送礼成为主流的时候，就是“买方市场”到了。
二是，性价比低的房子，最容易做特价。哪些是性价比低的房子？比如远郊盘、地王盘、高价盘、冷门区域的冷门盘往往是特价的集中营。
三是，大户型、尾盘等特殊房源，走量难，意向群体少，往往也会以特价和优惠促销来吸引眼球。总之，买房这件事，其实本质上和买家具、买衣服甚至买菜都是一个道理，一样的东西，肯定有活动有节点时出手最划算。但是面对那些大甩卖、大减价的房子，还是要留一个心眼，毕竟在成本控制的前提之下，优惠越多，减标减配的可能性就会越大。
NO.2丨“选座论”VS“机会论”，真的火爆？
再来看正面牌。这个十一，让房产朋友圈嗨的还有两件事。一件，是蹭十一档电影的热度而疯狂刷屏的“选座论”：卖房子就和看电影选座位是一样的，价格都差不多，好位置大家都想要，去迟了好位置也就没有了。
另一件，是成龙大哥的“机会论”，在前一天的微博热搜中，成龙讲诉当年北京50万的四合院看不上，现在10亿买不到。
被划重点的，其实并不是这两件事本身，而是中介、销售、开发商对“抓紧买房”的又一次集体洗脑。
就好比，各家楼盘的工作人员，在朋友圈卖房宣传的同时，还在朋友圈制造人气火爆的景象。新滨湖孔雀城“十一”三天来访1276人；某购房节三天累计成交400套；
北城某盘，晚上10点客户还在订房；肥东某盘假期连续热销，冠销东城；
某盘销售从早干到晚，马上第19单......类似的火爆文案屡见不鲜，当然，十一靠着返乡潮和优惠潮，人气自然比平时要旺一些。但，是不是真的火爆？建议购房者还是多跑跑案场做到心中有数。归根结底，这些刷屏的朋友圈，其背后折射的是市场冷却后，房产销售们对卖房的渴望。
另外想说，十一特价潮只是个开始，接下来的元旦特价潮、年终特价潮、春节特价潮才是真正的高潮。建议买房人不要被朋友圈里的火爆吓到，买房这件事当下不用急于一时。
NO.3丨当下，合肥楼市有这些变化......
这个10月，是合肥楼市调控3周年。
3年前的这个时候，一纸公文连夜下发，合肥便正式开启了楼市限购模式。进入调控第三年，合肥楼市当下发生了哪些化学反应呢？各方面来看：
1、房价方面，稳定可控。根据金刚石数据统计，2016年10月合肥新房备案均价16394元/㎡、2017年10月为15884元/㎡、2018年10月为16344元/㎡，2019年截止目前为16623元/㎡。整体来说，3年来，合肥房价上涨趋势得到控制，以稳定为主。
2、楼盘方面，进入新一轮有机更新，限价盘、低价盘清盘，高价盘上线。2016年抢1万/㎡出头的低价盘，2017年抢1.5万/㎡以下的限价盘，2018年滨湖、包河全款抢少量1.6万/㎡左右限价盘。当下，万元盘终究卖完，限价盘已经逝去，随之而来的是高价盘、高端改善盘的霸屏。蜀山、庐阳1.7万/㎡以下的基本都在区域边角外围，地段稍微好一点的都要2万+；
高新区高层1.9万/㎡常见，洋房基本在2万/㎡以上；包河区齐刷刷高层2.2万/㎡，洋房2.4万/㎡，即便是优惠促销，也要2万/㎡出头才能拿下；滨湖区更不用说，三年前就已经是2万+扎堆，后续，融创滨湖印、恒基旭辉铂悦天汇、华宇禹洲锦绣首玺、保利和光尘樾先后入市后，滨湖房价格局或将还有突破。
3、土地市场方面，地王不再、地价下降、热度下降。是否拍出地王，是土地市场是否火爆的最直接表现，限购以来，合肥三年再无地王。地价方面，不管是肥东、北城还是新站、滨湖，地价始终没有反超之势，反而略有下降。9月27日的土拍中，高新区AL-2-1、2号、3号地块、庐阳N1901、N1902两宗地均未达底价流拍。除了地块条件本身原因，开发商预期不足、利润空间有限、拿地成本高、市场大环境不理想，都是土拍热度下降、房企理性拿地的重要原因。
4、那么购房者呢？三年前是奋不顾身冲向售楼部抢房，现在持续观望，见好才买。虽然，人才落户政策打开了“限购”的一个缺口，社保补缴也顺其自然的存在，但市场热度依然肉眼可见的不冷不热。一方面，购买力在长达近4年的楼市升浪中已经消耗的差不多了。另一方面，房住不炒、严格调控的大基调之下扼杀了大部分的投机者。观望成主流，见好才买成了当下购房者的买房圣经。
NO.4丨结 语
下午写稿的时候，就陆续接到了三个销售电话，一个是肥西某放风价1.1万/㎡的纯新盘，一个是瑶海某地铁盘，还有一个是高新某热盘打来推销大户型。这，也是当下楼市一种典型现象。对于当下楼市，购房者明显就是“买到房也很慌，买不到房也很慌”。那么，到底该不该出手呢？我的建议是：
1、有降低首付的限价盘，完全可以不用考虑直接出手，放心买，这是机会。
2、之前看上适合自己的房源，趁着有优惠促销活动，也可以出手，这是捡漏。
3、但是，对于改善，买房还是要更加慎重。否则，可能就是换房变维权，改善变入坑。虽然市场很多大品牌也不尽如意，但小品牌更不靠谱，央企、国企是。
4、而投资，更不要轻易冒险。房地产市场黄金时期早就过去，自2016年之后，合肥楼市再也没有暴击的可能性，炒房短期内已经没有利润，价格难再起波澜。有10月准备看房的，昨天在我同事的头条稿件中，特统计了10月40个即将入市推新的楼盘和具体房源，大家可以参考。
合肥楼市2019-10-08 10:18:26
