2018年合肥蜀山区和高新区房价分析及近期购房建议

蜀山区和高新区是合肥外来人口置业的热门区域，尤其是高新区，随着这两年大力发展高科技产业，高端人才持续涌入，使得局部房产交易异常活跃，房价也在不断上涨。

我统计了合肥链家2018年全年所有二手房成交数据，共计5629个样本，均价16386元/平米，较去年16395元/平米下跌-9元/平米，基本持平。其中蜀山区和高新区共成交1378套，占全市总成交量的24.5%，跟2017年相比，翻了一倍还多。

接下来我将分区域对蜀山区和高新区房价做一个分析和点评，以黄山路、长江路和西二环路为界，我将这两个区域分为四个板块，分别是：

1、黄潜望板块。具体范围为：黄山路以南，合武铁路以东，政务区以北，金寨路以西。

2、长潜黄板块。具体范围为：长江路以南，合武铁路以东，黄山路以北，金寨路及环城西路以西。

3、长江路北板块。具体范围为：长江路以北，西二环路以东，南淝河以南。

4、二环路西板块。具体范围为：合肥高新技术产业开发区，及长江路以北、西二环路以西。

本文所分析的数据主要是2018年的平均数据，并不能完全反映蜀山区和高新区当前的房价，因为过去一年中，很多小区房价在不断上涨，当前价格可能要比图表中的高出不少。与这次对比的数据是2017年全年的分析，具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥蜀山区和高新区二手房成交分析及购房建议》）。

蜀山区和高新区整体成交量有限，有些小区规模较小，成交基数也比较小，客观上会造成较大的误差。因此，成交量相对大的小区，房价数据比较贴合实际；成交量小的小区，价格数据相对失真，我会在文中做出修正。

蜀山区2018年成交均价为16462元/平米，比2017年全年（16322元/平米）上涨了140元/平米，涨幅0.86%，稍高于全市平均值。议价空间从3.82%降低至2.86%，减少了0.96%；成交周期为89.8天，比2017年延长11.3天。

蜀山区去年三四季度的成交均价为16469元/平米，较2017年基数上涨0.9%，这个数值基本与2018年均值持平，说明去年下半年，蜀山区房价基本保持平稳。

高新区2018年成交均价为16243元/平米，比2017年全年（15783元/平米）上涨了460元/平米，涨幅2.92%，远高于全市平均值。议价空间从2.88%降低至2.4%，减少了0.48%；成交周期为69.7天，比2017年延长2.8天。

高新区去年三四季度的成交均价达到16703元/平米，较2017年基数上涨5.83%，几乎是2018年全年均值的2倍，但是成交量仅占全年的42.7%，这说明高新区下半年房价实际涨幅比上半年高得多。

关于2018年滨湖区、政务区、经开区和肥西县的分析，请关注我微信公众号“小易论楼市”，回复关键词“滨湖”、“政务”、“经开”等，关于之前分析过的其他各区文章，微信公众号回复关键词“蜀山”、“庐阳”等区域关键词即可查看。

黄潜望板块

黄潜望板块2018年共成交365套二手房，成交均价从2017年的17126元/平米涨至17403元/平米，上涨277元/平米，涨幅1.62%。议价空间为2.98%，略高于平均值；成交周期89.3天，比去年延长8.9天，略低于平均水平。

三四季度的成交量基本占到全年的一半，均价跟全年持平，说明黄潜望板块去年房价整体表现比较平稳。其实板块内各小区房价有涨有跌，分化比较大，我仔细研究了一下，分化的原因有很多。

有些小区，本身资产不劣质，甚至还有些优质，但因为2017年上涨过猛，2018年出现一定的回调，比如万科金色名郡，光明世家，安粮城市广场，金大地1912公寓。

有些小区，资产本身比较劣质，前期跟风上涨过头，当市场冷却或者平稳时，出现比较多的回调，比如信望华府骏苑，新华国际公寓，丁香家园。

有些小区，资产本身比较优质，一直呈上涨趋势，价格非常坚挺，比如华润幸福里，信达西山银杏（住宅），金大地1912住宅，安高城市天地，印象西湖。还有些小区，资产本身不是特别优质，但前期价格较低，存在一定的补涨，比如安粮城市广场QQ公寓，信达西山银杏（公寓）。

其实板块内小区的优质程度，从成交价格上就可见一斑。2w+的小区，比如金色名郡、金大地1912（住宅）、华地学府名都、华地公馆等，它们一般是品牌房企，房龄相对年轻，大都是优质资产。

低于平均价的小区，比如信旺华府骏苑、新华国际公寓、丁香家园、安粮城市广场QQ公寓、港汇广场（公寓）等，一般是回迁小区，房龄相对较老，公寓房，大都是相对劣质的资产（《合肥的优质房产和劣质房产》微信公众号“小易论楼市”）。

对于绝大多数劣质资产来说，房龄老，价格便宜，但这并不是它们值得投资的理由；而优质资产，一般房龄年轻，价格相对较高，反而更值得投资。投资看的是资产等级和性价比，并非仅看价格，相信很多人都陷入了“房价越低越值得投资”的误区（《合肥优质房产的等级评价》微信公众号“小易论楼市”）。

长潜黄板块

长潜黄板块2018年共成交146套二手房，成交均价从2017年的17549元/平米涨至18144元/平米，上涨595元/平米，涨幅5.44%。议价空间为2.57%，低于平均值；成交周期81.8天，比去年缩短2.2天，低于平均水平。

三四季度的成交量仅占全年的42.5%，下半年成交均价和涨幅要比全年低出不少，主要原因是上半年是的成交高峰，拉抬了板块均价。同时也由于板块价格的抬升，使得需求向其余低价板块外溢，成交量减少。

合肥的初中真学区，大都对应几所小学，这几所小学中，只有一所是公认的，也就是所谓的双学区（《合肥的真假——2018年合肥初中学区排名》微信公众号“小易论楼市”）。长潜黄板块的双学区是：西园新村小学+50中东校，安居苑小学+50中西校。我们可以看到，安居苑和西园新村这两个双，是板块内涨幅的两个小区。

尽管原来的江淮学校被并入安居苑小学教育集团，成为了现在的安居苑小学（天鹅花园校区），但跟原来的安居苑小学（安居苑校区）本部分开划学区，我认为多少还是有点换汤不换药，学校并未得到广泛认可。

这点从通和易居同辉南苑和北苑的房价上就能看出来。南苑是安居苑小学（安居苑校区）的，成交均价为18466元/平米，北苑是安居苑小学（天鹅花园校区）的，成交均价为16585元/平米，相差近2000元/平米。

而汉嘉都市森林是潜山路小学的学区，其公寓成交价格在1.92w左右，远比安居苑的房价低得多。据我小密圈成员透露，求实领势学府公寓目前均价2.1w，同是潜山路小学的学区，这个价格真不如考虑安居苑或者汉嘉都市森林了。

即使是安居苑西村和安居苑东村表现也不一样，西村的价格比东村高出5%左右，这是为什么呢？因为50中西校在安居苑西村的西侧，东村到学校的距离会更远一些，距离上这么小小的差距，就能引起如此溢价，说明距离学校远近始终是影响价值的一个重要因素。

大溪地均价出现回调，在我看来原因跟金色名郡一样，也2017年出现透支引起的。另外像新华优阁这样的公寓房，属于相对劣质的资产，也出现价格下跌。

长江路北板块

长江路北板块2018年共成交192套二手房，成交均价从2017年的14883元/平米跌至14705元/平米，下跌-178元/平米，跌幅-1.2%。议价空间为3.31%，高于平均值；成交周期101.8天，比去年延长12天，高于平均水平。

三四季度的成交量占到全年的57.3%，跌幅有所收窄。长江路北板块平均房龄为2008.5年，比大盘均值老了1年半左右，无论是房价值及涨幅，还是议价空间和成交周期上，都处于的劣势，属于劣质板块无疑。

板块内涨幅为正值的小区为：中央美域B区，颐和花园，琥珀山庄，海亚当代（住宅），天一家园。除天一家园因前期价格较低存在补涨以外，其余成交均价都在板块均价以上。

琥珀山庄由于本身建筑质量不错，位置也很好，再加上琥珀中学加持，但毕竟房龄太老，产品属于淘汰类型，资产大概为3+档。其余小区基本上房龄都相对年轻，高于板块均值。

板块内下跌的小区为：中央美域A区，松芝万象城，龙居山庄，黎阳嘉苑，海亚当代（公寓），福乐门，凤凰城家家景园，奥林花园。

这些小区主要可分为两种，一种是房龄较老的，比如龙居山庄，黎阳嘉苑，凤凰城家家景园，奥林花园；一种是公寓，比如中央美域A区，松芝万象城，海亚当代（公寓），福乐门。

在市场趋冷或者平稳情况下，并不是越便宜的小区投资潜力越大，越便宜的小区可能是因为资产比较劣质，投资价值反而比较差，且流动性差，议价空间也大。

二环路西板块

二环路西板块2018年共成交675套二手房，成交均价从2017年的15591元/平米涨至16023元/平米，上涨432元/平米，涨幅2.77%。议价空间为2.44%，低于平均值；成交周期76天，比去年缩短2.1天，低于平均水平。

三四季度成交量占全年的42.2%，涨幅达到5.39%，几乎是上半年的2倍，说明板块内房价基本上是在去年下半年完成上涨。尤其是高新区，无论是均价涨幅，还是议价空间及成交周期上，表现都非常强势。

其中，最为强势的区域是蜀西湖周边，典型代表小区是祥源城。祥源城同比涨幅达到13.5%，其实三四季度成交均价已经突破2w+，实际涨幅已经超过了20%，不可谓不惊人。与祥源城类似的小区还有华纺新华城和海亮九玺，都有不错的涨幅。

这三个小区的类似之处是：处在长江西路与习友路之间的蜀西湖畔，旁边就是创新产业园，有学校和医院的规划，还有商业（银泰城和砂之船奥莱），配套不可谓不齐全，是整个高新西的核心区域。

近几年，高新西发展迅猛，引进了许多高新技术产业和高校科研机构，比如科大讯飞、国际智能语音产业园、中科大新校区、中科大先进技术研究院、中科院量子信息与量子科技研究院等，吸引了大批高新技术人才就业，带来了巨量的居住需求，区域内新房一房难求。

一方面人口在不断涌入，另一方面新房供应没有跟上，供需出现严重失衡，这是导致高新西房价急速上涨的根本原因。很多人想在高新西买房，但随着蜀西湖周围房价的不断上涨，不得已将目光转向柏堰湖畔及长江路北区域，同时也带动大蜀山周边房价上涨。

比较典型的小区是保利梧桐语，御景城，岭湖墅，蓝鼎海棠湾，中海原山，加侨悦山国际，大富山庄，不但成交量大，而且涨幅可观。反观高新东已经成熟的区域，涨幅不高，尤其是规模小、房龄相对偏老的非品牌小区，甚至出现下跌。

比如梦园小区，上铁银欣花园，徽商优山美地，和一花园，海岸星辰，博澳丽苑，兴园小区等。还有相对劣质的资产，主要是公寓，比如金濠优活城，加侨悦山国际（公寓）等。

因此金大地悦澜公馆公寓距离地铁口比较远，单价合1.78w，比其位置更好的加侨悦山国际（公寓）还要高出不少，基本没啥投资价值。而位置更偏的禹州平湖秋月，丽丰璞羽山，中海世家，保利柏林之春，定价更高，投资性价比相对更差。

我认为新房里面价格相对合理的是中南樾府，备案均价是1.86w，之前开盘有2个点的优惠，最终实际价格在1.83w上下，去化不错，此盘单价低于1.8w的小三房性价比还是不错的。蜀熙府价格适中，但区域趋于成熟，大环境欠佳，投资潜力不如蜀西湖周围。

高速蜀西湖畔和乐富强悦湖熙岸，都在蜀西湖的外围，尚未开盘，如果定位刚需，价格合适，也会比较适合投资。据说柏堰湖畔的中海岭湖湾，定价在1.48w左右，价格是合适的，但估计购入门槛较高。

蜀山区和高新区房价分析总结及购房建议

我在之前文章中分析过很多次，目前合肥平均房龄大概在10年左右，绝大部分小区都是近15年才建立起来的，这是一个非常年轻的城市。因为发展太快，合肥各区域房产并未发生明显分化，随着时间流逝，这种分化将会越来越显著。

即使强势如黄潜望板块，在没有学区加成下，一些小区也略显疲态，比如万科金色名郡，尽管是板块内成交量的小区，房价也没想到会出现一定的回调。目前板块的平均房龄比大盘仅年轻5个月，再过几年，或许也真要廉颇老矣。

这种情况同样发生在依旧年轻的大溪地身上，当它变老时，是否也会沦为市区的老破小呢？然而双学区加持的安居苑和西园新村，即使是20-30年的多层砖混建筑，依然抵挡不住猛烈的房价涨势。学票的速度，已远远超过了房产的磨损速度。

长江路北既无房龄优势，又无学区优势，是我分析到目前为止一个同比下跌的板块，已经彻底沦为一个劣质区域。我惊奇的发现，这个板块内，竟然没有一家知名品牌开发商开发的小区，这种板块的没落，怕是很难再挽回了。

高新区平均房龄为2013.1年，比大盘年轻3岁，我们看到它同比涨幅是蜀山区的3倍还多。以蜀西湖板块为代表的高新西新贵，正以一种不可思议的速度成长着，就像一颗大树的侧枝，最有活力的永远是顶端的那一片嫩芽，而它后边的主干可能早已枯裂。

高新西顶着各种光环，合肥市对其进行不遗余力的投入，再加上大蜀山得天独厚的自然环境以及的地理位置，毫无疑问，这块区域已经成为当前合肥房产投资的炽手可热之地。

目前我认为合肥最值得投资的两个区域，一个是滨湖，一个是高新西。随着滨湖限价房的逐渐清盘，我们看到荣盛华府备案均价已达到1.9w，这意味着滨湖新房的地板价再上一个台阶，从1.7w+直接步入1.8w+，我们将很难再找到1.8w以下的新房。

打算在蜀山区置业的同学，应优先考虑高新区蜀西湖板块，1.8w以下的新房，尤其是刚需小三房，都值得关注，如果今年上半年不抓住，下半年可能不会有更好的机会了。

关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。