[摘要] 合肥土地“高烧” 频传调控信号 警惕风险传向金融领域
导读：
合肥土地市场"高烧"二线城市频传调控信号
警惕地王风险向金融领域传导
20城前5个月卖地5822亿元涨67% 二线城市拍出99个地王
合肥土地市场“高烧”二线城市频传调控信号
就在二线城市土地市场高温难降，限购限贷风声四起之时，合肥在昨天下午又迎来了一场备受瞩目的土地拍卖会，13幅地块中12幅顺利出让，当日“揽金”96.33亿元。有十幅地块溢价率超过200%，其中更有三幅超过300%，平均溢价率高达246%。
放眼，在调控预期四起的政策敏感期，热门二线城市仍频繁制造地王：5月27日下午，信达地产以123亿元总价一举夺得杭州滨江区奥体单元商住项目，造就了今年的总价地王。随着苏州、南京、合肥、杭州等热门二线城市房价、地价的持续疯狂暴涨，引得地方性调控政策频传，这似乎预示着，部分二线城市房地产市场不排除将会进入“调整期”。
隔离竞价难阻地价“高烧”
昨天，合肥的这场土地拍卖会，早在开拍之前就已备受瞩目，这不仅是由于此次拍卖的地块位置较好、住宅用地量大，13幅地块分七个会场同时竞拍的新规也是在合肥首次施行。记者获悉，这次合肥的土地竞拍被安排在合肥市委党校教学楼的七个教室、分两批同时进行，可以说是前所未有。
记者从现场了解到，此次合肥土拍现场严控堪比高考，七个教室同时竞拍，不仅严控每家参拍房企入场人数，且监控设备完善，甚至现场屏蔽手机等网络信号。
当地业内人士表示，如此安排一是为了数幅地块可以同时拍卖，不会因场地问题导致地块延期入市，市场供应量不足；二是“隔离竞价”一定程度上能遏制“地王”产生，由于各教室不能知晓其他地块的叫价情况，所以开发商在竞价时会更加慎重。
然而种种严控措施并没能阻碍“地王”的诞生。昨天合肥12幅土地共“揽金”96.33亿元，平均溢价率达246%，更有部分地块溢价率在300%以上。其中，厦门建发以350%的溢价率、18750元/平方米的楼板价，一举刷新了合肥包河区的单价“地王”。13幅地块中只有一幅巢湖地块因竞买人不足流拍，另有一幅商业地块溢价率不足100%。为热门的包河区所有地块溢价率均超过200%。
二线城市频传政策信号
就在5月27日下午，杭州滨江区奥体单元商住地块被信达地产以123.18亿元总价、楼面价21575.78元/平方米竞得，溢价率达96%，造就了2016年总价地王。这也是杭州历史上幅总价超过百亿元的土地。
而在苏州，即便是土地限价令出台，仍抑制不住高溢价地块的出现。5月23日，限价令出台后苏州地市首拍，两幅限价地块均因开发商报价超过高限价而终止拍卖；5月24日出让的11幅土地悉数成交，其中七幅地块溢价率在100%以上。
继年初一线城市楼市疯涨后，二线城市也迎来土地与楼市的双重高热。针对地价过热的情况，苏州出台土地限价令，南京随即效仿。合肥市房地产管理局局长汪菊喜日前也表示：“若房价继续上涨，未来不排除会出台更严厉的调控措施，如重启限购限贷。”就在上周末，坊间传言合肥市九大区域限购政策草案已拟定，即将执行。虽这一消息未获证实，但自5月17日开始，合肥楼市调控趋紧的信号不断释放。
上海链家地产统计数据显示，从今年前四个月华东地区几个二线城市商品住宅去化情况来看，几乎都处在一种供小于求的状态，供求矛盾强烈。而从去化周期看，合肥以目前的销售热度，去化周期仅两个月，市场上库存量极少；南京和苏州目前的库存量也仅够2.6个月和3.6个月去化。
上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，目前楼市“去库存”出现了严重的两极分化；三、四线城市库存仍未得到有效缓解，而一线城市及华东、华南等部分热门二线城市则供不应求状态严重，导致楼市、地市高烧不退。从合肥目前房价来看，相对于其他华东二线城市还是较低，此番上涨也有“补涨”因素。但若持续疯狂上涨，政策导向上的降温也将箭在弦上。热门城市地方性政策频传，预示着部分二线城市房地产市场不排除将进入调整期。
警惕地王风险向金融领域传导
今年以来我国热点城市土地市场异常火爆，地价竞拍激烈、溢价率超过100%的情况较为常见，各种形式的“地王”项目已经超过150宗，较上年同期出现明显增长。“地王”项目资金及其后的开发建设资金主要来源于金融体系融资，“地王”价格快速上涨能否顺利向房价传导存在不确定性，需要高度关注“地王”风险对金融体系资产质量的冲击。
地王项目背后
受到资金推动
据中原地产数据，截至2016年5月25日，今年50家大型房企合计拿地金额为3887亿元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增长48.4%。房地产业是资金密集型行业，也是金融体系融资投放重点。2016年一季度我国金融机构房地产贷款余额同比增长22.2%，增速比上年末高出1.3个百分点，比各项贷款增速高出7.5个百分点；一季度增加1.5万亿元，同比多增5045亿元，增量占同期各项贷款增量的32.5%，较上年同期提高1.9个百分点。在金融机构表内贷款之外，各种形式资产管理计划还通过嵌套方式向房地产企业提供融资，导致社会资金进一步向房地产企业聚集。据国家统计局数据，2016年1~4月，房地产开发企业到位资金同比增长16.8%，增速比1~3月份提高2.1个百分点，较上年同期回升19.3个百分点；其中，比重大的部分为“其他资金”，规模高达19915亿元，同比增长37.9%，高出平均增速21.1个百分点。这些资金主要是由各种形式的表外间接融资构成。
在现行房地产开发企业“滚动开发”、“项目开发”模式下，房地产开发企业资产负债比率整体较高，杠杆率居高不下。有机构研究，2015年我国房地产百强企业资产负债率继续上行，均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点，整体负债水平有所上升。这些情况表明，热点城市参与“地王”项目竞拍的资金，并非主要来自房地产开发企业自有资金，而主要来自各种形式的金融体系融资。
能否顺利建设销售
有不确定性
在我国房地产市场供求关系基本平衡、局部地区供过于求的情况下，“地王”项目能否顺利建设销售存在不确定性。2009年年末，某上市房地产开发企业以近30亿元的价格将杭州某地块收入囊中，成为杭州当年“地王”，明显高出后进入该区域其他房地产开发企业的价格，但时至6年项目仍未入市，并造成企业大幅亏损。2014年，虽然南京房价曾“一枝独秀”，但仍有至少过去10个以上地王楼盘以成本价格出货，甚至亏本跑量。业内人士分析，历史上大多数“地王”项目都“叫好不叫座”，由于成本高、起点高，运作难度要远高于普通楼盘，还要承受各种外部环境、政策调控风险，大部分项目没有实现预期表现，甚至还出现亏损或被政府收回的情况。
导致“地王”项目开发风险的主要原因在于，我国房地产业大体仍属于“看天吃饭”的行业，政策变量对市场整体运作影响较大。特别是二线热点城市，城市本身发展不如一线国际大都市，社会就业机会总体有限，难以明显吸纳周边人口流入。目前二线热点城市房价出现明显上涨，不排除是政策刺激下房地产投资投机性资金回潮的结果，城市刚性、改善性住房需求并没有出现明显增长，且这部分人群的住房购买力随房价大幅上涨而显著下降，表明这些城市的房价、地价高位上涨缺乏基本面支撑。数据显示，近期苏州地价、厦门、南京、合肥等热点二线城市成交住宅地价平均溢价率分别为119%、150%、106%和258%，远远高出当地居民的收入增长水平。考虑到城市住宅分配业已存在的结构矛盾，在投资投机性资金推动下，住宅分配结构性矛盾将更为突出，终可能因为过度偏离基本面而导致房价高位不稳。
警惕地王项目风险
向金融领域传导
房地产行业具备很强吸纳资金的能力，决定了很多房地产项目开发建设并非完全由企业自有资金推动。因此，房地产企业非理性追捧“地王”项目将引发强烈外部效应，甚至存在道德风险。一方面，房地产开发企业追捧“地王”项目，不仅可以扩大企业知名度，而且也方便企业后续融资。楼面价格大幅上涨，也将推动房价上涨预期，有利于周边商品住宅销售。另一方面，即使房地产开发企业“地王”项目无法顺利销售并回笼资金，经营损失主要反映在项目公司，且主要以土地使用权为抵押，主要反映为金融体系资产质量恶化。坏的结果就是房地产开发企业把本金蚀掉，但金融体系将为房地产开发企业非理性决策承担主要经营风险，因而存在较大的道德风险。
在宏观经济下行压力未减，经济增长形势尚未完全稳定的情况下，金融机构也倾向于为房地产业提供巨额融资支持。但对单个金融机构看似理性的选择，对群体来说，可能会陷入“群体无理性”的风险。目前看，抑制热点城市房价上涨，有效的手段看来莫过于调控流入热点城市房地产业的资金规模，限制金融体系资金对“地王”项目的支持，有效引导房地产开发企业合理审慎评估地价过快上涨风险。还有，应该在掌握社会融资规模房地产行业投向基础上，引导金融体系资金流向速度，避免资金在房地产业上过度聚集，推高房地产行业整体资产负债率和杠杆水平，导致金融风险过度集中。此外，金融体系对房地产行业融资策略，要逐渐从抵押物等第二还款来源向房地产开发企业经营状况等收入来源转移，更加看重企业未来的正常经营现金流状况。(证.券.时.报.)
20城前5个月卖地5822亿元涨67% 二线城市拍出99个地王
“日光盘”、地王频繁现身房地产市场。楼市“繁荣”的背后，潜伏着危机。
截至5月30日，据中原地产研究部统计数据显示，20大城市合计土地出让金在5822.78亿元，与2015年同期的3481.6亿元相比，上涨了67%。
令业内惊奇的是，苏州楼面价每平方米达5089元，同比暴涨597.5%；土地出让金759亿元，同比暴涨867.33%。
同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示，随着“北上广深”等一线城市、一部分核心二、三线城市楼市“地王”频现，楼板价持续攀升，即使房企联合体在一、二线核心城市以“地王”形式拿下优质地块，也难以说可以完全规避风险，这些城市的土地市场“投资有风险”。
二线城市拍出99个地王
根据上述中原地产的统计数据显示，二线城市已成“地王集中营”。截至5月30日，住宅类地块，溢价率超过100%的地块合计112宗，其中除了10宗在一线城市上海，3宗在广州以外，全部在二线城市。
中原地产首席分析师张大伟表示，面粉比面包贵的城市正营愈发壮大。以溢价率100%作为地王计算的话，今年住宅加上商品房一共出现150多个地王，其中有99个出现在二线城市，价格非常非常高。
从不同城市看，合肥有12宗住宅类地王，南京有12宗，苏州多，多达28宗，厦门有1宗，另外包括福州、杭州等城市的100%溢价率住宅地块地王也分布比较多。
根据相关梳理统计，2016年以来土地成交金额排名前十的城市中，二线城市占到了8个，苏州、南京、合肥，平均溢价率高达100%以上；20大城市前5个月土地出让金多的城市当中，同比涨幅超过100%的城市有苏州、南京、杭州、合肥、武汉、宁波、佛山和温州；同比涨幅超过200%的有城市有7个。
张大伟称，目前市场上创造地王的基本都是上市企业和国企，资金实力强，对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。尤其在过去一年，房地产政策宽松，上市企业融资资金成本大幅下调，导致很多企业敢于拿地，表现也更加激进。
张大伟认为，虽然地王不完全代表未来市场售价，但如此多的地王集中出现，未来房价很难不受到影响。而南京、合肥、厦门、苏州等地王密集的二线城市，如果没有约束性政策，房价很可能会爆发式上涨。
高价重返一、二线存风险
近两年，在记者与房地产企业高管交流时，听到多的战略布局是全面回守一、二线城市。如今，面对如此多的高代价重返一、二线核心城市，趋势到底会如何？
媒体记者曾在福州走访多个楼盘，尤其个别高端项目成交量很高，去化速度也不慢，接盘者多为50岁年龄段的商人。不过，一位颇为熟悉福州楼市的当地人告诉本报记者，20年前，福建省有很多年轻人出国打拼，这批人如今衣锦还乡，多有置业之举，甚至有的人能够一口气买下4套5000万元量级以上豪宅，供几代人居住。
“现在这批海外归来的购买需求已经快要耗尽了，房子够几代人住的了。未来的楼市需求在哪里？”该人士向记者表示了他的担忧。
“品牌房企重返一、二线核心城市，导致市场竞争更加激烈，势必会推升土地成本，导致地王频现。”张宏伟表示，如果市场按照这样的逻辑持续进行，一、二线核心城市的进入门槛会持续提高，这也就意味着房企未来风险会越来越大，即使以联合体形式拿地也很难完全规避市场风险，甚至会出现品牌房企联合体退地的现象。其中，外来开发商不惜一切代价挺进一、二线核心城市风险大，其战略并不可取。
张宏伟认为，房价上涨是有“天花板”的。对房企来说，由于“被改善”、“被豪宅”引起市场供应结构发生变化，但市场真实的需求结构并非如此，这成为房企拿下“地王”之后的大隐藏风险。若再遭遇今年下半年不可预见的市场风险，即使房企以联合体形式拿下“地王”也并不是一件好事，也极有可能因此而陷入资金链断链的风险。
当地王项目被迫被搁浅或难以盈利之时，市场将进入并购时代，后市高代价拿地的企业，没有新地王来解套，将面临被并购、甚至破产的命运。
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