合肥庐阳区房价分析及近期购房建议

最近两个月，合肥楼市发生了极大逆转，之前捂盘惜售的限价盘，也开始放下身段收割最后一轮韭菜，房地产过冬的气氛越来越浓厚。庐阳区和北城也是一个房价分化极其明显的区域，整体上属于北部劣势板块。

我统计了合肥链家2018年上半年所有二手房成交数据，共计2874个样本。去年全年合肥二手房成交均价为16389元/平米，今年上半年为16412元/平米，上涨23元/平米，涨幅0.14%，基本持平。

现在已经快10月份了，由于链家数据公布滞后差不多一个月，所以我的分析也滞后了很多。但不要太在意目前房价怎样，毕竟今年整体相对稳定，我主要分析房价的上涨规律，希望可以给你们带来一定的参考，使你在房产配置上的思路更加清晰。

鉴于整体样本数偏少，部分小区房价仅作参考，接下来我将分区域对庐阳区和北城房价做一个分析和点评。以环城河、中环路以及长丰县界为界，我将两个区域分为四个部分，分别是：

1、环城河内板块。这个区域很明显，就是环城河以内的区域。

2、中环路内板块。具体范围为：南淝河以北，板桥河以西，临泉路以南，潜山路以东。

3、中环路外板块。具体范围为：临泉路转潜山路、南淝河以北，板桥河路以西，大房郢水库以南，董铺水库以东。

4、北城板块。大房郢水库最南端线以北，一直到北绕城高速附近。

与这次对比的数据是去年全年的分析，具体可参考我公号“小易论楼市”文章《2017年合肥庐阳区和北城房价分析及购房建议》），本篇主要关注2018年上半年的成交情况。庐阳区和北城去年全年共成交551套，今年上半年成交439套，同比增加较多。

庐阳区上半年成交均价为17078元/平米，比去年全年（17268元/平米）下跌190元/平米，跌幅-1.1%。成交周期从57.4天增加到77天，延长了19.6天；议价空间从3.03%微降至2.96%，基本持平。

北城上半年成交均价为10826元/平米，比去年全年（10738元/平米）上涨88元/平米，涨幅0.82%，略高于全市平均值。成交周期从32.8天增加到55.3天，延长了22.5天；议价空间从2.34%升至2.96%，提高了0.62个百分点。

关于其他区的分析文章，请关注我公号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“经开”等区域关键词查看即可。

环城河内板块

环城河内板块共成交110套二手房，板块成交均价为20350元/平米，较去年全年（19860元/平米）上涨490元/平米，涨幅2.47%。板块整体议价空间跟去年基本持平，成交周期有所延长。

跟去年相比，45中大部分小区都有超过10%的涨幅，“45中+南门小学”依旧是CP，无论是成交价格还是交易热度，都遥遥领先于其他学区。熊市坚挺甚至逆势上涨，再次得到印证。

我们还应注意到，45中总价低于160w的成交占比接近90%，也就是说超过160w总价的少有人问津。老破小的使用价值在于学票，居住价值是一塌糊涂，如果为了上学陪读而买一套大的房子，这种投资是划不来的。

近段时间，小密圈里很多人问我同一个问题，就是担心如果买了之后，45中哪天搬走怎么办？其实我觉得有些杞人忧天。首先学校可以迁走，但是居民是不能搬走的，如果学校搬走，这一片的居民在哪里上学？

难道再重建一所新的学校？这不是赤裸裸地掠夺老城区优质资源吗？这种搬迁方式是非正当的，学区内居民肯定不同意，必定会造成更大的社会矛盾。46中的搬迁，是以45中替补为前提，原区域学区反而变得更好了，这样的搬迁才不会产生阻力。

我们看到三孝口地块拆迁，因安置补偿达不到原居民的要求流产了。我在之前文章中就分析过，老城区土地价值很高，尤其是“45中+南门小学”学区这一块，均价直逼3w，而且整体容积率高，产权复杂，很难达成一致，这样拆迁成本势必很高（公号“小易论楼市”《你还在指望拆迁吗，为什么我建议你卖掉合肥的老破小？》）。

拆迁必须要政府、原居民和开发商三者利益都能兼顾，才能顺利进行下去，只要有一方谈不拢，就很难操作。原居民要求原地回迁，但现有容积率已经很高，开发商几乎赚不到钱，没有积极性。政府卖不了地，而且还要厘清产权关系，协调钉子户，吃力不讨好，也缺乏推动的积极性。如此看怎么都是一个三输的结局，所以老城区拆迁基本无解。

市郊土地便宜，产权关系简单，拆迁成本很低。原住民可以得到新房，有利可图，拆迁没有太多阻力；新城开发，土地价格相对不高，房子好卖，开发商拿地积极性也高；郊区土地政府收储容易，卖地收入可观，所以这也是政府宁愿开发新城区，而不愿改造老城区的原因。

所以综合来看，除非是学区小户型，不要再留恋老城区的老破小，尽量置换到新区，才是资产配置最优解。

中环路内板块

中环路内板块共成交72套二手房，板块成交均价为16416元/平米，较去年全年（15571元/平米）上涨845元/平米，涨幅5.42%。板块整体议价空间较去年增加1.25个百分点，成交周期延长35.2天。

乍一看涨幅喜人，但我仔细扒了扒了数据，去年成交量的小区是国光万豪广场小公寓，均价非常低，只有1.2w不到，因此拉低了去年板块价格，而今年仅成交1套，所以造成板块大涨的假象。实际情况是，板块内各小区普跌。

从统计数据来看，除了去年无成交记录或成交量相对少、均价没有参考意义的小区，基本上都在下跌，只有一个置地柏景湾例外，说明品牌和品质小区是保值的。不过从另一个方面也说明，中环路内板块不抗跌，确实非常弱势。

如此弱势板块之下，再加上周边配套已基本成熟，几无想象空间，因此在售小区金科庐州樾、合景庐月湾和和顺叶雨溪，2w+的价格，基本上没有什么投资价值。世纪中心公寓价格1.55w，比旁边的万豪广场溢价太多，市场下行情况下，劣质资产无疑。

中环路外板块

中环路外板块共成交257套二手房，板块成交均价为16412元/平米，较去年全年（16587元/平米）下跌175元/平米，跌幅-1.06%。板块整体议价空间较去年收窄0.42个百分点，成交周期延长13.1天。

尽管中环路外板块整体出现下跌，但分化同样明显，不同于蜀山区那种多形式分化，庐阳区分化主要体现在房龄上。比如海亮红玺台、橡树湾三期、万科森林公园、瑞地祥和府和瑞地公馆，这些基本上都是房龄在3-4年内的次新房，有的可能产证刚满两年，所以价格出现上涨。

还有一种是品牌或者品质小区，比如万科森林公园曦园、朗园，华润橡树湾二、三期，海亮红玺台。一些无品牌品质或房龄优势的小区，价格出现一定的下滑，比如碧水源，辰龙大厦，海棠别院，中铁国际城。

整体上来讲，庐阳区极缺品质小区，品牌小区更是屈指可数，这也是板块内万科森林公园和华润橡树湾被热捧的原因。庐阳区并不缺乏改善人群，但是缺乏定位准确和产品力强的小区。

板块内的两个超级大盘万科森林公园和中铁国际城，尽管都是成交热门，但中铁表现要弱势很多，不是十分优质的资产。万科森林公园在庐阳区表现虽然比较抢眼，价格也在节节攀升，但在我看来有些虚高，存在回调的可能。

主要有以下几个因素：1、新盘价格定价非常低，势必影响二手房预期；2、今年中考成绩比较糟糕，学区因素一直被夸大（公号“小易论楼市”《合肥的真假——2018年合肥初中学区排名》）；3、合肥整体房地产下行，后期行情可能支撑不了目前的价位。因此我建议购房者可暂时观望，或者选择市面上的其他限价房。

北城板块

北城板块共成交80套二手房，板块成交均价为10826元/平米，较去年全年（10738元/平米）上涨90元/平米，涨幅0.82%。板块整体议价空间跟去年基本持平，成交周期延长22.5天。

北城的表现比我想象中要好一些，这基本上还是得益于三县不限购，再一个房龄大都比较新，而且周边在售新房价格相对要高一些。但随着楼市下行和市区人才引进政策放开，我觉得这种表现可能难以持续。

庐阳区和北城房价分析总结及购房建议

从我之前已分析过的几个区来看，合肥滨湖、政务、经开（包括的肥西县域）、蜀山和高新等西南区域，仅有滨湖的启动区板块和蜀山区长江路北板块成交均价出现下跌，其余都有不同程度的上涨。

合肥素有东贫西富南贵北贱之说，从数据上来看，这个南北贵贱的分界线就是长江路，这种差距不仅体现在价格上，还表现在涨幅上。长江路以南的区域，二手房成交均价要显著高于同地段的长江路北，涨幅也是长江路南更胜一筹。

因为有45中和42中的学区因素，庐阳区除了环城河内的房子在上涨以外，其余板块基本都在下跌，板块弱势一览无余。北城长丰县域由于不限购，一直以来都在收割市区的外溢需求，导致房价缓慢上涨，随着人才政策实施和合肥楼市的降温，预计这种趋势很难持续。

楼市下行，优质资产和劣质资产分化更为明显（公号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》）。仅从庐阳区二手房市场反映来看，涨幅的小区跟跌幅小区的差值，已经超过20%，这意味着你想要置换的房子一直在涨，而被你置换的房子却一直在跌。因此，今后资产优化配置显得格外重要，等待劣质资产轮涨没有任何意义，越晚置换你就越被动（公号“小易论楼市”《合肥房价上涨周期中如何进行房产置换？》）。

合肥楼市下行，转折点是中央做出“坚决遏制房价上涨”的表态，这影响了整个行业的预期，再加上国家对房地产强力去杠杆，在资金上可以说釜底抽薪。在整个市场的悲观预期下，一些前期傲骄的限价盘也不得不放下身段，纷纷加快推盘，抢割入冬前的最后一轮韭菜。

限价盘的咄咄逼人，使得一些原本性价比不高的新盘，更加雪上加霜。于是这几天又出现了近两年都罕见的打折盘，还有一些原本采取精装修以提升备案价格的新盘，又改回了毛坯，以求快速去化，合肥楼市寒冷可见一斑。

这两天最为劲爆的新闻莫过于泰禾院子打折销售，泰禾与文一合作，高调进入合肥，欲精心打造高端产品，但销售一直不畅。文一拿地时正处限购前夕，楼面价1.6w+，几乎位站岗，我估计大概是泰禾资金链紧张，不得已断臂求生，目前折后价竟低于楼面价。

泰禾产品本身没有什么问题，问题就出在错误的时间进入了错误的市场，在错误的市场又投放了错误的产品，天时地利人和全都不占。合肥限购，本身进入时机就不太好；之前在合肥无建树无口碑无根基，很多人并不了解；产品定位就更尴尬，劣势板块投放高端产品（公号“小易论楼市”《合肥的刚需房和改善房》）。

泰禾院子所处的合淮路和四里河路交口，大货车川流不息，旁边还有大杨工业园区，缺少地铁规划，配套极其匮乏。虽然说紧靠着两湖，有一定的炒作噱头，但大环境还是非常糟糕，如此弱势地段定位高端改善住宅，价格又如此之高，去化怎么会好呢？

即使打折，我也不得不泼凉水，由于需要全款，而洋房面积又比较大，这意味着总价很高，大都超过200w，基本与刚需无缘。尽管价格在1.5w左右，看起来比较诱人，但从投资角度来讲，有这个全款的钱，我为什么不选择万科森林公园和保利熙悦府呢？就算公园里和宝能城，后期流动性也要好过泰禾院子。

退一步讲，开发商赔本赚吆喝的小区，产品后期品质如何保证？泰禾退出合肥后，小区物业如何维护？这些都是十分现实的问题。打折降价后，泰禾老业主开始维权，如此看来，即使是土豪，也并非都不在意价格，所以只考虑自住而不考虑投资的人是不存在的。

泰禾降价，正式吹响收割合肥购房需求的号角，对其他房企释放的恐慌信号，可能会产生踩踏效应，加速楼市入冬。在此情况下，刚需选择余地更多，下半年将是的上车机会，甚至可能买到比上半年性价比更高的房源，因此千万不要错过。

限价盘集中出货，搅乱了整个房价格局，对合肥二手房市场产生比较大的影响。据我观察，政务、滨湖和高新西，部分比较热门的小区，挂价仍然存在虚高，后期回调的可能性很大。个人建议投资仍以限价盘为主，二手房主攻笋盘，不遇到性价比高的房源，不要轻易下手，如稍有不慎，短期很容易被套.

关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，后台回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。