问:易总,您好!我目前在淮矿馥邦天下有一套87平两房,但我现在有两个小孩,考虑小孩上学、自住兼资产保值,手上有20w。1、长期看,随着孩子渐渐长大,这套两房就不够住了,想置换到政务区的小三房,现在利率上浮到15%,据说还要上浮,您看现在置换时机合适吗?还是再等到下半年或明年?2、若置换政务区您有什么好的小区及户型推荐?总价250w左右 3、如果不卖这套,那借点钱凑凑,估计也能买凯旋门的小公寓,但这样太小不能一家住,馥邦天下离这边的学校也太远了点,上学不方便,个人觉得也不合适,不知您怎么看?4、您觉得馥邦天下小区如何?后期发展前景、保值方面是否属于劣质资产?毕竟四号线地铁口,公交总站,出行非常方便,离政务区一路之隔。问题有点多,比较迷茫,望高人指点迷津。
答:目前政务区房产属于优质资产,尤其是50中新区的,价格非常坚挺。政务区住宅中,最缺的户型就是100平米左右的小三房,而恰恰又是市场需求的,所以我们看到政务区100平米左右的小三房单价都很高。不要考虑太多房贷利率的问题,既然你有两个孩子,至少需要一套三室的房子,如果能兼顾学区,那基本上将房产利用价值化了,而且还非常保值。我认为你的选择是正确的,从相对劣质资产置换到优质资产,什么时候都不晚,尤其是目前房价处于平稳阶段,越早你就越主动。
目前合肥外来人口以长江以北城市为主,越往北生育率越高,皖北生育率几乎是皖南的两倍。我估计合肥皖北的外来人口占了一半以上,随着二孩政策的放开,将来合肥二孩家庭甚至多孩家庭会比较普遍,这就产生了对三房或者四房的大量需求。上代产品中,两房比重还是相当大的,这些年你会发现新建小区小两房户型几近消失,都是小三房起步,可以预见的是,未来小两房可能公寓化,基本上没有太大的投资优势了。从某种意义上来讲,没有学区的小两房,将来可能会沦为劣质资产。
我建议你可以选择融科九重锦96平米的小四房或者小三房,户型见附图。还可以考虑信达水岸名都,国建香榭水都,御龙湾的小三房(咨询提问请关注我的微信公众号“小易论楼市”,更多精彩问答每天更新)。