今天，传闻已久的LPR正式落地！
中国人民银行授权银行间同业拆借中心公布，2019年8月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.25%；5年期以上LPR为4.85%。
乍一看，央行“降息”？利好楼市？房贷利率要降？
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央行变相“降息”，但房贷利率不降！
8月16日，国务院常务会议要求降低实际利率，解决“融资难”问题。
8月17日10点18分，央行发布公告，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。
紧接着今天，LPR机制正式落地！
LPR是贷款市场报价利率，也叫贷款基础利率()，是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。
用大白话来解释，就是银行可以根据市场行情和客户资质自主决定贷款利率，不再用一套死标准面对所有需要借钱的人。
这种竞争一旦全面市场化以后，各大银行开始为了抢客户而“打仗”，而缺钱的企业有更多可能借到更便宜的钱。
那么，关于这一大动作，来看大家关心的两个问题：
1、央行真的“降息”了吗？
之前，1年期政策基准利率为4.35%，5年期以上的政策贷款基准利率为4.9%。现在，1年期LPR较基准利率下降10个基点，5年期以上LPR较基准下降5个基点。
仅从数字的指标来判断，央行确实变相“降息”了！但如果从效果来说，实则微乎其微。
2、房贷利率会下降吗？
近期，多家银行上浮了首套房贷利率，拿合肥来说，部分银行甚至已经暂停贷款。
那么， LPR机制对于楼市，尤其是房贷利率方面，会不会有影响呢？
今天，央行时间回应：新机制下房贷利率不会下降！
央行副行长刘国强表示：对于房地产市场要坚决贯彻落实“房住不炒”的原则，不将房地产作为短期经济刺激的手段，保持个人住房贷款利率基本稳定。
NO.2丨
8月至今19盘开盘加推，去化惨淡！
事实上，LPR的实质是利率并轨，挤压银行利润反哺实体企业，并不是各行各业雨露均沾，严控的房地产行业尤其排除在外。
那么，回归到楼市，早就被一轮又一轮的紧箍咒锁死，只要想“蹦跶”就会被摁下去。
这样的大环境之下，各大楼盘冷暖自知，目标就只有两件事：卖房子和活下去！
楼盘去化在一定程度上，反映市场冷暖，我们就来看一下8月以来，合肥开盘楼盘的表现。
丨数据来源于合富研究院
1、据统计，8月截至目前，合肥楼市共19盘加推，较之上个月数量上有所增加。
而且8月份接下来一段时间，合肥还有几个纯新盘要集中亮相，高新区北雁湖玥园、乐富强悦湖熙岸、经开区海尔云玺、长丰世茂云锦等纯新盘，或都将在最近有首开大动作。
2、关于大家最关心的去化问题，两个字形容就是“惨淡”。分别来看：
1）没有去化100%的盘；
2）去化率的为肥西皖投国滨世家首开95%，除了楼盘自身原因之外，最主要原因为首开让利均价1.4万/㎡，毛坯价买装修房，而且不限购。
3）去化88%的盘为包河区的翡翠天际，备案均价2.2万/㎡，仅有48套，房源本身数量少。
4）当天去化60%以上的盘包括滨湖区金鹏壹品天成、肥西城建琥珀御宾府、蜀山区徽创君泊、瑶海区和悦风华、新站区华润万橡府，都属于区域相对比较热门的楼盘，基本能达到去化的及格线。
5）而去化较低的楼盘，集中在新站区，即便优惠过后可以便宜1000元/㎡左右，但去化仍然不理想，主要原因一是区域认可度不高，二是楼盘集中稀释了购房者。
3、分业态来看的话，毛坯高层去化率普遍大于装修高层，装修高层又普遍大于改善洋房。
最典型的是本月滨湖区金鹏壹品天成和蜀山区徽创君泊的首开，首开均为毛坯高层+洋房的搭配，但高层房源不够抢，洋房去化拖整体的后腿。
究其原因，还是因为市场刚性需求大于改善需求，总价限制了购买欲。
8月，截止目前来说，市场一片“灰”，如此下去，接下来即将到来的“金九银十”逆袭的可能性不大。
NO.3丨
一口价、特价房、首付分期！捡漏拉开序幕
当然，合肥楼市也不乏要求高首付、全款买房的楼盘，比如已经验资大半年的新站长虹世纪荣廷，以及还有最后一栋高层的庐阳区庐州公馆等，无一不是每平米倒挂大几千的楼盘。在买房这件事上，去化差的盘可能有区域、品牌、产品的因素影响，但火爆的盘一定是因为“价格低”，“价格”在一切其他因素面前始终掌握决定性的话语权。
这也就是为什么，一旦市场下行，“价格战”就会如约而至。仅最近，合肥就有不少楼盘抛出促销优惠、特价房的橄榄枝：
庐阳地王盘和顺叶语溪始终降价卖房，特价房就没断过，原价2.2万/㎡，特价后1.69万/㎡，平均直降4000多/㎡。包河某盘近期推出专场内购会，2.2万/㎡精装高层优惠后17999元/㎡起，平均优惠2000多/㎡。新站区烈山路某盘推出特价洋房，单价1.3万/㎡起，总价优惠30多万，相当于首付一下少拿10多万。肥东某盘推出11套一口价特惠房源，优惠后只要10834元/㎡，每平米直降1000元/㎡左右。新站某地铁口盘再现分期首付，首付仅需2成26万起，剩余1成首付11月底付清……
信号，已经很明显了。
要说的是，购房者往往对降价促销的有一些误解，这样的房子就一定不好吗？答案当然是否定的。无因不能生果，有果必有其因。
一是，整体大环境而言，政策紧、放款慢、利率高等种种原因，导致一些不是紧急需求的购房者，购买欲望下降。道理很简单啊，就好比你想取一个美丽的姑娘，但是姑娘家彩礼、首饰、房子、车子一堆高要求之下，你的欲望自然也会大打折扣。
二是，大环境、高要求影响的不仅是买房者，卖房者亦是。下半年，开发商的现金流会陆续全面吃紧，尤其是余货充足的开发商，会拿出一部分房源让利出手。一旦让利，性价比自然就会拔高，对于有需求的购房者而言，就是机会。
三是，从趋势来看，各地都是以平稳为主，政策平稳，市场平稳，不会允许大幅度降价、涨价。所以预计市场在未来几个月也不会“翻身”，倒逼各大开发商把全年回款任务提前铺排。毕竟，这是决定新一年排行榜名词的关键指标。放价、放量这时候就成为最直接有效的手段。
之于购房者而言，捡漏，也已拉开序幕！但切记：不论任何行情之下，都该做个会挑剔的人。
NO.4丨结 语
1、今年的楼市比天气更早入秋，但肯定的是，春天也早晚会来。放平心态，或捡漏或抄底，或静观其变。
2、机会与深坑始终并存，但路走的多了，你就知道坑在哪里。同理，盘看的多了，自然利弊一目了然，买房这件事，踩盘很重要，不管新房还是二手房。
3、过去15年买房躺赢，所以绝大多数人认为，现在买房还是会躺赢。但是，别做梦了！当下买房，付出的成本变高了，大比例的占用现金流，风险也随之加大。敢说，以后房产的保值功能应该会大于投资功能。可对于我们大部分普通购房者，跑赢人民币贬值这件事本身，也够了。
4、买房，其实就是拿房子换一系列的附加值，比如城市的配套设施、就业机会、孩子的教育资源、更大更舒适的成长环境，甚至圈层、人脉等等。所以，在交定金之前，考虑好你最想要的，究竟是什么？
合肥楼市2019-08-21 08:51:47
