问：小易老师您好，今天去看保利罗兰香谷首开优惠后13500左右，97平“3+1”功能室户型不错，缺点周边都是待开发的荒地。珑璟台，95平小三房，缺点是门口有加气站，还有一条铁轨，貌似是地铁停靠点，外面罩了玻璃罩用来消音的，前方还有物流园。很担心以后不好出手。目前有70万，亲戚愿意无息再借给我们30万。有以下几个想法：一、买一套保利一套珑璟台，首付加一起65万，贷款170万，自住加投资，将来卖一套。二、等宝能开盘，估计首付最起码也要100万，只能买这一个了。三、买滨湖二手1.8万以内的小三房，首付三成后，如果还有多余的钱，就去买珑璟台投资用，没有就算了。想请小易老师帮忙分析一下，哪种更保险明智？谢谢啦。
答：合肥这两天人才政策实施细则会出台，短期将造成需求集中爆发，所以我们看到连续4个月来，合肥二手房成交都相当活跃。目前合肥开始实行新房毛坯和装修分开备案的措施，新房价格会有3500-5000元/平米上下的浮动空间，这意味着限价从某种意义上名存实亡，限价房未来基本消失。
从纯投资角度来讲，我是不建议买新站区的房子的。就目前合肥二手房市场整体形势而言，尽管年后以来，房价一直在回暖，这种回暖是建立在合肥西南区域限价盘逐渐出清的基础上。即使合肥限价盘在下半年消失，我也不认为新站区新房是好的选择，下一个性价比高的投资位点应是二手次新房，尤其是西南区域的二手房，即使部分三县新房或者次新房，也比东北区域的新房好一些。当合肥二手房价格上涨到一定程度，新站区新房才逐步解套。
通过跟小密圈成员交流，我发现目前选择新站区房子的人，基本满足以下特征：1、首付有限，贷款能力有限，新站区新盘总价相对低一些，可以正常首付；2、被限购，不满足人才政策，但仍想在市区买房，新站大部分盘支持等社保“破限购”。
合肥西高新也就是西子曼城和望江台那一块，目前新房价格不过在1.3w-1.4w左右，新站区在区位上无论如何也不能跟西高新相提并论。在我看来，新站区尤其是烈山八将那一块，新房合理价格应在1.2w左右，以目前的定价，基本透支了未来2年的空间。保利罗兰香谷在新站区是矮子里面选将军，还算是能看的品种，至少是地铁盘，品牌房企，如果你满足我讲的上述情形，可以考虑这个小区。珑璟台是个地铁盘，不限购，1.05w这个价格在那一块几乎没有了，其他不要在意那么多，便宜就是优势。
一旦实行毛坯和装修分开备案，我想类似宝能城这种限价房的备案价格应该不会像现在这么低了，很可能会回归市场价格。即使不回归，以宝能目前的价格，再考虑其品质和口碑，决然没有到值得为其投入这么高首付甚至全款的地步，况且还不知道它什么时候开盘，机会成本太高，不值得等。从合肥目前情况来看，我觉得还是第三种最合适（购房咨询请通过我的微信公众号“小易论楼市”后台，其他渠道暂不接受，更多精彩问答每天更新）。
2018-06-25 10:51:04
