[摘要] 买家出手逐渐冷静今年年初，二手房价格“跑步”上涨，政务区是领跑者之一。春节前后，政务区岸上玫瑰有一套 70 多平方米的二手房，后以单价2.3 万元成交。而 2015 年春节时，该小区的均价是 1 万至1.1 万元每平方米。
买家出手逐渐冷静今年年初，二手房价格“跑步”上涨，政务区是领跑者之一。春节前后，政务区岸上玫瑰有一套 70 多平方米的二手房，后以单价2.3 万元成交。而 2015 年春节时，该小区的均价是 1 万至1.1 万元每平方米。
说到之前“火爆期”，很多中介经纪人都有领着客户参加竞价的经历。“屋子里一片人头，买家手里拿着10 万、20 万硬往卖家手里塞，做定金，卖家都不接。我有个客户在竞拍凯旋门的一套二手房时，就是一下子加价 31万成交的。”一位中介经纪人这样介绍。她分析说，今年 1~2 月份，二手房供不应求，买家恐慌氛围浓，生怕买不到房。可现在，一方面，房源有所增多，这个“恐慌期”已经过去了；另一方面，部分房源报价偏高，买家出手变得较为理性、冷静。
“现在岸上玫瑰的成交价大约在2.1 万至2.2 万元每平方米，没有年前那么疯狂了。”这位经纪人表示，去其他区相比，政务区的二手房源一直较少，但现在也出现了“有价无市”的局面。陈先生在水墨兰亭有一套87 平方米的精装修房屋，参考朋友年前出售的价格，他挂价190 万元。可十多天过去了，统共只有两三拨人来看房。
原本预想“买家蜂拥而至”“现场竞价”的场景没有出现，陈先生有点失望。而记者了解到，一些非热门板块的房源近期来买家也跟风报高价，导致无人问津。有经纪人介绍，在龙川路一带有套房源，交通不便，也没什么配套，价格挂到1.3 万/平方米。这位经纪人还介绍，与前一两个月相比，少部分房源价格还出现小幅回调，比如现在精装修房源的价格，跟年前同面积毛坯房价格一样。
高位跟进担心风险
有了二宝的刘先生，在新房、二手房市场里泡了半年。刘先生与爱人都在合肥蜀山区上班，结合双方老人居住地点，他们决定在政务区购房。
“家里住的是小三室，二宝一出生，感觉十分拥挤。本来预算200 万换一套四居室，可看着看着，预算就涨到了300 万。”刘先生无奈地说，即便拿着300 万，也很难在政务区买到四居室的房。
“去年七八月份，天鹅湖畔155 平方米的房子售价约260 万，12 月份达到280 万，过了一个春节就 300 多万了。我感觉自己买不起后，转战到内森庄园，可那里 245 平方米的三室售价也是 270万。”刘先生打趣地说，自己脑子转得速度，远没有房价上涨得快，等自己想明白增加预算时，房子又不是那个价了。
“都涨成这个样子了，还怎么下手？”刘先生说，自己眼看着房价从“猪肉”被炒成了“天鹅肉”，他干脆决定等一等，先不买了。说不定，天鹅飞累了，也有掉下来的一天。记者从多个房产中介处了解到，由于房价飙升，不少买家出现观望情绪。“房价已经在高位了，有的买家认为超出自己的购买力，还有一些买家觉得高位入市，风险太大。”一位中介经纪人表示，眼下二手房市场成交有一定降温。
代理炒高房价
二手房的火爆，也让中介市场的竞争变得激烈。从去年开始，省城多家中介公司推出了“代理”服务，就是卖家将出售房源指定委托一家中介公司进行销售。这类“代理”，也是房价上升的推手。
省城的万女士准备在滨湖买一套二手房，在一家中介公司看到，一套89 平方米房源，该中介挂价128 万元。
“中介说，跟房东签订了代理合同，价格一分钱没得便宜。如果要见房东，必须要交 1万元的意向金；如果买不成，再退意向金。”听到这话，买房心切的万女士，立即交了1 万元的意向金。
可第二天，万女士在另一家中介看到同一个小区、同面积、同户型的房源，楼层位置也差不多，但售价只要115 万元。万女士表示，“同样的房子，都是毛坯，如果只是多两三万，那也就算了，可一下子多出了13 万，这也太离谱。”
为什么房东要让中介“代理”呢？在随后的交涉中，万女士发现，这套代理的房源，中介公司按期支付5000 元给卖家。成交后，如果成交价高于房东签约价，那么中介参与差额分成。
记者走访多家中介公司了解到，“代理”的房源价格，普遍比其他同类房源高出2 万至5 万。
“春节前，经开区有一套130 平方米的房子，一开始房东挂价103 万元，后来和中介公司签订代理后，价格就是107 万元，后就是107 万卖掉的。”一中介公司工作人员表示，一方面，房源紧张的情况下，中介市场竞争也会加剧，中介都致力于争夺房源的代理权；另一方面，卖家都希望售价越高越好，所以也乐意与中介签订“代理”。政务区一中介工作人员吴先生也坦言，签订“代理”合同后，如果后售价高出合同签约的价格，中介公司通常能获得差价部分的提成。“营改增”有啥影响？
“要买房，一定要赶在5 月1 日‘营改增’实施之前下手。”在走访中，多数中介表示，5 月1 日起，未满2 年的二手房交易过程中，“营改增”开始实施，这会助推房价。
一方面，有中介人士表示，“营改增”后，税负会降低，卖家会提高房价。“羊毛出在羊身上”，中介建议抓紧购房。另一方，也有中介认为，随着房价上涨，房产增值较多，因此税负会加重。不过，他们给出的建议都是：买房要赶在5 月1 日前。营业税改为增值税，对二手房交易到底有何影响呢？据我省税务相关人士分析，税务总局明确，原则上延续过去的优惠政策，也就是说，目前满2年的存量房交易免征营业税，“营改增”后，这部分也会免征。
那么，未满 2 年的二手房该如何缴纳增值税呢？记者带着这个问题，采访了我省一税务人士，他表示，“营改增后，二手房的增值税很可能会采用小规模纳税人征收模式，即销售额（成交价）×征收率。征收率应该是5%，与目前营业税税率相同。同时，教育附加、城建费同样征收。”这位人士表示，存量房征收政策会保持现状，将营业税政策平移至增值税，对购房者来说，税负基本没有变化。
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