这几天在我小密圈里问的比较多的一类问题就是如何换房，通常我们换房都会从相对差的房子换到相对好的房子里去，如果从好的房产换到差的房产，基本上没人愿意去干。
我一向只站在投资角度来分析房地产，合肥房产在我眼中只有优质资产和劣质资产一说，居住质量只是反映资产优质程度的一个重要因素，不代表整体资产的质量。老破小在我眼里有可能是优质资产，而洋房别墅也可能是最垃圾的资产。
资产质量的3个衡量指标
衡量房产优质程度只有一个显性指标，那就是潜力。某个范围内，比如合肥市，假如5年之后全市房产整体100%，其中一个房子了120%，跑赢了大盘，属于率的那一种类型，那么我们可以称之为优质房产。
假如一套房子仅了80%，那么我们可以说它是相对劣质的资产。但对于大多数的合肥房产，其潜力基本跟整个合肥市大盘持平，也就是都能达到100%的水平。我们要做的就是尽量优化我们的资产配置，将劣质资产置换为优质资产，将潜力低的房产转变为高的房产。
其实还有一个比较隐形的指标，那就是流动性，这也通常是人们最容易忽视的因素。我们到银行买理财，比较高的产品，年化能达到5.5%，而同期银行活期利息才0.35%，前者几乎是后者的近16倍。
但如果我们存了1年理财，突然发现房价大涨，想急于买房，却无法将钱提前支取出来，这就可能错过了一次年化高达70%的赚钱机会。所以这也是为什么现在那么多人选择货币基金的原因，在保证一定的基础上，还能存取自由，这就是流动性的价值。
大额资产投资兑现往往与流动性存在一定的负相关。一般来说，流动性都要以牺牲一定的为前提。银行定期存款提前支取就要转为活期利息，房产如果想要快速变现，价格必定低于预期，率必然会降低。对于一般流动性差的资产，成交周期更长，议价空间会更大。
其实伴随流动性的还有一个安全性。比如目前为数众多的P2P金融，像之前南京的钱宝网，我认为本质上类似“庞氏骗局”的金融诈骗。锁定投资者5年甚至更长的时间，承诺每年20%的利息，结果2年就跑路，致使投资者血本无归。如果资金不能保证一定流动性的话，那么安全性也会大打折扣。
一套房子动则数百万，如果不考虑流动性，不考虑安全性，空谈投资，那都是纸上财富，不能全面反映资产的优质程度。所以我认为，衡量资产优质程度，除了外，还要兼顾流动性和安全性，流动性越好、安全性越高的资产越优质，有时后两者更重要。
影响合肥房产优质程度的几个因素
城市。在未来房地产投资中，城市因素会显得越来越重要，选对城市跟选错城市，其可能会有天壤之别。我在之前的文章中反复提到上位城市和下位城市的概念，一线城市和二线城市房产不同，二线省会城市跟省内其他三四线城市房产投资价值也不同（公号“小易论楼市”《房价上涨轮动，合肥超过了哪些城市？》）。
一般来讲，上位城市房产更为优质，因为潜在接盘的人更多，流动性和安全性更好，即使短期投资不高，从长期来看，也是值得持有的。尽量买入三大城市圈核心城市以及东中部省会城市房产，远离西北和东北三四线及以下城市房产（公号“小易论楼市”《如何判断合肥周边三四线城市房产的投资价值？》）。
区域。众所周知，2016年合肥房价大涨，我曾在之前的文章中分析过几个区的房价涨幅，以滨湖区涨幅，达到近120%，远远超过平均值（83%）；新站区，只有不到70%。滨湖区的投资比新站区高出50%左右，滨湖的是优质区域，新站是劣质区域。
之前我在文章《合肥未来哪些区域的房产更值得投资？》（公号“小易论楼市”）中提到过，一般来讲，最值得投资的新区应具备以下几个条件：
1、首先是合肥市重点规划，重点投入的区域。
2、区域在5年之内有相对成熟的预期，也就是能够兑现。
3、要有地铁规划，这会极大提高区域土地价值。
不管是之前的经开区和高新区，还是后来的政务区和滨湖区，都是遵循这样的套路。这些区域属于合肥的西南方位，但由于产业布局等大环境因素，合肥东北区域价值要远低于西南区域（公号“小易论楼市”《刚需能买吗？合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》），故合肥有东贫西富南贵北贱一说。
房龄。我在之前的文章中分析过，房龄是影响合肥房产投资价值的最主要因素，当新房建成之后，由于存在自然磨损，投资价值每年会以1%-2%的速度降低（公号“小易论楼市”《合肥二手房哪些楼层，房价每年贬值多少？》）。
受房龄影响的还有一个是居住质量，因为住房产品基本上每十年都会更新换代一次，以前老旧多层是砖混结构，建筑质量显然不如现在高层的钢筋混凝土结构。再一个房型设计、物业管理、居住理念等等这些软性建设，都被慢慢淘汰（公号“小易论楼市”《你还在指望拆迁吗，为什么我建议你卖掉合肥的老破小？》）。
合肥目前平均房龄为10年，新房建成5年以内，投资价值。当房龄超过10年，其投资已经赶不上大盘，所以绝大部分人还是喜欢买新房，这也是为什么市中心老破小的价格比市郊新房价格还要低的原因。
学区。合肥的初中，明显比周边非价格高出10%-30%不等，这是学区的溢价。据我之前文章分析，合肥目前出现溢价的学区有：45中本部，42中本部，48中本部，50中东校、西校、新校，46中本部，38中本部，168玫瑰园学校（公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》）。
这里面溢价的是45中+南门小学的，我在之前的分析里计算得出，该学区的学票价值大概为50w（公号“小易论楼市”《合肥庐阳区和北城房价分析及购房建议》），而政务区50中新校的学票价值大概在22w（公号“小易论楼市”《合肥政务区房价及奥体小学、50中新校分校学区划分分析》）。
学区不仅仅具有溢价功能，还有保值功能。当合肥的房子房龄超过10年以后，率基本上会逐步低于大盘，但率并不会随房龄增长而下降，它们会同大盘一直保持同步，也就是保值，学区有些时候甚至还能超过大盘。
面积。近20年来，合肥房价基本上保持着每5年翻一番的涨幅，这就导致人们收入增长速度一直赶不上房价上涨速度。因此我们会看到一种现象，过去20年里，合肥户均居住面积可能仅以每年不到1平米的速度增长，这就大大增加了改善性需求的升级难度。
据我观察，合肥未来20年都会处于一个人口快速流入的态势，房价可能还会延续之前的涨势。据统计，合肥目前户均居住面积为87.2平米，如果按照每年改善1平米的速度来看，即使20年以后，合肥的主流居住面积不过在户均107平米左右。
如果房产面积越大，总价就会越高，市场上能够接受高总价的受众人群就会越少。据我之前文章分析统计（公号“小易论楼市”《在合肥200万你可以买到哪些房子？》），合肥总价超过200w房产的受众人群仅占13.2%，超过300w的仅占2.3%。面积越大，接盘的人就越少，就会导致越难出手，流动性就越差，同时议价空间大，空间相对比较差。
价格。价格其实跟房产的优质程度没有太大关系，跟投资价值有直接关系。市场价格低的房产必定不会太优质，但明显低于市场价格的劣质资产也未必不值得投资；品质高的优质房产，如果溢价过高，也未必值得置换。这也是我前文所讲的，合肥没有不能买的房子，只有不能买的价格（公号“小易论楼市”《在合肥没有不能买的房子，只有不能买的价格》）。
一个新房如果溢价过高，比如洋房或者别墅，基本上透支了未来3-5年的空间，当刚需房5年之后价格翻番，洋房可能只涨了60%。这样的房产，即使居住价值再高，我认为它也是劣质房产或者垃圾房产。
楼层。好的楼层更容易出手一些，也就是流动性更好，但是好的楼层定价也高，性价比比差一些的楼层要低一些。综合流动性和率，楼层其实对投资的影响并不是很大。我这里要说的是顶楼和底楼。
一般高层定价的是一楼，其次是顶楼，两者一般比平均价格低5%-10%左右。但是真正到二手房市场，这个价格可能被放大至10%-20%，即便如此，可能还鲜有人问津，而且议价空间很大。这就导致空间和流动性都很差的双输局面，所以很多人坚决不碰顶底楼。
品牌。品牌意味着住宅品质和物业价值，现在人越来越注重物业管理，好的物业对房产增值保值作用明显。据我观察，合肥排名前十房企的小区，其价格基本比周边其它非品牌小区高出5%-10%左右，而且成交量非常大，流动性很好。
房产类型。比如回迁房，40-50年产权不能落户的公寓，商铺，写字楼，别墅，远离城区的养老地产，旅游地产等等，这些都是比较劣质的资产，投资不高，流动性很差。
从劣质房产置换到优质房产
从劣质房产置换到优质房产，操作上就是卖出潜力小、流动性和安全性差的资产，买入空间更大、流动性更好的房产，本质上是一种资产的优化配置。根据资产的优质程度，我将合肥房产分为以下五个档次：
1档：优质房产。学区小户型，滨湖区刚需新房或者5年内次新房（公号“小易论楼市”《合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资？》），合肥西南区域的限价新房（公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》），地段、高品质且溢价不高的品牌新房。
2档：良性房产。房龄在20年以内的真或学区型公寓，二环以内或者附近的新房或者房龄5年以内的次新房，新区性价比高的品牌房或者地铁刚需房，各方面都非常的大户型改善型二手房，市区品牌房。
3档：一般房产。市区二环内房龄5-10年的高层，房龄超过20年、拥有真学区但非学区的老破房，学区的老破大，市郊刚需区域面积超过140平米的新房或次新房，东北区域市郊的非地铁新房或者次新房（公号“小易论楼市”《合肥东北区新房性价比排名》），洋房。
4档：劣质房产。非学区老破多层，非顶底楼，70年产权公寓，污染企业环绕的小区，市区回迁房，面积超过160平米的非品牌小区，东北区域总价较高的洋房。
5档：垃圾房产。商铺，写字楼，40或50年产权不能落户的公寓或者住宅（公号“小易论楼市”《合肥公寓能买吗？合肥公寓投资的误区和建议》），别墅，郊区非学区老破回迁房，养老地产，旅游地产。
请注意，这个划分完全是从投资角度来考虑的（公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》），不涉及自住因素。合肥房产投资跟自住从来都是一个难以调和的矛盾，只考虑自住，不在乎投资的同学，完全可以忽略我这篇文章。
我小密圈成员喜欢问我房产置换的问题，如何换房更划算。一般我们进行房产优化配置，至少要跨越两个档次，档次跨越越多，资产配置效率就越高。考虑到交易产生的税费损失，如果置换只提升一个档次，实无必要，除非从5档垃圾房产置换到第4档次。
其实从劣质房产往优质房产置换的过程中，价格和难度也是逐步提高的，资金有限且没有资产配置意识的刚需，可能永远都在劣质房产区域徘徊。若干年以后你会发现，拥有优质房产的人与拥有劣质房产的人，财富差距会越来越大。
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2018-04-30 16:38:25
