刚刚，合肥土地市场网发布公告，原定今天下午出让的两宗巢湖居住用地延迟至明日。如此算来，明日共有20宗地块出让，涉及高新、庐阳、瑶海、新站、经开、长丰、肥西、肥东、巢湖九个区域，总占地1493.8946亩，范围较广。
图 | 9.27土拍住宅地块信息
图 | 9.27土拍非住宅地块信息
此外，9月29日还有蜀山W1904号地块挂牌出让，规划土地性质为教育科研、医疗卫生用地。
“金九银十”已近过半，合肥楼市却没有预想的火热，那么这次土拍，能给合肥楼市打一针“兴奋剂”吗？
我们不得而知，但能确定的是，明日的土拍，在某种程度上将是里程碑式的。
| 壹
土拍新政后首次供应的住宅用地！
为什么这么说呢？
主要原因在于这是合肥土拍新政后首次供应的住宅用地，起拍价和限价都发生了变化，最终谁拿地、拿地价格、租赁住房比例多少，对后市都有很大的参考作用。
图 | 土拍新政内容
同时这也是进入“金九银十”后的首场土拍，涉及多块住宅用地，其热度不仅能反映当下楼市，还或将影响未来三个月楼市走向。
8月以来，合肥仅有合柴·1972一宗住宅用地出让，而在明日的土拍中，将有5宗住宅用地上市（不含巢湖），按每户100㎡来算，预计可带来3000多套新房。
其中高新区AL-2-1、2号、3号地块、庐阳区N1901、N1902地块、新站高新区XZQTD254都是一再延期的地块，吊足了大家的胃口；而瑶海区E1905地块则是罕见的老城地块，可在一定程度上缓解“房荒”。
总的来看，明日的土拍，无论是政策方面，还是土地本身，都是看点十足。下面我将重点分析几个热门地块，一起来看。
NO.2 | 贰
政务西罕见居住用地出让！
1、高新区AL-2-1、2号、3号地块
高新区AL-2-1、2号、3号地块，位于高新区科学大道以东、合欢路以南，总面积89.87亩，其中居住30.2369亩，居住服务设施12.525亩，中小学47.1073亩，居住用地容积率≤2.0，居住地块参考地价1225万元/亩，居住地块限价1591万元/亩。
图 | 地块位置
按照要求，竞买人须配建1座18班幼儿园和1座36班小学。
该地块距离政务区非常近，基本可以同时享受政务区的相关配套，地段优异，并且属于高新产权，受区域限价政策的影响，未来入市房价又比政务区要低很多，有一定的性价比。
地块周边配套成熟，距地铁4号线科学大道站约1.4km；临近科学大道、南二环、西二环等主干道；3km范围内有万达广场、银泰城两大商业综合体；距天鹅湖约1.8km，距大蜀山约2.8km。（以上距离为直线距离）
周边小区有文一名门首府、华地紫园等，二手房价格2.1万/㎡左右。新房方面，目前高新区主流新房价格在1.8万+/㎡，价格可做参考。
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2、庐阳区N1901、N1902地块
N1901地块位于庐阳区蒙城北路以西、永幸河路以南，总占地109.2088亩，居住60.9081亩、幼儿园10.2315亩、小学用地38.0692亩，居住用地容积率≤2.2，参考居住地块地价965万元/亩，居住地块限价1254万元/亩。
N1902地块位于庐阳区平圩路以西、淮北路以北，总占地36.9323亩，规划为住宅用地，容积率≤2.2，参考地价965万元/亩，限价1254万元/亩。
其中N1901地块要求修建一座12班幼儿园和一座24班小学。
这两宗地块是庐阳区时隔一年多首推的住宅用地，稀缺性可见一斑。但地块周边生活配套较少，且工厂较多，高压线、变电站均在地块不远处，环境一般。不过，地块临近北二环，可享受一定的利好。
周边二手房价格可参考皖投天下名筑、华地森林湖，均价1.5万-1.6万/㎡；新房方面，有信达庐阳府、半岛公馆、融创长江壹号等，价格1.6万-2.2万/㎡不等。
3、新站高新区XZQTD254
新站高新区XZQTD254位于新站高新区铜陵北路以东、项王东路以南，占地124.148亩，其中居住部分94.38亩，商业部分29.77亩，居住容积率≤1.8，商业容积率≤2.0，居住用地参考地价575万元/亩，限价743万元/亩。
该地块原定在7月30日出让，但因无人报名，出让日期推迟到了9月27日。
按照要求，项目建成后，商业地块内自持地上商业计容建筑面积不得低于地上商业计容总建筑面积的50%，竞得人还需在商业地块规划内建设客房数不少于150间的酒店，并全部自持，不得以任何形式进行合作开发。总的来看，地块对竞买人的要求比较高，需要有较强的商业运营能力。
地块4号线底站东风大道站，是纯正的地铁盘，距少荃湖约1.9km，2km范围内有安医大第四附属医院和京东方医院，最近的学校为合肥市伦先小学，距离在2.6km左右；地块代建30亩商业，预计未来将成为板块内商业中心。
地块周边在售楼盘有华润万橡府、皖投万科天下艺境、绿都少荃府，价格普遍在1.4万/㎡左右；与项目一路之隔的XZQTD253已被大发+力高竞得，成交单价700万元/亩,楼面价6999.97 元/㎡。
4、瑶海E1905地块
瑶海E1905地块位于瑶海区采石路以西、凤阳东路以南，总占地29.159亩，规划为住宅用地，容积率≤2.0，参考地价735万元/亩，限价951万元/亩。
该地块位于瑶海老城区，距离地铁2号线东七里、曹沖站约650米，临近主干道长江东路、东二环；附近学校有合肥市行知学校、合肥市蚌埠路第五小学、蚌埠路第四小学；地块1km范围内有瑶海万达、宝业东城广场、紫鑫大河商业广场，整体来看配套成熟，但也存在着附近老旧小区多，市政建设有待改进等问题。
目前，瑶海老城基本无新房在售，价格可参考龙岗板块，预计在1.32万-1.66万/㎡之间，周边二手房均价1.1万/㎡。
除了上述5宗住宅用地外，其他地块以科研和商务设施、商业用地为主。
NO.3 | 叁
结语
合肥土拍政策调整后，无论是地块的定价方式还是拍卖方式都发生了变化，明天的土拍将对后市起到很大的参考作用。
但我们也看到，这5宗住宅用地，本身需要配建/代建学校或者商业，加上一定比例的租赁住房，隐形成本较高，字面上的地价可能会下调。
另外，房住不炒是未来很长时间的主流，限地价限房价之后，短期内房价上涨可能性不大。
对于自住群体来说，刚需可结合预算和需求做考量，时机到了就可以下手；而改善买房可以在自己意向区域，选择教育+地铁+品牌“均好”的项目；但对于投资客来说，在限价盘越来越少、市场趋于稳定的情况下，建议谨慎、谨慎、再谨慎。如果还是要买房投资，一定要做好长线准备，并保证自己有足够的资金链。
合肥楼市2019-09-27 08:55:00
