从安居客上合肥近期的房价表现来看，仍在持续下跌。与去年同期相比，合肥当前房价为14485元/平米，比今年房价点时的14996元/平米回调511元/平米，回调幅度-3.41%。比去年同期的14658元/平米回调173元/平米，幅度为-1.18%。
也就是说，合肥当前房价已全面低于去年限购时的水平（公号“小易论楼市”《合肥8月份二手房成交分析及房价走势预测》）。
50个重点城市房价表现
从9月份50个重点城市房价涨幅情况来看，涨幅比上个月有所收窄，房价出现下跌的城市较上个月增加了2个。除了北京之外，长三角、环渤海湾、珠三角以及中部地区，房价环比涨幅都降到2%以下。西部地区房价还在发挥最后的余热，涨幅超过平均水平。
长三角城市。上海房价成功回落至去年同期水平，调控目标已然达成，预计后期会持稳。南京房价从上个月开始回落，目前下跌趋势有所扩大，南京房价一直是上海的60%，我认为至少要回落至25000元/平米左右的水平。杭州也已经历连续两个月的回调，跌幅有所扩大，在我看来，杭州房价保持在南京90%的水平是比较正常的。
合肥房价已经调整了将近一年时间，良好完成目标，我认为合肥目前房价非常健康，下探空间已经不大了。苏州情况跟合肥类似，盘整时间更长，大概率保持平稳。在长三角核心城市普遍下跌的趋势下，其余小虾米只是做最后的挣扎，预计未来一年中，房价下跌回调将是长三角非核心城市的主调。
华南珠三角城市。尽管今年以来深圳房价有所上涨，但如果我们再往前看一年，深圳房价不过是在恢复到之前的状态，深圳已经震荡盘整了1年有余的时间。从广州当前表现来看，房价开始正式回落，这个悲催的一线城市，还未好好享受一线的待遇，就面临着回到二线的房价。
厦门房价已经达到一线城市水准，尽管今年5月份以来有所回调，但依旧非常坚挺，令人难以捉摸。福州依旧在快速上涨，真的是不讲zz，但如果看到自家兄弟的情况，其实多少也可以理解。整体来讲，珠三角的房价已经开始全面退烧，未来一年内回调盘整依旧是主基调。
环渤海湾城市。北京近两个月房价出现大幅反弹，可能是数据出了问题，与去年同期相比，仍处在稳定水平。除北京外，整个环京不出意外地出现了大跌，之前分析过环京房价泡沫，现在正是泡沫破裂的时候。我觉得这种下跌在房价最没有支撑的廊坊身上，表现得最为剧烈，其次是石家庄，天津相对比较温和。
环京外围的济南和青岛，其实也是我认为支撑略为不足的区域。前面文章分析过，如果不是放水的户籍政策，以它们限购严格程度，现在的房价绝无可能继续上涨。目前看来，这两座城市已是强弩之末。环渤海湾将是未来一年中房价回调幅度的地区，就是因为前期的疯狂炒作，使得房价与其基本面发生了严重偏离。
中西部城市。我认为目前最不讲zz的两座城市，一是武汉，二是成都。打着引进人才的口号，武汉这两天又出台了变相放松限购的户籍政策，成都目前的政策也与此类似。这两座城市房价保持连续快速上涨已1年有余，不是我不看好它们，在房价大势已去形势下，它们变相放松限购不过是垂死挣扎下的最后狂欢（公号“小易论楼市”《多城集中升级限售政策，合肥会跟进吗？》）。
中部城市中，限购最有诚意和力度的仍然是郑州，这是我认为一个“真”限购的中部城市。作为人口大省的省会城市，前途无量，低调就好。绝大部分西部城市尽管还在保持快速上涨，我认为势头应该过不了年了。
合肥二手房成交数据分析
从链家网公布的成交数据来看，合肥9月份二手房共成交285套，这个数据较上个月有所减少，而上一次链家成交量大幅减少的月份是5月。其实这跟以往“金九银十”的表现产生了巨大的反差，这种反常的小周期现象也说明，市场在经历巨大的变数，并形成一定的扭曲。可以预料到，未来10月份的成交也不会理想。
链家去年9月份进入合肥，已1年有余，除去车位，此间共成交二手房2466套。以下分析便是基于这2000多套成交数据，由于链家业务覆盖范围主要是合肥城区，因此平均数据只反映市区，比全市实际平均值会略高一些。
1、合肥9月份二手房整体成交情况
合肥9月份二手房平均成交均价为1.633万元/平米，这个价格比安居客的表现略高，是未计算远郊和各县的价格。从前几个月的房价表现来看，变化幅度仍很小，依然在误差范围之内，所以合肥房价目前看来仍然非常稳定，至少市区的表现如此。
我们再来看成交周期。从5月份开始，合肥的平均成交周期开始稳定下来，一直维持在65天上下。从挂牌开始算，平均65天后成交，情况持续了5个月，这说明合肥市区目前的观望情绪已基本稳定。
合肥9月份二手房平均议价空间在3.05%，也就是说100万的房子，你只能砍掉3万块钱。而这个幅度从5月份以来一直呈下跌趋势，可能还会有进一步压缩的空间，议价空间持续下探，说明卖方市场心理优势持续上升，房价进一步垒实。
从各区二手房的成交数据来看，成交正在往人气较为成熟的市中心集中。滨湖和长丰较上个月成交量下跌了将近一半，高新区成交也降低了20%左右，说明近郊成交渐冷。尽管肥西成交量略有增加，但议价空间比上个月有所扩大，成交周期也略有变长。种种迹象表明，郊区三县房地产市场开始趋冷。
2、和非价格
此处所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鹅湖），46中本部，38中本部。具体学区划分和分析请参考文章（公号“小易论楼市”《合肥的真假——优质学区划分及分析》）。
合肥9月份的成交价格为1.993万元/平米，从过去半年来看，价格比较稳定。
合肥9月份非的成交价格为1.575万元/平米，比价格低26.5%。从年初到现在的表现来看，基本处于稳定区间，未出现较大的浮动。
9月份合肥的成交量及成交比例较上个月有所减少，仅次于5月份的点。
从不同户型成交比例来看，1室户型成交量较上月有大幅增加，2室和3室及以上户型无论成交比例，还是成交量，均有所减少。看来需求成份中的刚需比例正在扩大，价格会是未来房产交易的敏感因素。
下一步合肥房价走势及买房建议
这两天大会有关房地产的议题再次强调，“房子是用来住的，不是用来炒的”，这说明房价短期内难有再次大幅上涨的可能，这基本上断绝了炒房者的预期。我不太建议大家持炒房的思路投资房产，我们应该换一种思维去买房，这个思维我在之前的文章中也多次提到。
不论是刚需也好，还是投资者也好，房产都是我们家庭财产的重要沉淀形式。只要是财产，都会涉及到货币属性，比如安全性，流动性，保值性。一般来讲，资金总是倾向于追逐风险更低、流动性更好、保值空间更大的资产，对于房产来讲，更是如此（公号“小易论楼市”《合肥未来哪些区域的房产更值得投资？》）。
投资者购买房产，是为了追逐资金不贬值，便于随时出手，甚至可能还会有较大空间。而刚需购买房产，除了自住以外，还应考虑到以后的改善置换，也就是说后期同样面临兑现出售。在这种情况下，资产的货币属性尤为重要。
在冷市环境下，我一向提倡大家用优化资产配置的思维去购房，抛掉手中的劣质房产，置换更为优质的房产才是操作（公号“小易论楼市”《你为什么要买合肥的房子？应该用资产优化配置思维来考虑！》）。比如三四线城市的房子，相比于合肥来讲，就是下位城市，将下位城市房产变卖，购入上位城市房产，就属于一种资产优化配置（公号“小易论楼市”《房产投资的上位城市和下位城市》）。
在这次房价上涨过程中，合肥房价涨幅要比周边三四线城市房价大一些（公号“小易论楼市”《合肥周边三四线城市房价为何会大涨？》），从流动性上来讲，合肥房产的接盘侠也远远多于安徽三四线城市。从历史上来看，其他城市房产在熊市烂在手里的可能性也比合肥大得多。因此合肥房产的货币属性要比其他三四线城市强得多，是属于更为优质的资产。
对于同一座城市内部来讲，也存在优质房产和劣质房产。我在前面的文章中分析过不同房产的空间（公号“小易论楼市”《合肥不同类型的房产投资价值分析》），整体来说，新房更为大家所青睐。把手中更多的老破小抛掉，购入新区新房，是确保自己财产保值的核心思路。区域也同样如此，选合肥西、南不选东、北，选新区不选老区，选不选非。
更多关于合肥楼市的原创文章，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，有关购房问题可通过公众号后台向我提问。
2017-10-30 14:47:22
